房企步入“錢多期” 不確定性增加

滬深兩市房企中報陸續出爐,上半年房地產市場的熱況從內地四大房企萬科、保利地產、招商地產、金地集團(簡稱“招保萬金”)的半年報業績水平可見一斑。據計算,上半年,上述四家房企的總簽約銷售金額已經超過1800億元。

而易居最新發布的關於2013年上半年全國房地產企業資金狀況報告指出,2013年上半年,房地產開發企業到位資金在加速,資金狀況自2010年以來首次步入“寬鬆”區間。

房企銷售“開門大吉”

從半年報來看,大多數房企的業績比較理想。截至8月27日,Wind統計顯示,滬深兩市已有111家上市房企發佈半年報。今年上半年,這111家上市房企淨利潤總計約341.69億元,較上年同期(同比)增幅為29%;營業收入總計約2430.72億元,同比增幅為44%。

以四大房企為例,萬科實現銷售金額836.7億元,同比增長33.8%。保利地產銷售金額僅次於萬科,上半年公司實現銷售簽約金額636.44億元,同比增長26.54%。招商地產上半年實現銷售面積136.05萬平方米,簽約銷售金額199.66億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤25.51億元,同比大增108.98%。相比於上述三家,金地集團業績稍顯遜色,上半年淨利潤3.04億元,同比下降39.5%,但同期銷售金額達197.2億元,分別較上年同期增長46.5%。

在資金方面,房企也迎來寬鬆期。2002年以來,房企資金狀況呈現“前松後緊”,尤其是2008年最為緊張,2009年出現彈跳式反彈而大幅好轉,首次呈現寬鬆;自2010年開始嚴厲樓市調控,房企紛紛面臨成本走高,資金鍊緊張的狀況,一度陷入資金低谷。但易居報告指出,2013年上半年房地產開發企業資金狀況繼續改善,已經步入寬鬆期。這也是2010年以來首次處於寬鬆區間。

易居將房企資金狀況劃分為5個區間,分別是緊張、偏緊、合理、偏松和寬鬆,寬鬆意味着房企現金流充裕。

這點在房企的財報中也有所反映。以恒大地產為例,截至6月底,公司持有的現金總額為419.7億元,達到公司上市以來最高水平,較2012年同期增長超過六成。此外,公司的淨負債率較去年同期的96.1%鋭減37.7個百分點至58.4%。

不確定性增加

“房地產市場回暖使得房地產市場中報成績喜人。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示,中國房地產市場的需求和購買力本身就很強,而國家目前對於房地產也沒有嚴厲政策打壓,所以房地產行業整體資金情況都很不錯。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉在接受《國際金融報》記者採訪時表示,未來一年房企融資開閘預期、調控口徑微調等因素,都有助於房企改善資金狀況。一方面,融資開閘預期再起,政府提高了對銀行系統金融風險的規範,並從7月20日起全面放開金融機構貸款利率管制,取消金融機構貸款利率0.7倍的下限,由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平,這顯示出監管層對行政手段的放鬆,並期望通過市場手段為房地產市場的供應量提供更多保障。

“另一方面,調控政策口徑略有微調,7月底,中共中央政治局會議上,並未提出加強對房地產市場的調控,而是提出促進房地產市場平穩健康發展。不再一味強調打壓市場和房價,而是着眼於增加市場的供應,盤活存量、增加供給的長效機制的逐步建立。”鄭紅玉説。

在此背景下,房企對樓市看好,尤其是對“蕭瑟”了很久的“金九銀十”充滿信心。

恒大地產董事局主席許家印在業績發佈會上就表示,在良好的政策基礎上,恒大全年1000億元的銷售目標一定會超額完成。“9-11月是全年的銷售旺季,公司將按照預定計劃新開40個項目,迎接充足、優質的貨量及樓市‘金九銀十’旺季到來”。

不過,鄭紅玉也提醒,雖然資金有所緩解,但由於拿地成本不斷增加、下半年銀行間資金流動性將偏緊等因素,下半年房企資金狀況面臨的不確定性因素將增多。尤其是對極度依賴銀行信貸資金、融資渠道單一的中小房企來説。