“地王”頻現 誰是最大贏家？
新華網武漢９月６日電（記者徐海波、陳俊）連日來，北京、上海、杭州、蘇州等地相繼飈出新“地王”，一時間，有關房價上漲的呼聲不絕於耳。
分析人士指出，“地王”頻出，説明資本進入房地產的意願十分強烈，特別是在一線城市，一些地產商狂炒地皮到了“赴湯蹈火，在所不辭”的地步。
土地大幅升值，誰是受益者
湖北武漢有一塊企業用地，兩年前以２．５億元被地方政府收儲，再以８．８億元賣給開發商，這超過６億元的差價穩穩進入了地方財政，房價只漲不跌與地價有什麼關係，賣地收入又與政府財政有何關係？其中的奧妙耐人尋味。
２０１１年９月，武漢長江融達電子有限公司與湖北省科技投資集團簽約，由湖北科投將其廠區１７１畝土地以２．５億元的價格收儲。兩年之後，這塊地又以超過３倍的價格通過土地交易市場公開出讓。
記者查詢武漢市土地交易中心數據發現，１７１畝地被劃分為三塊，其中近１３６畝用於住宅開發，通過“招拍掛”出讓給三家開發企業，合計成交價超過８．８億元。與收儲價相比，價格增加了６．３億元。
分析人士指出，雖然這塊地整體價格並不高，但鉅額抬價將計入房地產開發成本中，最終轉嫁給購房者。
長江融達副總經理劉憲輝説，公司土地原是國有劃撥，在２００２年改制時，變更為出讓土地，並以股份作價補齊了相關的税費。原本計劃自行聯繫買家出賣，保利、信達、中電等１０餘家房企也多次上門洽談。經過再三權衡，最終，董事會還是決定賣給湖北科投。
據分析，湖北科投是武漢市東湖新技術開發區直屬獨資國有企業，履行投融資平台職責，同時，東湖開發區土地儲備中心也掛靠於湖北科投，代表開發區負責土地整理儲備。此次土地出讓收入大部分進入財政，少量由湖北科投用於後期土地整理。
而對於長江融達而言，為了能在開發區拿地建新廠，“不得不”選擇湖北科投。“開發區的地大多在湖北科投手中，如果他不給地，我們就得搬出去，也就享受不到開發區的財税優惠，對企業是更大的損失。”劉憲輝如是説。
東湖新技術開發區土地儲備中心常務副主任戈小兵認為，長江融達直接賣地是行不通的。土地用途、容積率的調整和規劃都需要國土規劃局來辦理，只有取得選址意見書、規劃設計條件證後才具備交易資格。“國土規劃局不給你辦‘一書一證’，你就交易不了。”
房地產收益各佔幾何？
武漢市化工區八吉府街向家尾村支部副書記向禹星告訴記者，他們村先後有２０００餘畝土地以每畝１３．８萬元左右的價格，被“土地儲備中心”轉手以２５萬元左右價格賣給企業。為此，許多村民認為不合理，懷疑村幹部從中作梗，經常要求向上級反映情況。
據報道，廣州大學城２００４年第一期的徵地面積１８平方公里，平均每平方米的徵地補償價格不超過１００元。２００９年，這一區域的土地平均價格猛增到每平方米兩萬元以上。中間只相隔五年，差價卻高達２００多倍。
業內人士指出，自從２００４年土地出讓實行“招拍掛”制度以來，我國大多數城市建立了土地儲備中心，由政府出面收購或徵用農用地轉建設用地，然後進行整理，再通過土地市場進行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。“這些最終形成地方政府財政收入的最大一塊－－土地出讓金。”
中國指數研究院房地產專家李國政告訴記者，根據國家統計局、財政部、人民銀行等部門公佈的數據，２０１２年，土地出讓金為２８５１７億元，佔當年房地產業銷售６．４萬億元將近４５％。
“這個數據並不十分準確，加上各種税費收入以及銀行房貸所得利息，一些地方政府拿走的收益不菲。”李國政説，如此巨大的土地收益，誰不眼饞？
土地儲備制度亟待完善
雖然並非所有土地必須經過收儲，但實際上只要被土地儲備中心列入規劃的地塊就難逃被“倒手”的命運。武漢一位房企老總説，“理論上，土地所有人可以自由交易，但只要土地儲備中心看中的土地，你不賣給他，規劃部門就通不過。”
戈小兵表示，按照我國土地制度規定，土地所有人可以自行通過土地交易中心掛牌，並繳納４％的契税、５．８％的營業税以及增值税。“但土地交易中心有權優先收購，如果看不中，才會給他人辦理手續。”
專家指出，原本為了控制土地價格而生的土地儲備制度在一些地方開始“走樣”，逐漸成為土地市場的“二道販子”。
華中科技大學土地管理系盧新海教授説，一些地方政府打着“土地儲備”的旗號壟斷土地市場，既是買方，又是賣方，從中獲取鉅額差價，直接推高了房價上漲。
在這種情況下，一些地方將土地出讓列為首要工程。據億房研究中心數據顯示，上半年，東湖開發區共成交土地９５萬平方米，是武漢市賣地最多的區域。
武漢市財政數據顯示，２０１２年土地出讓收入３５２億多元，而２０１３年預算這一收入達４２６億多元，增長２１．１％。
盧新海表示，當前，土地儲備制度亟待矯偏完善，首先應逐步實行更加市場化的土地買賣制度，讓買賣雙方直接對接，真正發揮市場規律，發揮價格槓桿作用，而不是儲備壟斷土地，其次，應從法律上明確界定各方利益主體，進行權益劃分，做到公平公開公正，避免出現違法違規行為。