租房指南：寫字樓等級究竟怎麼劃分

在北京、上海這樣的一線城市，寫字樓的租金水平不可謂不高。數據顯示，北京已成為全球寫字樓租金最昂貴的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。

然而，與寫字樓市場近年來的日益火爆相比，雖然國內寫字樓市場已發展了幾十年，但卻一直沒有統一的行業評價標準。這就使得寫字樓行業顯得魚龍混雜，大部分寫字樓都自詡是“甲級”寫字樓或者“5A”寫字樓，但硬件和軟件卻往往均達不到一定要求。而市面上各種頂級、甲級、5A寫字樓鋪天蓋地而來，更是讓不少投資者丈二和尚摸不着頭腦。

5A不是5A級

原來，由於租金水平的不斷攀升，開發商和投資者都對寫字樓表現出極大興趣，為了快速佔領市場，一些開發商便紛紛打出諸如甲級、超甲級、頂級等等寫字樓招牌。可是，目前國內寫字樓市場並沒有嚴格的等級劃分標準，而這些五花八門的評級體系又大多難以真正客觀反映寫字樓品質等級，這就造成了投資市場的困惑。

寫字樓的“5A”標準就是當下較流行的評定方式，但其實5A寫字樓並不表示寫字樓的品質等級，“5A”指的只是一個寫字樓產品的智能化水平。這個標準針對的是寫字樓智能化硬件方面，包括OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)，近幾年隨着高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，併成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。

因此，“5A”僅表示寫字樓的自動化程度，智能化水平的高低自然與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準。影響寫字樓品質的因素還有很多，包括寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等等。因而市面上一些所謂的“5A級”往往就是對5A有意或無意的誤讀，甚至還有人打出類似於“超5A級”寫字樓這樣的廣告語，那更是一種很不專業的説法。

甲級乙級無定論

另一種常見的評級標準就是我們常常聽到看的“甲級”、“乙級”寫字樓了。但其實，所謂的甲級寫字樓也是一種通行叫法，目前行業中並沒有明確的固定標準或成文規定，什麼樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建築設計規範裏也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以中國港台地區商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級。

從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化;24小時寫字樓;人性化：空間的舒適性和實用性;數字化;節能化;便捷的交通和商務化等等。其衡量指標相當廣泛，從辦公總面積、標準層面積和淨高到貨梯客梯數量，甚至項目產權所有結構和入住若干年後的客户構成，都是甲級寫字樓評定的參考因素，上述所説的“5A”也是甲級寫字樓評定標準中的一個參考項。

除此之外，當前市場上還有許多林林總總的不同寫字樓等級劃分方式，但有些也僅僅出現在宣傳語、廣告詞當中，不由得讓人只能稱之為是寫字樓的一種“叫法”。包括什麼A級、B級、C級;投資級、機構級、投契級;五星級;頂級。細究看來，其中不少區分方式都與國際的一些寫字樓、商務樓標準有所相似，甚至包括LOFT 、CBD、 SOHO等一系列舶來品。因而，歸結來看，如今市場上的大部分寫字樓等級標準都只能作為投資的一項參考，而非品質好壞的評判依據。

標準出台是趨勢

不過，對於這幾年寫字樓市場評級混亂的情況，不少地方政府及機構都對此有所重視，相應的統一標準已有望出台。

據瞭解，此前成都已出台了首個地域性的寫字樓標準，將寫字樓劃分為三個等級，從高到低依次為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓，具體包括地理位置、業權狀態、客户品質、硬件要求和服務要求五大要素。如超甲級寫字樓就必須滿足交通便利、配套完善、單一業權、只租不售、知名企業比例不少於50%等多項明細，建築面積、設計標準也均有要求。

而近日，中國房地產業協會商業地產專業委員會聯合國內外多位專家和企業共同起草的《寫字樓綜合評價標準》，在歷時兩年多的起草、修訂、多輪研討、企業實地測評後，也即將正式通過行業標準認證，成為中國房地產第一個商業寫字樓行業標準。在測評中，主要由規劃設計組、機電設備組、運營管理組三個小組構成的專家組認真結合實際案例，對區位與交通、場地與規劃、建築本體質量、設備設施、能源環保、安全性能等十大主項、100多條分項逐條進行論證。

區位業態仍關鍵

從上述的標準制定進程中我們也不難發現，想要審視各類寫字樓的品質好壞、等級優劣，其核心還是要關注真正影響具體投資及使用價值的諸多要素，而絕非僅僅靠幾個響亮的名頭就可以自抬身價的。因而，投資者在當前也仍可以依據現有的一些評判標準，來具體關注不同寫字樓之間的區別，進而做出判斷。

區域位置就是決定寫字樓價值的一個要素，作為企業辦公和塑造企業形象的載體，優質企業用户在選擇物業時最為關注地段因素。而地段因素主要包括區域商務環境、軌道交通設施、交通便利度及周邊基礎建設等。

業權形態亦是一個重要參考標準，其對寫字樓長期的價值影響極大。發達成熟市場的經驗表明，單一業權物業在寫字樓統一管理、長期維護和吸引外資用户等方面有着明顯的優勢，租金水平長期提升有一定的保障。不少高品質寫字樓目前大多采取只租不售的運營策略，即使出售，通常也不作樓層內的產權分割。

另外，擁有聲名卓著且具備相關經驗的物業管理公司和高效全面的物業管理，服務水準達到五星級酒店標準，也是寫字樓評級的必備條件。寫字樓物業為公共建築，對公共空間、設施設備等應用較為頻繁，如果缺乏長期有效的管理與維護，物業將很快老化，失去對品質客户的吸引力，從而導致客户流失的局面。同時，吸引到優質的客户也可以增加企業間的互動和比較，使得整個寫字樓的用户聚集成良性發展。(記者 徐卓航)