龍湖杭州項目涉嫌違反規劃遭調查 或交鉅額費用
龍湖地產(00960,HK)在杭州開發的“龍湖·香醍溪岸”項目排屋一期180餘套建成交付,其中174户業主在收房時發現排屋存在多處質量、設計問題,於是拒絕收房,並聯合起來向龍湖地產討要説法。
這些業主在討要説法的過程中發現,排屋地下室的建築結構與規劃報批圖紙不相符,不僅涉嫌違章建築,還涉嫌違反人防建設等問題。
日前 《每日經濟新聞》記者獲悉,杭州市餘杭區人民政府人民防空辦公室 (以下簡稱餘杭人防辦)、杭州市餘杭區城市管理綜合行政執法局(以下簡稱餘杭城管局)、杭州市餘杭區經濟技術開發區管理委員會(以下簡稱餘杭開發區管委會)三部門均對此事進行立案調查。杭州市工商局餘杭分局還對龍湖地產在房產銷售過程中涉嫌虛假宣傳的行為立案調查。
業主發現諸多“問題”
“龍湖·香醍溪岸”位於杭州市餘杭區超山風景區邊上。來自温州的楊先生買了其中一套龍湖地產稱為“合院”的排屋,地上三層,地下兩層,總價390餘萬元。
“龍湖當時宣傳的是‘買三層送兩層’。”“龍湖·香醍溪岸”排屋的不少業主告訴《每日經濟新聞》記者,當初看房時,龍湖地產告訴他們每户排屋都帶有兩層地下室,屬於贈送,面積和地上部分一樣,等於花一樣的錢買了兩倍面積的房;而且地下室直通地下車庫,無縫對接。有業主還拿出當時的樓書給記者看,上面明確標出地下為兩層。
今年5月底,離6月30日交付期還有一月時間,龍湖地產舉行了業主開放日活動,請業主參觀並提意見。正是在參觀中,業主們發現了不少問題。
業主楊先生和方先生告訴記者,這次交付的174套排屋,不少業主從地下室根本無法直達車庫,必須上到地面再繞行到車庫。而且排屋的地下二層都被用石膏板和木頭封閉起來。同時還存在諸如地下室滲水、採光不夠、層高不夠等問題。
有業主打開通往地下二層的石膏板,並找專業驗房人員測量後發現,地下室面積嚴重短缺。方先生説,就這一問題業主們也找過開發商,龍湖地產回覆稱,房屋買賣合同上的附加條款第十六條第三小條註明,“地下室面積約95平方米,以實際交付為準。”
一些業主還向記者表示,一開始他們只是針對排屋的質量瑕疵討要説法,隨着跟各個主管部門接觸,以及調取相關文件材料,他們意外發現,按照規劃審批,“龍湖·香醍溪岸”的排屋只能造一層地下室,但實際上交付的房子,包括樣板房,以及宣傳的樓書,地下空間都包含兩層。業主們認為,地下二層屬於違章建築,貿然收房會吃虧。
遭多部門立案調查
日前,記者瞭解到,針對“龍湖·香醍溪岸”地下空間涉嫌違反規劃建設一事,當地相關執法部門均已介入,並立案調查。
餘杭城管局在給業主們的信訪回覆中表示,8月30日去兩户業主家勘查,發現地下結構與規劃審批內容不符,涉嫌違法建設,予以立案查處。至於處理結果,餘杭城管局表示,因為涉及户數較多,“待查清事實並徵求規劃部門意見後,再做處理。”
杭州市餘杭區城管執法局法制科許科長告訴記者,最終調查結果將抄告給規劃部門,由他們認定是否違規,“他們的意見相當重要。”
此外,餘杭開發區管委會就此專門給龍湖地產下發 “責令限期整改通知書”,限其在9月15日前對擅自建造的地下二層進行整改。討要説法的業主們認為,如果地下二層不封掉,龍湖地產就是違規施工;如封掉,則是對消費者
業主從“龍湖·香醍溪岸”排屋中拆下來的封住地下二層的隔板(圖①②);封住通往地下二層的水泥板(圖③)
進行虛假宣傳
杭州市工商局餘杭分局對於業主反映龍湖地產存在虛假宣傳、誤導消費者的行為,也進行立案調查,並以正式回函的方式告知了“龍湖·香醍溪岸”的業主。
杭州市餘杭區經濟技術開發區規劃處一位袁姓工作人員告訴 《每日經濟新聞》記者,“龍湖·香醍溪岸”排屋原審批規劃的確是只有地下一層,龍湖地產實際造出來的地下空間還有個建築空腔 (也就是業主所説的地下二層),其地下空間是否違反規劃,需要提交到區、市兩級規劃部門,由他們來界定。該袁姓工作人員説,既然城管局等執法部門已經立案調查,就以他們的調查結果為準。
開發商否認違規
對此,龍湖地產杭州公司特地向《每日經濟新聞》記者發來情況説明稱,因為存在較多温州投資客,自銷售開始至今,房價沒有太大漲幅,其中8户温州投資客不願支付後續房款,由此產生200萬元滯納金,這些投資客才以地下空間違規為理由,要求退房,同時以此獲取特殊利益和減免滯納金,煽動不少不明真相的業主參與維權。龍湖地產表示,對違反合同的購房者,將採取法律行為。
龍湖地產杭州公司在上述説明中指出,“一期合院(排屋)報批圖紙中的地下室為一層,層高為2.7~5.3米。其中地下室局部層高為2.7米部分,因原設計上考慮局部保留原狀土地,形成局部上凸地下室底板。在實際施工過程中,由於該項目所處地質屬於淤泥質土,土方開挖時不能維持原狀土體穩定,經與設計單位溝通,並在2011年5月18日組織設計單位、詳勘單位、監理及施工單位論證,同意施工單位提出的將地下室底板全部拉通,原設計保留土地部分的基礎採用封閉空腔型混凝土結構基礎,既有利於施工,也有利於客户防潮。”
龍湖地產杭州公司認為,項目後期現場施工嚴格按照變更後的圖紙進行,修改內容屬於對規劃無影響的合理調整。該基礎空腔部分在驗收時為全封閉空間,驗收最終呈現狀態與規劃報建圖紙一致。
龍湖地產杭州公司表示,公司堅持通過法律途徑維護自身合法權益,同時也希望業主能通過司法途徑來維護自身合法權益。對與温州投資客訴求不同的自住客户,龍湖地產將採取不同政策處理。
此後,龍湖地產杭州公司又發來補充説明稱,一期合院(排屋)已經通過規劃驗收。近期餘杭開發區管委會將對地下室施工結構空腔的情況做出認定結論。城管部門也會參考餘杭開發區管委會的認定結果來推動事件的瞭解調查。
餘杭開發區管委會黨政辦一位温姓工作人員告訴記者,此事被立案已確鑿無疑,因為涉及面大,已有更高一級部門介入調查。至於龍湖地產的上述説法,該温姓工作人員認為,這只是開發商的一面之詞,事件認定也不是由管委會説了算。上述開發區規劃處袁姓工作人員也表示,龍湖地產的地下空間不違規説法,只是單方面的解釋,是結構需要還是有意為之,以調查結果為準。
或補交人防建設費
《每日經濟新聞》記者還拿到一份餘杭人防辦給 “龍湖·香醍溪岸”全體業主的回覆函。餘杭人防辦在回函中表示,9月2日,經其工作人員現場實地查看,“確實發現地下一層有用磚砌隔牆和木質蓋板封閉地下二層部分建築空間,該建築空間未在當時的報批圖紙中出現,確與報批圖紙不相符。”
該回函還稱,將根據規劃部門出具的處理意見、工作聯繫單及實際竣工圖紙,嚴格按照相關法律法規及政策規定,重新計算“龍湖·香醍溪岸”應建人防工程面積。並依據相關部門的認定意見,依法採取相應措施,以保證法律的嚴肅性和政策的統一性。
記者瞭解到,所有民用建築項目均要按規定同步建設防空地下室,人防面積根據圖紙中每幢樓的地面投影面積測算,樓層不同,面積也不同。此前測算“龍湖·香醍溪岸”的人防面積時,排屋區的圖紙上並沒有關於地下二層的描述,即便規劃認為地下二層的建設合理,人防面積還是需要重新測算,開發商需要補交人防易地建設費。
所謂人防易地建設費,是指確因地質、地形、施工等客觀條件限制,不能修建防空地下室的建設單位,報經人民防空主管部門批准不修建的,應當按照國家和省規定的標準向人民防空主管部門繳納人民防空工程易地建設費,由人民防空主管部門統一組織易地修建。
浙江省物價局、浙江省財政廳和浙江省人民防空辦公室,曾於2005年1月發佈 《關於人防工程易地建設費有關問題的補充通知》,其中對6B級人防工程易地建設費的標準問題做了如下規定:“根據國家對人防工程的建設要求,6B級人防工程建設標準要低於6級人防工程的建設標準,因此核定6B級人防工程的易地建設費標準為應建面積每平方米2000元。”
記者粗略估算一下,每户排屋被封閉的地下二層空間面積為70平方米~110平方米,如果按180套計算,面積在12600~19800平方米。如果最後的調查結果認定龍湖地產違規的話,龍湖地產要補交的人防易地建設費最高或達4000萬元。