鄂爾多斯醖釀大規模人口遷移填“鬼城”

8月底9月初不到一週的時間內，來自全國政協及國務院政策研究室的兩個高規格調研組頻頻造訪鄂爾多斯，調研的主題無一例外地圍繞鄂爾多斯當前的樓市困局展開。

據中國證券報記者實地採訪瞭解到，兩個調研組在與鄂爾多斯各部門座談的過程中，得到的最多反饋是“鄂爾多斯目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長時間”。而針對當前鄂爾多斯房地產困境，各界給出的會診結果是：大規模“引資”和“引人”。

事實上，據中國證券報記者瞭解，鄂爾多斯政府已經開始行動，一方面大規模引進非煤產業項目，另一方面醖釀啓動龐大的人口遷移計劃。

存量房消化至少需三五年

8月底的鄂爾多斯，一場秋雨讓這座高原城市從炎炎夏日中一夜間涼了下來，這像極了過去兩年時間裏由熱轉冷的當地樓市“天氣”，其冰涼的“體温”可以從鄂爾多斯新、舊城區內綿延數公里的空置房直觀體驗到。

鄂爾多斯的存量空置房到底有多少？這一數字至今未獲鄂爾多斯政府直接披露，中國證券報記者在東勝、鐵西及康巴什新區實地調查看到，這些地區眾多在建和裝好門窗的樓盤連續數天的夜間亮燈率不足一半，有的樓盤甚至整個一片漆黑。這一現象或可作為大量房屋空置的間接體現。

中國證券報記者查閲鄂爾多斯近三年的《鄂爾多斯國民經濟公報》發現，僅2010年一年，全市新開工面積1325萬平方米，施工面積3140萬平方米，基本是前幾年的總和。但到2011年和2012年，全市房地產開始迅速降温，兩年時間裏房地產竣工面積同比分別下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產銷售竣工比僅為0.54.

在上述全國政協調研組與鄂爾多斯當地部門的座談會上，不少部門負責人表示，鄂爾多斯的存量房可能要用三五年甚至更長的時間才能消化掉。

但是，鄂爾多斯當地一位房地產開發商對中國證券報記者表示，要想三五年時間內消化存量房，除非鄂爾多斯再迎來經濟發展的新黃金期，由此帶動起房地產需求再迎高潮；否則，如果僅憑目前鄂爾多斯當地的需求狀況，三五年時間可能遠不夠。

引資市委書記親自出馬

對於鄂爾多斯房地產目前的現狀，上述調研組提出，要探究有用辦法，由政府出台綜合性辦法，積極消化存量房，推進房地產業健康開展。

事實上，早在兩年前鄂爾多斯樓市由盛至衰伊始，鄂爾多斯市政府就採取了一系列救市措施力挽狂瀾，其核心是政府斥資回購存量房地產項目用作保障性住房建設。

但據上述房地產開發商反映，過去一年多時間裏，政府回購的作為保障性住房的項目確實有一些，但這相對於當下鄂爾多斯全境海量的存量房規模來説只是杯水車薪。

對於鄂爾多斯政府來説，煤炭經濟支柱的日漸式微已經導致當地GDP及財政收入告別了過去兩位數的增速，加上千億地方債務壓頂，雙重因素導致當地財政收入不斷吃緊。據統計，目前鄂爾多斯煤礦數量是306座，其中101座在正常生產，剩下2/3的煤礦受市場影響都處於停產或半停產狀態。受此影響，鄂爾多斯今年以來的GDP增速驟降，已由過去內蒙古自治區的第一滑至倒數第一。不單如此，鄂爾多斯地方財政收入自今年6月份開始告別過去一度高達兩位數的增速，轉入負增長狀態。

有鑑於此，在上述調研組座談會上，與會者一致認可的觀點是，解決當前鄂爾多斯房地產所面臨的困境，一大關鍵是儘快引進產業資本來推動鄂爾多斯產業轉型，使當地財政收入迅速恢復元氣。

實際上，引進非煤產業推動經濟結構轉型，目前已成鄂爾多斯政府的頭等大事。一個直接的體現是，據中國證券報記者瞭解，在9月1日至5日短短5天時間，鄂爾多斯市委書記雲光中就赴京密集拜訪北京市政府、國家能源局以及神華、華電和中糧等多個政府部門及央企，洽談項目對接，並明確鄂爾多斯將在土地、水資源以及供電、道路、通訊等要素上全力保障和推動相關項目的建設。

中國證券報記者實地調查瞭解到，近年來鄂爾多斯產業轉型的最大支撐點是發展裝備製造業。為此，當地政府在鄂爾多斯新區與東勝老城區之間規劃了40平方公里的土地以建設裝備製造基地。記者在基地現場看到，諸如京東方、奇瑞汽車、海明堡直升機等眾多製造業巨頭項目已紛紛落地。其中，京東方220億元LED項目是京東方近年來對外投資的最大手筆，也是今年內基地將要投產的最大項目。截至目前，該基地引進的項目已達97個，總投資上千億元。

據統計，今年上半年鄂爾多斯市招商引資到位資金達343億元。按照政府年初計劃，今年全年要引進國內資金545億元。如果此目標如期實現，則可助力鄂爾多斯全年財政收入維持6%的同比增速，而非目前的負增長狀態。

引人政府醖釀大手筆

在鄂爾多斯實地調查過程中，中國證券報記者瞭解到，鄂爾多斯城市核心區的樓盤價高者仍可達每平米6000元以上，儘管這一數字相對於前兩年每平米動輒高達上萬的水平降低不少，但並未如外界所預期的那般房價跌至谷底。然而，不可否認的事實是，即便如此，鄂爾多斯多數樓盤仍處於“有價無市”的狀態。

在鄂爾多斯康巴什新區高端樓盤之一的億利城文瀾雅筑售樓處，銷售顧問告訴記者，該項目自2010年下半年開盤至今兩年時間裏，已經封頂的25棟樓目前只預售出5棟。儘管如此，銷售顧問仍表示該項目目前房價仍維持8000元/平方米以上，開發商未有大幅降價打算。

上述房地產開發商告訴記者，目前鄂爾多斯多數項目房價仍維持高位，其原因一方面在於，房價已接近各項目當初開發的綜合成本線，再降價空間有限；而更大的原因則在於，即便再降價，大多數樓盤仍可能沒多少人問津。“本地居民手裏的資金，經過前兩年民間融資的折騰，已經所剩無幾，外地人在這兩年由於鄂爾多斯經濟不景氣而大面積流失。所以，在沒有需求的狀態下，建起的樓盤只有空置着。”他表示。

面對房地產“有價無市”的現實，上述座談會上與會人士所形成的另一個解決鄂爾多斯當前困境的普遍共識是：需要切實大規模引入房地產需求市場，意即解決“引人來住”的問題。

事實上，引人，過去幾年已經在被外界質疑為“鬼城”的康巴什新區建成的32平方公里版圖上開始付諸實施。據康巴什新區黨工委宣傳部長柴繼亮向中國證券報記者介紹，康巴什新區目前人口規模已突破十萬，大部分人口均從外面“引入”。他解釋道，這其中包括已陸續搬遷到新區辦公的鄂爾多斯市屬機關單位幹部職工，還有一些是在鄂爾多斯辦學的大中院校，以及市屬中小學學生，另外還有一些來自於鄂爾多斯市所引進的工業項目的產業工人。

據柴繼亮進一步透露，鄂爾多斯市近年來已經在醖釀於全市範圍內實施大規模人口遷移計劃。在這個名為鄂爾多斯“三區”規劃的藍圖中，鄂爾多斯政府正謀劃將當地靠近沙漠的生態脆弱區農牧人口，整體搬遷至鄂爾多斯市旗所在地，原來的居住區改造為生態恢復區，不再住人。這也是鄂爾多斯城鎮化進程的一個重要組成部分。

如此大規模人口遷移規劃能為消化目前鄂爾多斯市各區的大面積存量房提供多大想象空間？面對中國證券報記者的疑問，康巴什新區房地產管理中心副主任田永飛粗略地算了一筆賬，目前鄂爾多斯總體人口規模達200萬，如果忽略目前全市已有住房人口不計，按照人均30平方米的城鎮人口住房標準測算，200萬全部轉為城鎮人口，可拉動6000萬平方米的住房需求。這一潛力相當於可消化近三年來鄂爾多斯累計開工施工房地產面積的近一半。

此外，在鄂爾多斯整體規劃中，通過引進產業項目帶動產業人口壯大，也成為未來消化存量房的一個重要支點。“僅從康巴什新區來講，一個神華鄂爾多斯煤炭深加工項目目前已吸引了超過1萬名員工入住新區，其所建社區面積還在隨着項目規模擴大而繼續擴充。這種模式未來有望在其他產業項目上不斷複製。”柴繼亮説。

柴繼亮坦言，要徹底解決鄂爾多斯當前的房地產問題並非一日之功。“我們現在需要的是外界能放眼長遠，讓我們盡最大可能爭取時間和空間。”他説。

在鄂爾多斯東勝區通往康巴什新區的一路上，遍佈未完工或者無人居住的空樓盤。