專家：指望房產税“直接降房價”是種認識誤區

8月底，幾則有關樓市的新聞，陡然升温。

8月28日，發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，都提到要“擴大個人住房房產税改革試點範圍”。而就在幾日前，蕪湖本科生買房免契税送2萬元補貼，温州被曝“放鬆”樓市限購令，地方政府似乎頻放“救市”信號。

“新國五條”已頒佈半年，但幾乎無人否認，房價在一二線城市“越調越漲”。此時兩部委再提房產税，被一些百姓解讀為“對過熱樓市的一劑猛藥”。

但擴大房產税試點範圍，能對房價“一劍封喉”嗎？諸多受訪專家均對此持審慎態度。

“房產税對於房價的影響，遠不會有社會公眾想象的那麼大。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴中國青年報記者，“如今一些地方房價得到遏制，主要是限購等調控手段在起作用。指望房產税來直截了當地‘降房價’，並不現實。”

房產税，作為業界公認的“擠壓房產泡沫”長效機制，其一舉一動都牽動着數億人心。

何謂房產税？它是以房屋為徵税對象，按房屋的計税餘值或租金收入為計税依據，向產權所有人徵收的一種財產税。由於房產税是對房屋“持有”環節的税收，能推高“囤房”成本，因此，常被視作打擊投機炒房者的利器。

2011年1月28日，房產税試點率先在上海、重慶兩個城市展開，舉國矚目。

資料顯示，上海的徵收對象，為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，税率暫定為0.4%～0.6%；重慶的徵收對象，則是獨棟商品住宅和高檔住房，以及無户籍、無企業、無工作人員所購的第二套房，税率從0.5%～1.2%不等。

“通俗地講，上海的調控面比較廣，徵税着重於人均房屋面積，並且只對‘增量’住房徵收房產税，比較簡單温和；重慶調控面比較窄，主要是針對高檔住房，但‘存量’和‘增量’都要徵收，比較複雜剛性。”有媒體這樣總結二者的差異。

兩年來，房產税對兩個城市的房價有影響嗎？受訪專家多用“並不明顯”來概括。

據《第一財經日報》統計，2011年，上海商品房成交均價為15743元/平方米，2013年上半年為17840元/平方米，從徵收房產税至今，“房價漲幅13%”。而重慶2011年商品房成交均價為7058元/平方米，2013年上半年為7060元/平方米，“變動不大”。

為何會出現這一局面？“從增加地方政府收入的角度講，房產税實現的税收，相較於整個財政收入和土地出讓收益來説‘微乎其微’，地方政府推行新政的動力不足。”華東師範大學房地產系主任華偉向中國青年報記者分析，“而當前房地產調控主要是靠‘非市場手段’，看不出房產税對房地產業的影響。”

另一組數據，佐證了房產税在“試水區”的尷尬。

上海市2011年預算執行報告數據顯示，該年包括生產經營房屋在內的房產税收入，共約22.1億元，而當年上海地方財政收入總計3429.8億元，房產税佔比不足1%。重慶市財政局副局長何志明則向新華社介紹，房產税開徵收後10個月，徵收金額卻僅9000萬元。2012年，重慶房產税的收入亦只有1.4億元，顯然低於外界預期。

“如此小規模的税收收入，除了制度建設上的意義外，其他諸如調整房價等功用，還無從談起。”有媒體這樣慨嘆。

從進入公眾視線起，百姓對房產税的關注總是圍繞“降房價”展開，但房產税是否該承擔這一功能？爭議其實一直存在。

對房產税在滬渝兩地“影響有限”，中央財經大學教授曾康華用“徵税面窄，税率低”來總結其癥結。

據重慶市財政局披露，由於“渝版方案”主要針對高檔別墅，試點首年前10個月，重慶主城區應税住房僅8563套。而“滬版方案”雖然新購房均被納入收税對象，但在“剔除人均60平米的免徵面積”、“按應税住房市場交易價的7折計算”等條件限制下，上海市税務局披露，截至2012年底，全上海認定的應繳税住房僅約5萬套，其中90%還適用0.4%税率。

記者注意到，兩部委對“擴大房產税改革試點”的表述，是在推進財税體制改革中進行的。“房產税首先是一種税收，税收的基本作用是組織財政收入。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波教授告訴中國青年報記者，“當前，我國的不動產税收大多集中在開發、交易環節，在保有環節上有較大‘缺口’，推行房產税是完善税收體系的必要步驟。”

在尹伯成看來，以房產税來“終結”地方政府的“土地財政”，才是此番改革的首要目的。有媒體統計，從1998年至2012年，全國賣地收入年均超過1萬億元，税改造成了“國税強，地税弱”的基本局面。“通過對不動產保有環節徵税，能為地方政府開闢一個穩定的收入來源，從而遏制不可持續的‘賣地’衝動。”他説。

對老百姓而言，房產税在設計時，則被賦予瞭如下功能：間接降低樓盤成本，推動政府進行基礎設施建設。“將國家蓋房子要交的地方教育附加費、基礎設施費等，化繁為簡為房產税，某種程度上，可以降低開發成本。”樓建波分析。此外，由於房產税隨房價變動，房價又直接受其周邊的社會公共環境和社會公共服務影響，它也可能對地方政府完善公共服務“有激勵作用”。

“房產税的税收還可以用來補貼保障性住房，補貼住房困難的家庭，這是調節貧富差距的重要措施。”尹伯成補充説。

儘管能夠“曲線降價”，但專家提示，若按現有的試點模式進行，房產税很難對房價上漲“一劍封喉”。

“房產税更多是發揮穩定房價的作用。”尹伯成分析，目前較多城市商品房價格上漲勢頭受到遏制，是限購、限貸、利率調高等多種調控手段的結果，“房產税在這方面的作用是很小的”。

自2011年來，部委針對“擴大房產税試點”的表態已有多次，但遲遲“不見雨點”。而這次，據央廣網最新消息，中原地產市場研究部總監張大偉透露，綜合業界信息，最早今年10月底，房產税可能“有實質性的擴大試點的舉動”，這令輿論關注度陡然升温。

“房產税會不會‘從剛需者身上割肉’？”“税負會不會轉嫁給買房者？”……中國青年報記者梳理發現，猶疑情緒在公眾中不時浮現。

猶疑與擔憂並非毫無來由。華偉告訴中國青年報記者，在中國當前經濟水平普遍落後的背景下，若效仿西方“全面開徵”房產税，必然引發社會震盪。尹伯成進一步提示：“房產税的影響更多體現在心理層面，決定房價最根本的因素是供求關係。”他認為，我國目前大城市的實際空置房比例不高，剛需強烈，若不解決供給，而盲目擴大房產税範圍，“很可能令購房者的負擔更高”。

因此，受訪專家的共識是：推進房產税改革試點必須“小步前進”。

“房產税作為牽一髮而動全身的改革，‘只調節高端’的原則非常重要，應及早明確，給全社會吃‘定心丸’。”財政部財政科學研究所所長賈康近日撰文指出，美國式的“普遍徵收”不適合中國國情。

為了避免“殃及剛需”，賈康建議，開徵房產税時應該有“梯級差別”，明確一定免徵額。

比如第一套住房不徵收，或是人均居住面積的指標，應該放寬鬆一些，第二套住房税率可考慮從低，第三套開始，再按標準税率徵收。“這樣可以給房產税的框架建立和徵收工作減少阻力。”賈康撰文説，至於那些因房產税負而轉為出售或出租的房子，“可以減少房屋空置率，提高租房市場上的供應量。”

對於投機性囤房者，尹伯成則建議採用“累進制”税率，讓房產税的槓桿作用更嚴厲。

“我預測，若擴大試點，新的試點税率可能會高一些。而擁有房子的套數越多，税率應該越高，階梯式地提高税率。”他表示。

曾康華最後提示，徵收房產税是個系統工程，不僅涉及政策規定，也涉及個人住房信息採集、房產評估和具體徵收等環節。“大原則要中央頂層設計，具體開徵一定要因地制宜”。“應該考慮中西部地區差異和收入差異，在徵收對象和税率上不搞‘一刀切’”。