賈康:房產税滿兩年徵不上 可考慮將不動產充公
本期嘉賓：許善達(國税總局原副局長)、賈康(財政部財政科學研究所所長)
房產税試點有效果嗎？
賈康：開徵房產税，房價不會應聲而落，但它會降低城市不動產上揚曲線的斜率，也帶來優化資源配置的效應。
許善達：房產税試點兩年無明顯效果。試點兩年後，重慶並沒有擴大徵收範圍反而是縮小了徵收範圍。上海的官方文件從來沒有講過它的試點是成功還是不成功。
徵收房產税會帶來什麼？
賈康：徵收房地產税，主要是尋求供需狀態的合理化。在不動產方面，最根本的要素——中心區的地皮有天然壟斷的性質，造成了供需傾斜失衡，我們只能力求合理地調節。
許善達：大範圍增收房產税不利於吸引人才，與地方政府吸引人才的戰略相悖。結果一定是，地方政府為了在吸引人才上佔有利地位，降低房產税的實際負擔。
徵收房產税的依據成立嗎？
賈康：我國城鎮土地都為國有土地，有人認為這迥異於國外在私有土地上開徵房地產税的情況，其實國有土地終極所有權與對房地產使用權持有者開徵房地產税不存在法理障礙。
許善達：對分別擁有房屋產權和土地產權的兩個所有者如何徵收一座房屋的財產税？國家立法機構可以實施税制改革，但必須順應這個税收歷史發展的趨勢，房產税是發展到一定的富裕程度以後才設立的。
2011年初，上海、重慶推出房產税試點，其中，上海是對第二套住房開徵房產税，重慶只對別墅、高檔住宅徵收房產税。今年“兩會”前夕，國務院出台“史上最嚴厲”房地產市場調控措施“國五條”，釋放出房產税試點擴容信號。7月份，國家税務總局下發通知，首次明確表態將研究擴大個人住房房產税改革試點範圍。8月28日，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，均提到“擴大個人住房房產税改革試點範圍”。
房產税牽涉到國人利益，擴大徵收面無疑是一個敏感問題。有人極力贊成，也有人激烈反對。本期中國談話經濟觀察報請來了兩位正反雙方的代表性人物——賈康、許善達，針對為何徵收房產税、該如何徵收、房產税試點效果怎麼樣、能不能推廣開來等問題展開爭論。
房產税試點效果之辯
經濟觀察報：2011年重慶和上海分別進行了房產税改革試點，如何評價？
賈康：房產税試點調控已初顯效果。從上海、重慶兩地的試點效果來看，房產税無疑也已帶來了資源配置的優化效應，特別是上海以0.4%的從低税率把許多買主引向中心區的周邊，產生了過去多年求之不得的土地利用格局優化效果。
房地產税改革不能只看開始時的年度徵收額，在上海、重慶這樣的發達地區搞房產税試點，最重要的任務不是籌集收入，而是調節市場，影響人們的住房消費行為，併為省以下財税體制改革提供配套方案。
開徵房產税，房價並不會應聲而落。目前我國城鎮化水平實際才接近40%校友錄，達到70%-80%才能相對穩定。所以單靠一個税制不可能改變中國今後城鎮化幾十年進程中城市不動產價格上揚曲線的基本模樣。但是，有了這個不動產保有環節的税以後，它會使這個上揚曲線的斜率降低，減少房地產市場的泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面衝擊。兩市試點後，高端的不動產都明顯出現成交量下降，價格趨穩，這就是改革已體現的作用。
許善達：房產税試點兩年無明顯效果。2011年重慶市和上海市成為首先進行房產税改革試點的城市。在房產税改革試點一年之後，重慶市市長黃奇帆在2012年兩會期間説：“這一年，高檔房買賣大幅下降，這是好的市場導向。重慶為全國探索的這件事是有效成功的。”但在講到房產税試點成功的同時，重慶市卻做出了將房產税的徵收標準由每平米9900多塊錢提升到了12000多塊錢。在“試點成功”之後，並沒有擴大徵收範圍反而是縮小了徵收範圍。試點第一年，重慶的房產税比上海還重，重慶人當然不答應了。
與重慶市同一批成為試點城市的上海市已經試點兩年了，但是到現在，上海的官方文件從來沒有講過它的試點是成功還是不成功，也從來沒有發表過關於房產税試點的總結報告。
經濟觀察報：房產税在執行中可能會比較難？
許善達：房產税執行起來很難。他不繳税，你能把他趕到大街上？尤其有許多人買房在A地，工作卻在B地，甚至在國外，怎麼收税？現在重慶還有一些房產税該收的收不上來，非常頭疼。總不能為了幾百元的税把人家幾百萬的房子查封了吧。
賈康：針對很難將税金收上來的質疑，需要説明的是其實在重慶對別墅房就收得挺順利，百分之九十九點幾都收上來了，只有個別實在找不到房主的情況，現在沒法兒去徵税。但可以考慮滿兩年後公告社會：房主若再不出現，就將把這種不動產充公。
經濟觀察報：最新消息是，國慶節後房產税試點擴圍很可能“集中批准一批”，税率定為0.5%-1.0%，但徵收範圍不包括存量房。據説，除杭州之外，鄭州等城市都上報了房產税改革方案。
許善達：我們會發現經常有媒體傳出其他城市準備試點的消息，但這些消息基本會在兩三天內被當地政府聲明為不實之詞。在上海、重慶成為試點城市之後，深圳的房產政策一直被外界關注，對此深圳市市長許勤在多個場合表明深圳房產税沒有時間表。也是在今年全國“兩會”期間，許勤對記者説：“關於房產税的問題，我想這要看國家的統一部署，如果落實到深圳，我們會按照國家的要求來進行這項工作。”
湖北省在2012年8月一度傳出消息，稱湖北房產税改革細則正在制定之中，但隨後湖北省地方税務局在網站上發佈聲明稱其為不實之詞。與湖北省同時傳出將開展房產税試點的還有湖南省湘潭市，經湖南省地税局證實，湖南將在湘潭啓動房地產税改革試點，具體實施時間和方案還待隨後出台。
賈康：目前房產税在中國開徵條件已經成熟，具有可行性。而且，中央政府已經明確擴大房產税試點，這是一件嚴肅的事情，不可逆轉。至於誰先誰後，可根據中央安排及各地實際情況而定。
房產税徵收目的之辯
經濟觀察報：徵收房產税是想要達到一個什麼樣的效果？
賈康：實施房地產税搜狗，是完成經濟社會轉軌與現代化的必要制度建設，將會在四個方面產生正面效應：第一是增加中國直接税的比重而降低中低端收入者的税負痛苦程度；第二是為解決中國地方税體系不成型的問題而提供地方層面的支柱税種；第三是促使已實施的房地產調控新政體現其應有的“治本”水準；第四是優化收入和財產的再分配以抑制“兩極分化”。
徵收房地產税，對不動產的相關調節，主要是尋求供需狀態的合理化。供需狀態如果平衡，價格就不會往上猛衝。但是，恰恰在不動產方面，最根本的要素--中心區的地皮，有天然壟斷、特別稀缺的性質。長期以來，自然壟斷造成了供需傾斜失衡，我們目前只能力求合理地調節，儘可能達到最多社會成員的基本滿意。
許善達：房產税屬於財產税，大範圍徵收房產税不利於地方吸引人才。資金、財產和人才的落地能夠活躍地方經濟，現在許多地區都在利用各種優惠的税收制度吸引資金流入和人才儲備。
深圳市和杭州市政府對“人才”的住房提供相當數量的補貼。一些人對此提出批評説深圳市和杭州市政府應該為低收入的人提供住房補貼(保障性住房)，而不應該為這些“富人”提供住房補貼。但深圳市和杭州市政府解釋説，為這些“人才”提供住房補貼對深圳市和杭州市發展經濟非常重要，而且並不影響保障性住房建設。
深圳市和杭州市政府的這個決策提供了非常重要的啓示：吸引富人，或者説人才，是政府的重要戰略之一，對這些人的住宅開徵旨在抑制需求的房產税，豈不是南轅北轍？如果一個地方政府開徵此税，而相鄰地區不開徵，對這些試點地區來説豈不是“為叢驅雀”“為淵驅魚”？
可以肯定，如果把住宅房產税作為地方税，無論從抑制需求的角度還是給地方政府提供税源的角度，税負水平不會低，否則無法實現其意圖。但地方政府，特別是富裕地區的地方政府，為了實施吸引人才的戰略，一定會像返還個人所得税的地方收入部分一樣返還高額的房產税。
上海人聰明。上海市在《上海市開展對部分個人住房徵收房產税試點的暫行辦法》中，以税收減免條件中羅列了6條政策來縮小徵收範圍。除了對本地剛需有減免以外，高層次人才和重點產業緊缺人才，如果持有上海市居住證並在上海市工作和生活，購買屬於家庭唯一住房也可予以減免房產税。
無論是減税還是財政補貼，地方政府都降低了房產税的實際負擔，使自己處於吸引人才的有利地位，相鄰的地方政府就會處於不利地位；處於不利地位的地方政府為了貫徹吸引人才的戰略就會比“鄰居”降低更多的房產税負擔。如此循環，最後的結果就是各個地方政府都把房產税負擔降低到不能再低的零，然後就是“負税率”，即對人才在本地買房實行補貼制度。
假如某個地方政府誤以為對住宅在保有環節開徵房產税對當地有利，在其他地方都不開徵的形勢下自己單獨試點開徵，可以預期，房產税出台以後必然很快就出現一方面本地高檔住宅需求減弱，價格下降，營業税和所得税等房地產業提供的税收收入下降的局面；另一方面人才外流，富人到外地而不是本地買房。現在各地最重要的動力是吸引人才、吸引投資，誰願意因為房產税把富人和投資者趕走？那豈不因小失大？
房產税調控作用之辯
經濟觀察報：房產税對抑制房價有作用嗎？其作用的機理是什麼？
賈康：有一種觀點強調房產税對房價影響不大校友錄，不是“定海神針”，這種説法有一定道理，但如果講房產税對房價沒有影響，就過於絕對化了。房產税通過影響供需雙方的選擇，自然而然地使房價具有沉穩效應。
對這幾年的“調控新政”，我們應肯定調控中還有很多需要完善的東西，但不能否定調控的作用。“越調越高”這個命題是有誤導的，如果不調控，房價不知道要發展成什麼樣子，如果不調控就會更高。通過調整壓抑裏面的泡沫，使這個曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡單地否定調控。正因為有了宏觀調控，一些城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制，但更有長效的機制建設、更合理的房產税制度設計還有待推進。
在住房保有環節徵税，第一，對於想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，傾向於更實惠一點買户型相對小點的房子，收斂了供需緊張情況下需求方面的衝勁，並提高了土地集約利用水平；第二，買房為囤在手裏做自己的“商業性社會保險(放心保)”的人，會考慮買了房以後不再空置，而是租出去，於是，在社會沒有增加投入的情況下，增加了租房市場的供給，緩和了供需之間的矛盾；第三，對不動產投機炒作的行為會收斂。隨着整個社會氛圍和利益相關者的心態和預期的改變，炒房者們考慮到轉手時小户型的需求增多，自然而然會考慮多炒中小户型。這樣一來，需求方整體結構變了，開發商拿了地皮以後當然也要考慮提供更多中小户型，而且在參加土地招拍掛的環節上不能像原來想的利潤空間那麼大，要謹慎一點。
許善達：首先我想問一下：上海、重慶高檔房價格降下來了嗎？
主張對住宅在保有環節開徵房產税的人認為，這個政策措施可以抑制需求、降低房價。他們認為，這個税出台以後，如果消費者想到以後持有房產要繳納很多税，就會打消購買意願，或是選擇購買一套小房子。對高檔房的需求就會受到抑制，房價自然就會降低。但是，這個目的能達到嗎？
現行“房價”統計指標非常不科學。它是一個地區一個時期(比如一個月)內銷售的總收入與銷售總面積之比。如果這個時期銷售的住宅檔次發生變化，現行“房價”指標可能表現出與實際完全不同的信息。比如實際“房價”上升了，但這個時期銷售的高檔房少而低檔房多，統計的“房價”卻表現為下降；如果實際“房價”下降了，而這個時期銷售的低檔房少而高檔房多，而統計的現行“房價”卻表現為上升了。
如果學者根據這樣的指標提出政策建議，決策層根據這樣的指標做決策，其實施結果就不可能實現預期目標。弄不好還可能反向操作。
經濟觀察報：房產税能成為地方財政的主要來源嗎？
賈康：土地財政導致的地方政府短期行為，不能完全歸責於地方政府，完善的分税分級體制將有利於所謂土地財政問題的解決。沒有不動產保有環節的税收，土地財政就只能來自於土地批租的交易環節，也促成了地方政府的短期行為。從交易環節中一次性儘可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，但長期看，地皮批光了，財源就完全沒了着落。
而有了不動產保有環節的税收，地方政府籌資的內在動力，會驅使其盡心盡力地優化本地投資環境，提升本地公共服務水平，這就會使得轄區內的不動產進入升值軌道校友錄，每隔幾年要重評一次税基，這樣，不動產税收就成為地方政府與其合理職能互為依賴的支柱財源。
我們不要只看試點開始時的年度增收額，房產税有更深更長遠的意義。房地產調控應該追求的高水準，必然包括制度的建設，而建設制度必須先建框架。
在住房保有環節無税的情況下，不僅不利於房地產業的健康發展，也制約全國省級以下財政體制的完善。地方税體系的構建和其他方方面面的配套改革，都有對税收方面的要求，已形成了一個愈益明顯的制度供給的空缺。
許善達：主張對住宅在保有環節開徵房產税的人期望通過這個新税為地方政府創造一個新的較大的税源，以平衡中央和地方失衡的財政分配關係。這個願望很好，但是，不可能實現。
就這兩年的試點情況來看，2011年是重慶市房產税改革試點第一年，其第一年徵收房產税涉及9400餘套住宅，總計近1億元，應税率99.1%。但相對於重慶市去年2900億的財政收入，房產税的增量幾可忽略。2012年重慶徵收的房產税比第一年略有增加，但也只有1.4億元。
其實房地產業對地方政府來説，已經是而且將來也仍然是地方税收收入的主要來源之一。因為開發商繳納的營業税是地方税，企業所得税也有地方分成，契税和土地增值税雖然並未十分嚴格地徵收，也算一筆可觀的地方政府收入，再加上遠比上述税收收入多的賣地的收入，實際上地方政府在房地產行業裏取得的各種形式的收入是很多的。而這些收入從某種角度説都取決於房價。
退一步講，如果開徵房產税抑制了需求使房價下跌，雖然房產税多收了一些錢，但是房價下跌會使營業税減少、所得税減少、契税減少、土地增值税減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定，地方政府的總收入不但不會增加反而會減少。出台房產税為地方政府提供新税源的願望一定會落空。
房產税徵收依據之辯
經濟觀察報：在國外房產税有其歷史淵源，但中國的土地只有使用權，徵收房產税合適不合適？
賈康：我國城鎮土地都為國有土地，有人認為這迥異於國外在私有土地上可開徵房地產税的情況而形成了我國特有的法理衝突。其實國有土地終極所有權與對房地產使用權持有者開徵房地產税並無硬衝突，不存在法理障礙。
從國際經驗看，房地產税可以對私有土地、公有土地一視同仁地全覆蓋。比如，英國的土地可區分為中央政府持有、地方政府持有、公共組織持有以及私人持有等。然而，無論土地所有權存在怎樣的區別，保有環節的房產税對英國國土範圍內土地的全覆蓋是毫無疑義的。
此外，我國改革實踐中，國有企業“利改税”的自身經驗也可援引：雖然終極產權是國有的，但掌握使用權的主體(不論企業或個人)是具有自身相對獨立物企利益的主體，根據客觀需要完全可以在通過立法程序後，以税收手段對利益主體的利益情況施加調節，以利公平競爭或優化再分配。當時的改革要求國有企業與其他企業一樣上繳所得税，邏輯上同樣面臨自身財產所有權屬於國家而在此基礎上仍要向國家繳納所得税的問題。國家為主體的税收分配，並不會因為其納税主體的財產終極所有權屬於國家而放棄其在市場經濟體制下對該納税主體進行的調節。
當時chinaren，要發展商品經濟，就必須拋開所有權終極歸屬而正視“所有權與經營權的分離”，將所有不同性質的企業放入一樣的環境裏去公平競爭，企業自身畢竟有相對獨立的物質利益和運營機制，這與企業姓“公”姓“私”無關，只要是在市場經濟條件下運行，就應當一視同仁地進行税收調節。不應以土地所有權不同為由而予以否定，在土地不同所有權的基礎上，該税種面臨的應當是“如何設定權變因子而區別對待”的問題，而不是“是否開徵”的問題。
許善達：中國城鎮土地是國有的，我們有土地使用税而沒有土地税，只對國有土地使用者徵收使用税而不是對土地所有者徵收的財產税。一座房產的建築物的產權和土地產權不是一個所有者，對分別擁有房屋產權和土地產權的兩個所有者如何徵收一座房屋的財產税？
主張房產税的依據，無一例外都是仿效發達國家的成功經驗。這個主張無論從理論上、還是從發達國家的實踐上，或是從政策的目標上，應該説都是有一定道理。但是，這種在中國對住宅在保有環節開徵房產税的理由都是不能成立的。
世界各國税收大體分三部分，流轉税(間接税)、所得税(直接税)和財產税。這三部分的構成比例和經濟發展水平有很強的相關性。發展水平越低的經濟體，間接税比重越大，所得税比重越小，財產税比重就更小；而隨着經濟發展，間接税的比重下降，所得税的比重上升；再發展到一定階段，財產税的比重才會上升。
這個全世界普遍的税制發展路徑不是偶然形成的，中國不可能例外。僅僅憑良好的願望是不可能使中國走出一條新路徑的，簡單地依靠複製某些發達國家目前的税制來改革中國的税制也是不可能成功的，因為不符合現階段國情。美國、日本、香港在發展初期並沒有房產税，房產税是發展到一定的富裕程度以後才設立的。與發達國家比，我們現在處於發展水平很低的階段。而且，直到現在，並不是所有發達國家都有房產税。
一個國家的税制結構不是國家立法機構可以隨意決定的。雖然國家立法機構可以實施税制改革，但改革方案必須順應這個税收歷史發展的趨勢才有可能取得成功。
我認為，唯一可行的方案是對高檔住宅在銷售環節開徵“消費税”，也就是在住房的保有環節不收税，在銷售環節，徵一定比例的税，這樣的税可以使地方政府和住房所有者之間處於“增量分享”狀態。只要自己擁有，而不是投機、投資賺錢就不收税。我認為這比較符合中國的實際。