房貸收緊衝擊“金九銀十”

就在房企摩拳擦掌、坊間熱議，”金九銀十”會是一個什麼樣的景況時，市場突然殺出程咬金——銀行收緊房貸，使樓市走向橫生變數。

房貸收緊“333論述”

目前來看，房貸收緊已成野火燎原之勢，由最初的廣州、深圳向各地漫延，包括北京、南京、杭州、大連等大中型指標城市均傳出類似信息：如部分銀行首套房貸利率從8.5折上調至9折、也有銀行將首套房貸利率調高至基準利率。針對二套房貸則形勢更顯嚴峻，事實上，目前已有銀行停止辦理二套房貸 ，有部分銀行將二套房貸利率調高至基準利率的1.12倍，甚至上浮20%達到1.2倍。

面對最新國內金融形勢及其對“金九銀十”的衝擊，我以“房貸收緊的333論述”來表達看法。

房貸收緊的原因有三——關鍵在於利益驅動

今年上半年房產銷售“出乎意料之外 ”的火爆，以致銀行額度提早進入“乾涸期”。以今年上半年全國房產銷售TOP10開發商為例，房企入榜門檻已達到283億元，與2012年上半年174億元相比，增幅達63%。相比之下，TOP20房企金額門檻提升更為明顯，銷售金額從2012年上半年的79億元增加至145億元，同比大幅躍升84%。非僅如此，根據“中國城市住房價格288指數”所發佈之數據，全國288個地級以上城市共212個城市房價持續上漲，8月指數1061.8點，較上月升11.3點，環比漲1.08%，同比漲11.16%，勢頭之迅猛，令人不敢小覷。

惟隨着房地產價量齊揚，相對應的，卻是國內外經濟、金融形勢每況愈下，加之6月“錢荒”的經驗教訓，使銀行業逐步強化其風險意識，自然對房貸的意願降低，何況當前中央政策支持、鼓勵企業貸，而一般企業貸款利率往往上浮30%~40%，且2~3年就能收回，使銀行更樂於將融資額度向特定企業靠攏。

房貸收緊的三個影響——以買賣意願受到壓制為首

由於幾乎所有房屋買賣均涉及銀行貸款，一旦房貸收緊，則意味着簽約時效與過户時間受到牽動，而過程中可能產生的變數，更是數不勝數。其次則是影響房屋需求。由於交易可能出現阻礙，房款又動輒以數十萬元乃至百萬元計，導致購房意願受到一定程度的壓制。再則影響二手房屋供應。基於上述同樣理由，原本有意出售房屋者考慮到成交與銀貸兩訖的時間差，在房貸收緊的情況下將難以控制與掌握，從而觀望市場動向，暫不掛牌售屋，以免錢、房兩失。

房貸收緊的三個風險——被迫違約最令人害怕

“房貸收緊”意味着整體融資額度的壓縮，亦即每一筆房貸可釋放出來的金額將有所降低，如此一來，勢必出現首付增加及利率提升的雙重風險，對剛需的購買能力帶來毀滅性打擊，更可怕的是因而所衍生、引發之被迫違約的風險，才是真正擾亂市場交易秩序的後患。

綜上所述，可見房貸政策的調整，確實有可能衝擊已經到來的“金九銀十”，但我判斷受傷最嚴重的應屬二手房。一手房市場實質受創不大，一方面地王頻出，使房價“被推升”已勢不可擋，另一方面當前進場者以改善型的二次購買者為主力，本來就不存在利率優惠的問題，加之此一羣體對貸款比例與利率調整的敏感度較低，且開發商既是銀行的大宗業務來源，更系主要債務人，不貸款給開發商售出房屋的小業主，找的更是自己的麻煩，銀行理當不會做這種“搬石頭砸自己腳”的蠢事。