蔡為民:京滬雙城連出地王 地王頻出惹爭議
北京、上海以互不相讓的氣勢,雙雙創造全國單價及總價地王。儘管對一線城市來説,“三限”——限購、限貸、限價措施仍在執行中,但這幾天房地產境況的劇烈變化,房價能不漲嗎?
歷經7、8月的“淡季不淡”,人們猶在議論“金九銀十”之成色時,北京、上海便以互不相讓的氣勢,分別於9月4日、5日連續兩天,雙雙創造全國單價及總價地王,令不明就裏者驚呼:不可思議!
京滬雙城連出地王
首先讓我們來看看這兩塊地的相關信息與資料。
9月4日,北京農展館北路8號地塊“榮膺”全國單價地王。該地塊位於四環內,且“限地價、竟配建”,融創以21億元奪標,剔除27.8萬平方米的醫院配建面積,樓板價高達7.31萬/平方米,加上後續各種税費、建安成本、經營管理、利潤,預計未來售價可望突破15萬/平方米!已然令北京當前所有在售項目難望其項背而黯然失色。
9月5日,上海徐家彙中心項目毫無意外的成為全國總價地王。地塊臨近上海港匯廣場,佔地約9.9萬平方米,總建築面積地上58萬平方米,地下12萬平方米,土地用途為商辦、餐飲、旅館用地,被新鴻基旗下之威萬國際投資公司以217.7億元競得,高出開標起始價的175.26億元約42億元。
上海獨佔地王鰲頭
透過上述簡單介紹,可以理解這兩塊地的位置相當程度上已註定擔當“地王”角色,惟以北京、上海指標性城市之重要,連出地王是否意味調控政策變化,改採尊重市場之長效機制?尚需持續觀察。
事實上,地王現象非始於今日,只是9月尤烈罷了,且亦不僅侷限於北京、上海,廣州、深圳、蘇州、重慶等亦有“貢獻”。根據相關資料顯示 ,各地今年出現總價與單價地王的,合計超過20起,只不過與去年同期相較,漲幅委實驚人。
9月5日出現的上海徐家彙中心項目之217.7億元總價地王,同比去年同期+517%,進榜門檻為47億元,同比大漲103%!成交樓板價方面,9月4日現身的北京農展館路項目之7.3099萬/平方米單價地王,同比去年的3.7875萬/平方米上漲93%。較受人矚目的,是十席單價地王中,上海佔了7個名額的“絕對優勢”,可見上海這座城市在開發商心中的分量之重!
自貿區正推升上海房價
此外,相信這幾天房地產境況的劇烈變化,會使得許多原本對我近期所發表之“上海房價走勢”論述有所質疑的人,開始稍稍覺得我的預測還是有一定的依據與合理性——在“自貿區+迪士尼+虹橋交通樞紐+國際金融中心+國際航運中心+城鎮化+通貨通膨”之幾大因素聯手、連番帶動下,上海是否會在四年內使其房價翻漲100%?
這樣的勢頭其實在今年上半年便已開始積極醖釀。目前就我掌握到的情況,僅僅是“自由貿易區”這一單項,國務院尚未正式批准前,該地區周邊平均房價2.5萬元/平方米都未必夠得上邊,但隨着自貿區形勢趨於明朗,房價逐步走高並上看3萬元/平方米,截至目前為止,有些樓盤已達3.5萬元/平方米,當地開發商甚至揚言年底前挑戰4萬元/平方米。
開發商底氣從何而來?
現在一個值得關注的問題是,面對以一線城市為首,頻出的“地王現象”,多數專家學者認為“政策很難不出台”,但仔細推敲除了房產税擴容,似乎又想不出還有什麼絕招?畢竟,對帶頭衝撞房價邊界的一線城市來説,“三限”——限購、限貸、限價措施仍在執行中,而樓市買氣一旦“熄火”,最倒黴的恐怕是地方政府與銀行,開發商只是排第三順位罷了。
或許,正是基於這樣的底氣,才使開發商敢於不計代價與後果高價搶地王的吧?