李嘉誠內地拋售410億物業 或暗示樓市快見頂

李嘉誠的每一次動作都會引來業內的廣泛關注。最近有消息稱，“長和系”相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

記者注意到，在內地土地市場火熱、地王頻出的的當下，李嘉誠的大手筆減持，引起了業內的警惕——王石在一週之內接連兩次警告：“精明的李嘉誠在賣內地的物業，這是一個信號，小心了！”

李嘉誠對風險極度謹慎，他的經典言論是“用90%的時間考慮失敗”。同時，他也是跨越週期的投資高手，採取多元化的穩健策略，低買高賣。隨着“長和系”近兩年來大手筆投資歐洲，近期又在內地頻繁拋物業套現，無不體現了李嘉誠“不把雞蛋放在一個籃子裏”的思路。在一些也內人士看來，李嘉誠的出手，讓當前的樓市瀰漫了一些危險氣息，或許暗示了國內樓市已經見頂。

拋內地物業轉戰歐洲

“長和系”旗下的地產項目，最近“套現”動作不斷。據瞭解，長江實業即將在北京推出新一期別墅產品“譽天下·瑞景花苑”，較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業董事郭子威表示，這也是該項目的最後一期。之前，長實已藉助該項目的銷售套現約70億元。而和記黃埔在日前公佈了其位於南京的首個項目案名為“漣城”。和黃方面稱，該項目是精裝高層加別墅，800萬元起。

值得注意的是，有報道稱，在捂盤十餘年後，長江實業才在2008年推出“譽天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊後，和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內地城市的大手筆“套現”的同時推出上述項目，也被疑為“套現落跑”。

儘管在業內人士看來，低價買入土地之後的 “長線操作”、“緩慢開發”，坐等地塊升值，是長和系的典型特徵。不過，基於李嘉誠的慣用策略，長和繫上述舉動難免不引人遐想。“長和系的商業邏輯就是低買高賣。”接受採訪時，睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文直言。

對於上述瑞景花苑的定價，長江實業董事郭子威明確表示是目前市場行情的正常反應，且否認撤資，並強調不會退出內地市場。但他同時也表示，公司出於穩健的投資考慮，只是不把雞蛋都放在一個籃子裏，“國內外的投資機會同樣都在關注，只是目前到歐洲投資的機會更多。”

據不完全統計，從2010年至今，長和系在海外市場投入的收購資金已經接近1500億港元。長江實業財報顯示，2010年4.2%的負債率是近幾年的最低點；此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%；而伴隨着歐洲的大手筆收購，長江實業的負債率從2011年開始攀升，2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。

“相比之下，投資海外的資金要小於國內，且國內競爭十分激烈，而國外還沒這麼充分。而從未來的投資回報率看，歐洲的機會更多。”郭子威稱。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟接受記者採訪時表示，長和系追求的是資產絕對值最大化，李嘉誠的選擇是全球性的，或認為當前經歷了經濟危機的歐洲國家機會更好。

儘管當前內地土地市場異常火熱，地王頻頻出現，樓市也持續升温。但薛炯文認為，以5年為界線的話，目前的房價已經處於“頭頂”區域。

頻頻出售低迴報資產

在近年來大舉進軍內地市場的港資財團中，李嘉誠旗下的“長和系”一直處於領先地位，尤以商業地產最為出色。但從各方獲得的消息顯示，李嘉誠對自身投資結構進行調整，比如看淡物業持有的信號比較明確。

早在亞洲金融危機之前，投資型物業給長江實業帶來的貢獻並不明顯。資料顯示，1997年物業銷售佔長江實業銷售收入的79.88%，佔經常性利潤的84.61%。而在1998年，長江實業加大了對投資型物業的開發，當年的固定資產較1997年猛增423%。

伴隨着近幾年來商業地產對於業績增長的貢獻越來越緩慢，李嘉誠敏鋭地將低迴報的資產出售套現，轉投高回報率的資產。記者梳理近幾年來長江實業的財報發現，物業租賃業務的營業額一直處於不斷擴大態勢。2011年、2012年長江實業自身的物業出租營業額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業2013年中報表顯示，這一部分的營業額為10.02億港元。

不過，相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業財報“營業額及業務收益”一欄中，2012年長江實業集團及子公司、合營公司的“物業租務”總額達19.78億港元，相比2011年同比增長達16.48%，然而在2013年前6個月，這一比例下降至8.24%。

值得注意的是，從1991年到2011年的20年間，和記黃埔的平均淨資產收益率超過11%，長江實業的平均淨資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達7%，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

百佳超市雖然在2012年營業額高達200多億港元，但受制於租金成本高企等多種因素，毛利也僅有2%~3%。這對於追求穩健收益的李嘉誠來説，確實有點不能接受。中房商學院高級研究員韋華偉認為，從地產功能來看，目前商業地產的“遍地開花”正面臨着同質化與過剩的巨大風險。

此前，“長和系”曾有過多次將低迴報的資產出售套現的情況。最典型的是2008年全球金融危機前後，在幾個月內數次戰略性售出其上海物業：2008年5月,李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位於上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業；年底，和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業別墅，同樣遠低於之前同類產品售價。

土地市場投入驟減

除了上述商業地產項目準備套現外，“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發了業內的關注。回顧“長和系”在內地十餘年的發展路徑，可以發現幾乎從未偏離其 “低價拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩定，但2012年至今，“長和系”在土地市場上卻鮮有動作。

長實與和黃2007年報顯示，長實在全球範圍內共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地；和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地，絕大部分位於內地。2008年全球金融危機的爆發，對房地產行業造成了衝擊，期間，“長和系”加速在內地市場的擴張。長江實業2008年單獨操刀位於北京的純住宅大盤，“長和系”則“逢低買入”土地。

記者梳理財報發現，在2008年、2009年年報中，長江實業的董事會均明確表達了加強土儲的願望。2010年初，李嘉誠更是公開表示，長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用，由於平均成本較低，加上負債低和備用資金充裕，可動用不少於500億港元進行投資。

“長和系”拿地成本如何？以2011年為例，長實及和記黃埔共在內地成功競得5塊土地，面積約65.54萬平方米，平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示，公司當前土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業共同持有，在內地的平均土地成本為1980元/平方米。

財報顯示，2012年在內地，長江實業僅與和記黃埔的合營公司在當年5月份拿下上海青浦區一塊約14.5萬平方米的住宅用地，其他再無拿地動作。而梳理公開資料發現，和記黃埔也僅僅在2012年12月4日，以成交價為2320萬元拿下了武漢蔡甸區的一塊地，樓面地價1502元/平方米。

有媒體報道稱，李嘉誠2013年上半年未在內地投資一分錢。長江實業2013年中報也顯示，今年上半年該公司在內地市場上並沒有一塊土地入賬。在香港，長江實業最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，長江實業未在香港拍得任何地塊。

此外，“長和系”也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態。在2012年年報中，長江實業僅僅只是表示 “中央政府調控將主導房地產市場持續發展，集團將繼續推動內地業務長期持續增長，如期推展各項發展項目，予以配合”。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

在近日地王頻頻再現的時候，“長和系”在土地市場上的“消失”，也不得不讓人們警惕，甚至引發了輿論對長和系市場“撤資”的疑慮。“長和系”對於當前樓市的判斷，通過郭子威最近對媒體的表態多少可以看出一些端倪。對於連續缺席符合長實定位的北京農展館地塊、上海徐家彙中心項目、杭州華家池等地塊拍賣現場，郭子威坦言“市場競爭激烈”。

在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，長和系在土地市場上的投入減少，主要在於當前的地價畸高，侵蝕企業未來盈利空間，增大了風險。據國土部下屬的土地勘測規劃院發佈的數據顯示，今年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米，環比增速為1.62%，已連續五個季度加速上升。

“土地市場過熱導致了風險形成。”陳晟認為，港資公司的運作模式一般是低位進入，高位拋出。在他看來，李嘉誠的行為對房地產市場有參考和預警的作用。（記者 吳文坤 尚希 王傑 發自北京）