蔡為民：京滬雙城連出地王 地王頻出惹爭議

北京、上海以互不相讓的氣勢，雙雙創造全國單價及總價地王。儘管對一線城市來説，“三限”——限購、限貸、限價措施仍在執行中，但這幾天房地產境況的劇烈變化，房價能不漲嗎？

歷經7、8月的“淡季不淡”，人們猶在議論“金九銀十”之成色時，北京、上海便以互不相讓的氣勢，分別於9月4日、5日連續兩天，雙雙創造全國單價及總價地王，令不明就裏者驚呼：不可思議!

京滬雙城連出地王

首先讓我們來看看這兩塊地的相關信息與資料。

9月4日，北京農展館北路8號地塊“榮膺”全國單價地王。該地塊位於四環內，且“限地價、竟配建”，融創以21億元奪標，剔除27.8萬平方米的醫院配建面積，樓板價高達7.31萬/平方米，加上後續各種税費、建安成本、經營管理、利潤，預計未來售價可望突破15萬/平方米!已然令北京當前所有在售項目難望其項背而黯然失色。

9月5日，上海徐家彙中心項目毫無意外的成為全國總價地王。地塊臨近上海港匯廣場，佔地約9.9萬平方米，總建築面積地上58萬平方米，地下12萬平方米，土地用途為商辦、餐飲、旅館用地，被新鴻基旗下之威萬國際投資公司以217.7億元競得，高出開標起始價的175.26億元約42億元。

上海獨佔地王鰲頭

透過上述簡單介紹，可以理解這兩塊地的位置相當程度上已註定擔當“地王”角色，惟以北京、上海指標性城市之重要，連出地王是否意味調控政策變化，改採尊重市場之長效機制？尚需持續觀察。

事實上，地王現象非始於今日，只是9月尤烈罷了，且亦不僅侷限於北京、上海，廣州、深圳、蘇州、重慶等亦有“貢獻”。根據相關資料顯示 ，各地今年出現總價與單價地王的，合計超過20起，只不過與去年同期相較，漲幅委實驚人。

9月5日出現的上海徐家彙中心項目之217.7億元總價地王，同比去年同期+517%，進榜門檻為47億元，同比大漲103%!成交樓板價方面，9月4日現身的北京農展館路項目之7.3099萬/平方米單價地王，同比去年的3.7875萬/平方米上漲93%。較受人矚目的，是十席單價地王中，上海佔了7個名額的“絕對優勢”，可見上海這座城市在開發商心中的分量之重!

自貿區正推升上海房價

此外，相信這幾天房地產境況的劇烈變化，會使得許多原本對我近期所發表之“上海房價走勢”論述有所質疑的人，開始稍稍覺得我的預測還是有一定的依據與合理性——在“自貿區+迪士尼+虹橋交通樞紐+國際金融中心+國際航運中心+城鎮化+通貨通膨”之幾大因素聯手、連番帶動下，上海是否會在四年內使其房價翻漲100%？

這樣的勢頭其實在今年上半年便已開始積極醖釀。目前就我掌握到的情況，僅僅是“自由貿易區”這一單項，國務院尚未正式批准前，該地區周邊平均房價2.5萬元/平方米都未必夠得上邊，但隨着自貿區形勢趨於明朗，房價逐步走高並上看3萬元/平方米，截至目前為止，有些樓盤已達3.5萬元/平方米，當地開發商甚至揚言年底前挑戰4萬元/平方米。

開發商底氣從何而來？

現在一個值得關注的問題是，面對以一線城市為首，頻出的“地王現象”，多數專家學者認為“政策很難不出台”，但仔細推敲除了房產税擴容，似乎又想不出還有什麼絕招？畢竟，對帶頭衝撞房價邊界的一線城市來説，“三限”——限購、限貸、限價措施仍在執行中，而樓市買氣一旦“熄火”，最倒黴的恐怕是地方政府與銀行，開發商只是排第三順位罷了。

或許，正是基於這樣的底氣，才使開發商敢於不計代價與後果高價搶地王的吧？