地王頻出引調控加碼 住建部下月赴各地督導
據記者瞭解，包括北京、上海在內多地都在嚴查“國五條”細則的執行情況，而由國家工商總局和住建部組成的督導組也將在下月奔赴各地。
8月份房價與天氣一樣火熱。中指院百城價格指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格8月同比上漲8.61%，而環比也已經連漲15個月。9月土地市場亦十分火爆，北京農展館地塊的樓面地價超過每平米7萬元，浙江、上海的地王記錄也相繼被刷新。
在此背景下，監管層也有相關回應。據《每日經濟新聞》記者瞭解，包括北京、上海在內多地都在嚴查“國五條”細則的執行情況，而由國家工商總局和住建部組成的督導組也將在下月奔赴各地。
“限購、限貸政策是否嚴格執行，特別是中介協助購房者偽造購房資格等是這次督導的重點。”多位接近住建系統的人士向記者表示，今年年底之前房地產政策肯定會嚴格執行，但行政調控加碼可能性不大。
各地嚴查交易違規/
據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前各省級房地產管理部門、工商行政管理部門正在對所轄市縣的治理工作開展情況進行檢查。而在10月份，住建部和國家工商總局將組成督導組，對各地專項治理工作進行調研和督導，公開曝光一批違法違規企業，並依法嚴肅處理。
針對各地房地產市場的不同情況，一些樣本城市的調研也在籌備中。
今年下半年開始，北京開展房地產經紀行業專項治理，覆蓋21類違法違規行為，協助購房人偽造證明材料騙取購房資格以及為二手房買賣雙方簽訂“陰陽合同”提供便利等行為將被嚴懲。
8月，上海市房管局、工商局也在上海範圍內全面開展房地產經紀市場專項治理工作。首當其衝的便是檢查房地產經紀機構執行“限購”等房地產市場調控政策的情況，重點查處通過虛構勞動合同，偽造社保、納税、婚姻證明材料的方式，為交易當事人騙取購房資格等違法違規行為。
一位四川住建系統人士向記者表示，現在地方檢查組除組織座談外，還會深入企業調驗一些交易記錄，核查真偽，有一整套完整的方案。最終成果將接受住建部的監督和指導。
據瞭解，魚龍混雜的房地產經紀行業愈加受到國家重視，各地方住建委也不希望看到中介市場無序的競爭狀態，大企業則可以起到示範效應。而北京等地今年先後發佈的行業規範也將對行業結構產生影響。
“現在中介已經進入跑馬圈地時代，大公司憑藉前幾年的資金和渠道積累，具備了擴張實力，未來二線城市中介市場將呈現一家大型本土公司領跑，而其他幾家全國公司緊隨其後的模式，以夫妻店為代表的小型中介公司將漸漸淡出。”偉業我愛我家副總裁胡景暉説。
“目前有8個城市的房價漲幅已經超過了年度的限額，除包括所有一線城市外，也包含了二線城市中的廈門、南京、鄭州和瀋陽。預計到今年年底，有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現。”中國房地產學會副會長陳國強表示。
行政調控難再加碼/
住建部督導組再赴地方不由給人調控加碼的猜想。對此，多位接近住建系統人士認為可能性不大，“行政調控現在已經非常嚴厲，延續這麼多年的調控並沒有達到最完美的預期，目前從二套房首付比例等方面來看，再加碼空間已經幾乎沒有”。
有分析指出，中央層面的房地產政策將保持穩定，但由於部分地區房價漲幅偏大、地王頻出，中央部門會通過督查和調研等方式，督促地方政府落實調控政策。
但從鄭州限購升級等跡象看，地方政府政策微調、控制房企融資以及嚴格落實已出台政策等一系列收緊措施可能將持續至今年年底。
9月12日，住建部政策研究中心主任秦虹在2013中國房地產品牌價值研究會上表示，可預見政府很難對投資和投機性需求政策放開，無論是用行政手段還是用經濟手段，未來的投資和投機性需求仍然將是政府抑制的一個方面。
她格外強調政策預期的重要性，“現在由於對住房政策的預期不穩定，很多人在尚不具備購房經濟基礎時就急於買房，既加大了當期的市場需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產生抱怨情緒”。
事實上，自“新國五條”年初發布後，中央在房地產政策上鮮有表態，胡景暉説，新一屆政府也在摸索房地產調控的長效機制，而這幾個月時間或許就是政府在觀察依靠市場調節會出現怎樣的結果。
而在監管層，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，都提到“擴大個人住房房產税改革試點範圍”。胡景暉認為，房產税、農地入市以及住房保障立法等長效措施可能在今年就會見到動作。
秦虹認為，建立房地產市場健康發展長效機制的關鍵，是要解決全社會對住房政策有個穩定“預期”的問題。
“決策層最希望看到的是在能保證一定交易量的情況下，房價還可以維持基本穩定，這也是未來政策的探索方向，行政調控並不是主要着眼點。”知情人士向《每日經濟新聞》記者透露。
《每日經濟新聞》記者發現，在新一輪地王潮湧現背後，是主流房企加速回流一二線經濟發達城市的動作。中國指數研究院的統計數據顯示，十大品牌房企在一二線城市的拿地規模佔比穩步提升，2013年一季度達到69.4%，二季度則增加至78.7%，房企迴流引發的土地飢渴是造成地王湧現的重要原因。
一二線城市地王躁動
短短半月內，北京武漢等地接連誕生五宗地王，攬金達513億元，土地市場彷彿回到2009年底至2010年初的樓市瘋狂期。
9月4日，融創中國以“超出市場想象力”的7.3萬元/平方米的地價奪下北京農展館北路8號地塊，創下北京土地出讓史上的最高地王紀錄，揭開新一輪地王大戲的序幕。僅僅一天之後，市場目光聚焦轉移向上海，隨着新鴻基以217.7億元的總價拿下徐家彙中心地塊，成為歷史上全國總價第二高度，僅次於2009年255億元成交的廣州亞運城地塊。
但地王潮並不侷限在一線城市，杭州、武漢等城市地塊拍賣紛紛創出新高，標誌着地王潮蔓延至二線城市。
在地王湧現的同時，地方政府賺得盤滿缽滿，《每日經濟新聞》記者發現，一二線城市土地出讓金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出讓金收入已經突破千億，即便是南京前八月土地出讓金收入也達到505億元。
主流房企迴流
在盛富資本和協縱國際總裁黃立衝看來，新一輪地王潮湧現背後，是主流房企加速回流一二線經濟發達城市的表現，由於這些城市優質地塊少，競爭非常激烈，容易出現單價、總價等各種標準的“地王”項目。
世聯地產統計數據也顯示，今年上半年，包括萬科、保利地產等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%。近2000億元的拿地款中，一線城市佔30%，二線城市佔比49%，三線城市僅為21%。
恒大地產的轉向也驗證了這一趨勢。其財務報表顯示，2012年恒大拿地結構中，一二線城市佔比僅為13%，但截至今年上半年，該數據佔比大幅提升至38%，鑑於恒大在下半年在杭州、北京等地繼續大手筆拿地，該數據在下半年仍將提升。
“開發商在拿地思路上的改變，表明其清楚意識到，未來中國城鎮化的獲益者依然主要集中在一二線城市，三四線城市難有轉機。”世聯地產首席市場分析師吳志輝告訴 《每日經濟新聞》記者。
“某上市房企曾經在連雲港拿了一大片土地用於住宅開發，項目原本計劃分三期開發，但是在一期開盤後發現市場規模太小，供求關係極度嚴峻，怎麼賣也消化不完，導致第二、第三期都擱置了。一二線發達城市就算價格再高也總有需求支撐，三四線城市就算價格再低也未必有市場需求。”吳志輝告訴記者。
房企擔憂政策轉向
對眾多房企而言，斥巨資拿地迴歸一二線城市固然是好事，但這些高價地最終能否以更高價賣出順利脱手，依然是未知數。
以融創拿下的北京農展館地王為例，業內人士預計未來售價將超過15萬元/平方米，甚至可能達到20萬元/平方米，在目前北京豪宅市場均價尚未超過12萬元/平方米的背景下，這對於企業的產品定位與定價策略帶來極大的考驗。
“房企敢於高價拿地王，是因為他們判斷一二線經濟發達城市房價客觀上還有一定上漲空間，這類城市尤其是優質地塊從長期來看是稀缺的，即便遇到市場逆轉，也只會難受一段時間，從來沒有聽説過有房企因為在一二線城市拿地王而倒閉。”吳志輝認為。
然而，記者發現，今年內已經曝出了兩塊失敗的地王項目。6月20日，雅戈爾公告稱決定放棄開發杭州地王，退地給政府。為此，雅戈爾損失定金4.84億元，如果該地塊再次出讓的成交價格不足原土地價款的80%，雅戈爾還需補足差額。中冶置業於去年11月以56.2億元拿下的南京地王同樣面臨被政府收回的命運。（每日經濟新聞）
歷史似乎總在不斷地重演。
縱觀中國房地產行業的發展路徑，每一次行業出現泡沫的標誌性事件之一，就是“地王”頻頻出現。但歷史絕不會簡單地重複，如果説十幾二十年前的房地產市場還有巨大的市場空間，房價也還有足夠的上漲動力，那麼，到了目前，一些三、四線城市因空置率居高不下，風險已在漸漸積聚，於是更多的開發商將重點重新轉回一、二線城市——即使屢經調控，這裏的“絕版地段”依然引來眾多開發商拼搶。那麼，“地王”頻出的背後，到底隱藏着什麼樣的商業邏輯？中國樓市是否還能迎來一段黃金時期？
近期，“地王”屢屢亮相，已經引發市場各方的高度關注。而《每日經濟新聞》記者梳理2003年到2013年的房地產調控政策後發現，每一次與樓市相關的宏觀調控政策出台後，多地房價均出現了不同程度的攀升。
延續到今年9月初，短短兩天之內接連誕生了四個地王，地域範圍包括北京、上海、杭州、蘇州。有觀點指出，這一舉動似乎正在進入一個“迷途”：樓市陷入了越調控“地王”越多的怪圈。
“地方政府執行宏觀調控的動力不足。”日前，一名地方發改委人士對記者直言。
與此同時，房企業績的持續飆紅，正在倒逼土地市場長效調控機制的出台。9月14日，有消息稱，日前，已有7城市被住建部約談，年內應該會有相應動作。
房企爭相佈局一二線城市
9月4日，北京朝陽區農展館地塊被融創集團以21億元拿下；9月5日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個地王。
記者注意到，在今年北京歷次的土地拍賣中，多數企業在北京土地市場上並非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主場”的優勢，激烈程度也絲毫未打折扣。
“地王”的產生，折射出了目前中國房地產發展的現狀。
“一線城市供不應求，三、四線城市積壓嚴重。”近日，國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松()在介紹目前房地產市場的基本現狀時表示。由此，很多開發商已經提出迴歸一、二線城市的口號，有的更將“致力於中國三、四線城市的房地產開發”從企業的經營範圍內劃掉。
對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從土地市場發展趨勢來看，開發企業出於戰略佈局考慮，積極佈局一、二線城市房地產市場。同時，土地市場由去年下半年以來的溢價較高轉為樓板價的實際上漲。
不僅僅是今年，《每日經濟新聞》記者還發現，2007年，有關部門曾出台《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》及《關於加大閒置土地處置力度的通知》等，試圖促使房地產市場步入健康運行的軌道。
但是，事與願違，2007年，是無數開發商為之瘋狂的一年，房價飆升，四處搶購，地王頻現……
僅以北京為例，2007年12月29日，北京甄氏房地產開發集團有限公司經過189輪的激烈競價，以2.6億元競得順義區北小營中心鎮住宅項目用地。
3年之後，號稱“史上最嚴厲”的房地產調控政策——《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及各地限購政策出爐，同時推出上海和重慶的房地產税試點。
仍以北京為例，2010年3月15日，北京土地競拍現場，世博宏業以17.6億元拍得海淀區東昇鄉居住、商業項目地塊，中信地產以52.4億元拿下亦莊地塊。
“地方政府執行宏觀調控的動力不足。”一名地方發改委人士表示，地方財政就是土地財政，所以執行調控的動力有限，直接導致調控短效。
除了基層的執行阻力，“這麼多年來，影響房價的關鍵因素是信貸，這也是房價一直上漲的主要原因。”中原地產研究總監張大偉認為。
短期或現政策收緊跡象
記者瞭解到，日前，已經有7個城市被住建部約談。據一名內部人士透露，該部委近期會繼續到地方督查，政策方面預計會比前段時期緊一點。年內政策的着力點應該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關部門的調控問責會從嚴。
國務院發展研究中心一位負責人也表示，接下來，在影響市場的各方面，如信貸、融資、地方審批等，預計都能看到調控收緊的跡象。
同時，記者從國土資源部多年前的一場土地形勢分析座談會公開信息中獲悉，有專家一度指出，“天價地”現象的形成，從表面上看是土地問題，但實質上是信貸問題的反映。
張宏偉認為，要想從根本上解決地價過快上漲的局面，應該從控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地、改變城鄉二元土地結構、土地集約化利用等出發，也應該建立起土地市場的長效性調控機制，穩定土地市場價格持續上漲的預期。
對於重點城市，尤其是一線城市，張宏偉預估，有關部門可能會推廣短期內遏制地價過快上漲的具體措施，比如“限房價競地價”、“限房價競配建”等。
從地區推廣的角度來説，“限房價競地價”適合在房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣，比如在一線城市比較容易產生高溢價的地塊，通過這種措施可以在短期內抑制房價過快上漲。
但從宏觀經濟發展背景、房地產市場基本面走勢、各地供地計劃等來看，控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地等措施不一定可以快速地有效執行，尤其是在一線城市，“人多地少”的現狀不可能在短期內得到改變。
我國目前的土地市場發展亟需長效性調控機制的出台，從中長期來講，既可以改變地方政府對土地財政的依賴，又可以合理調節土地市場的供求關係與遏制地價過快上漲的預期。
“儘管住建部和業內各方一直表示將出台樓市調控的長效機制，但從目前的情況看，長效機制即使建立，也難以立即見效。而土地、資金、信貸等關鍵方面政策調整的空間已經很小，出台新政的可能性不大。”業內分析人士表示。（每日經濟新聞）