樓市冷熱對比：李嘉誠看空其他房企瘋狂拿地

一天冒出三地王

李嘉誠拋售內地資產或釋放預警信號

□本報記者 萬晶 9月5日成了名副其實的“地王日”。上海、杭州、蘇州當日分別誕生了總價或單價地王，上海徐家彙中心項目被港資地產商新鴻基地產以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產以47.25億元收入囊中。與此同時，華人首富李嘉誠卻不斷拋售資產，分別出售上海及廣州地產項目。

業內人士認為，一二線熱點城市地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內房地產調控持續背景下，開發商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌“被套”風險。

滬杭蘇共創“地王日”

9月5日上午，上海土地出讓史上總價最高的地王出爐，現場經過百餘回合競價，徐家彙中心項目被新鴻基地產旗下威萬國際投資有限公司以217.7億元的總價獲得，溢價24.21%，摺合樓板價為37264.4元/平方米。

217.7億元的總成交價格在全國，僅次於此前的廣州亞運城地塊，也是上海迄今為止總價最高的地塊，刷新了2010年2月上海南外灘地塊創下的92.2億元成交紀錄。

徐家彙中心項目地塊出讓土地面積共計9.9萬平方米，因體量大、起拍價高，一直是上海房地產市場關注的焦點，原先有四家房企提交了預申請，其中兩家相繼退出，最終入圍的兩個競買者分別為新鴻基、九龍倉-恆基聯合體，起始總價高達175.26億元。新鴻基地產、九龍倉和恆基兆業都是香港開發商巨頭。

9月5日堪稱長三角的“地王日”。2013年杭州土地市場最受關注的華家池地塊同日開標，華家池地塊地處杭城市中心，位於浙大華家池校區的北側，由3宗商住用地組成，總出讓面積達239.7畝，總地上建築面積達63.2萬平方米，這3宗土地整體出讓的總起價達97.3億元。

最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得，成交樓面價分別達到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，總成交金額高達136.73億元，成為華家池區域地王。杭州當地業內人士表示，這意味着杭州市中心的房價將邁向5萬元/平方米。

同日下午，蘇州金雞湖兩幅地塊正式開拍，最終被世茂斥資47.25億元收入囊中，其中一幅地塊成交總價24.15億元，成交樓面價15011元/平方米，溢價率74.24%，另一幅地塊成交總價23.1億元，成交樓面價15151元/平方米，溢價率76.8%，成為金雞湖區域樓面價地王。

此前的4日下午，北京誕生了新的單價地王，融創中國以21億元的總價，加配建27.8萬平方米醫院的出價奪得農展館地塊，摺合樓面價73099元/平方米。業內預計，該地塊可能被打造成為北京乃至國際最頂級豪宅，預計售價超過15萬元/平方米。

熱點城市地價持續攀升

開發商不計成本在一二線熱點城市拼搶，各地誕生出一批總價或單價地王。北京今年年內土地出讓金已達1098億元，預計年內將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經突破千億大關，預計9月火熱勢頭將延續。根據上海相關部門公告顯示，僅9月就有26宗經營性用地將入市，累計起始出讓金將達到310億元。

據上海易居房地產研究院日前發佈的報告顯示，8月，上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續11個月同比正增長。

大型房企在一線城市拿地尤為積極。據中原集團研究中心監測，8月十大標杆企業拿地金額已達266億元，獲得的權益可建面積達到508萬平方米。連主攻二三線城市的恒大地產，也將進入北京等一線城市作為其下半年的戰略目標。

房價大幅反彈是造成一二線城市土地市場持續高熱的主要原因。據中國指數研究院公佈的百城房價指數顯示，8月百城住宅價格同比上漲了8.61%，連續第九個月上漲，且漲幅比上月擴大0.67個百分點。

今年以來，一線城市土地成交量整體上行，熱度非同一般。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為， 一二線城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多種特徵，導致龍頭開發商集體看好這些地塊。下半年一線城市土地價格整體上行態勢依舊明顯。

業內專家預期，開發商拿地熱情高漲，地價抬升趨勢已經很難抑制，地王繼續湧現的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下，應該加大對中端市場的支撐力度，否則“金九銀十”市場將存在失控風險。

李嘉誠或看空樓市“錢景”

然而就在全國各地地王連續誕生，開發商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠卻不斷拋售其在內地及香港所持物業。

8月29日，“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發佈公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手。此外，長和系還打算出售其在上海陸家嘴開發的首個寫字樓項目——東方匯經中心，叫價約60億元人民幣。不僅如此，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃，並獲得華潤的競購。僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場，長和系即可套現超300億元人民幣。

除了拋售內地資產，李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產。置富產業信託日前公告稱，打算出價58.49億港元，向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本，意味着通過此次資本運作，長江實業變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

李嘉誠大舉出售內地房地產項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在看到融創拿下北京新地王的消息後，也在微博上點評稱“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”有私募基金投資人士表示，這顯示出對於房地產市場前景，多空雙方分歧十分強烈。

中房信研究總監薛建雄稱，李嘉誠是跨越週期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號説明他或許已認為中國房地產市場已經進入高風險區間。

21世紀不動產市場總監桑雨楓認為，今年產生的地王面臨的風險，是2014年房地產政策的不確定，如果調控風向改變，這些開發商就將處於極度危險境地。

房價高漲調控難度加大，為穩定房價和地價預期，樓市調控長效機制出台的預期日益強烈。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一指出，長效機制的內容應包括更多的採用税收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控，在完善住房和住房用地供應體系、房地產税收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。