土地財政處無解階段 北京今年賣地收入突破千億

地方政府對土地財政的依賴正處在無解的階段。前段時間有消息稱，多個地方政府正在醖釀上調基準地價，而其主要原因是希望通過賣地收入來緩解債務壓力。9月以來，以北京為代表的幾個一線城市在高地價、地王頻出等方面一再成為業界關注熱點。

賣地收入突破千億

9月9日，北京土地市場成交兩宗遠郊區商業地塊，其中平谷區馬坊鎮B 07- 02地 塊 商 業 金 融 用 地 以26000萬元成交;馬坊鎮B06-02地塊商業金融地塊則以31000萬元成交。兩地塊均溢價成交，其中B07-02地塊儘管容積率較低，總面積小，但是其溢價率卻達到了78.1%。

中原地產市場研究部的最新統計數據顯示，截至目前，北京土地市場今年出讓金總收入已經突破1104.27億元。綜合以往數據，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年2011年和2013年。不同於前兩年，事實上今年早在8月份時已經突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份。中原地產方面告訴《經濟參考報》記者，“作為土地豐收年，今年土地市場總成交預計可能達到1400億元”。

從住宅類土地成交樓面均價看，2013年的住宅類土地成交樓面均價達到了9365元每平米，環比上一年度上漲幅度達到了44.3%。在北京相對較熱的房山區域，從土地價格來看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價除了創造歷史新高以外，環比去年 樓 面 均 價 的 上 漲 幅 度 則 達 到 了60.3%。

業內分析認為，從當前情況來看，地方政府依賴於土地收入已經是普遍情況。特別是在經濟不夠景氣的時候，這種依賴會更加嚴重，短期來看難以扭轉。但如果長期來看，這種依賴難以為繼。

供地量超出計劃

據偉業我愛我家市場研究院監測情況，8月份北京土地市場共有9宗住宅用地入市交易，規劃建築面積合計163萬平方米。全部順利交易後，將創下今年3月份新一輪調控政策以來，住宅用地交易量的新高。

據記者瞭解，主打郊區供地已經成為北京土地市場一大亮點，其中北京的供地計劃中，要求嚴格控制城市中心城區建設規模，加快順義、大興、昌平、房山等新城產業、商業和住宅用地供應;還要保障門頭溝、懷柔、平谷、密雲、延慶等區域性新城基礎設施和特色產業發展用地需求。

今年以來，北京市國土局已經先後公佈了兩批商品住宅和商服用地的擬供應地塊。其中今年5月公佈的第一批商品住宅、商服、工礦倉儲用地的擬供應地塊，土地面積約2032公頃，約佔全市年度幾個類型供地計劃供應量的92%以上。而截至8月上旬，第一批擬供應的商品住宅用地已完成計劃69%、商服用地已完成59%。

近期公佈第二批擬供應的25宗地塊，包含土地面積約414公頃。其中，商品住宅地塊13宗，約276公頃，主要分佈在朝陽區、順義區、大興區、懷柔區、密雲縣、延慶縣、石景山區等區縣。此外，還有商服地塊12宗，約138公頃。

兩批擬供應的商品住宅地塊加在一起，總土地面積達到了1095公頃，超出今年850公頃的商品房供地計劃。同時，第一批和第二批商服地塊相加，總面積也達到446公頃，也超出全年計劃。

房企搶地推高地價

9月4日，“北京農展館北路8號地”剔除配建醫院後以7 .3萬元/平方米的樓板價橫掃地市，成為全國新的“單價地王”。該地塊為“限地價、競配建”方式，最終被融創以21億元獲得，剔除掉27 .8萬平方米的醫院配建面積，其樓板價高達7.31萬/平方米，再扣除各項税費、成本，預計項目的入市成本價可能高達12萬，超越了北京所有在售項目。

8月27日，房山區的三宗地塊吸引來包括五礦置業、北京城建、中鐵建、華遠地產、萬科、金地等企業前來競爭。最終，幾宗地塊成交時的溢價率均接近50%。按照正常的估算辦法，幾塊地的樓面地價均在1.2萬左右，但因為這宗三地塊均配建了大量的不可銷售面積，這也使得幾宗地塊實際的樓面地價都將在1.6萬元以上。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，一方面是因為大型開發商積極拿地成為北京土地市場的主要支撐點，今年以來，包括首開、萬科、綠地、首創、中海、恒大、融創等民企均有不同程度斬獲;而另一方面，今年以來北京推出地塊質量較好，即便是5環以外的新城，但由於區域配套設施完善，加上土地規模較大，這都在一定程度上提升了開發企業拿地的積極性。

市場機構CR IC研究中心分析師李瑩告訴《經濟參考報》記者，今年以來土地市場競爭激烈，高溢價率地塊、高單價地塊接連出現。儘管土儲量匱乏的北京等一線城市加大了土地供應量，但依然改變不了一線城市土地“僧多粥少”的本質局面，因此在北京等一線城市推出核心地塊時，實力企業強勢爭奪直接導致了高價地的產生。(記者高偉)