孫宏斌變身“地王制造者” 融創年內拿地花217億

雖然拿下數個地王項目，但融創CEO汪孟德表示，融創這些年銷售、土地儲備和現金都在保持增長，而現金流的風險管理一直被融創排在第一位，未來也不會變。

雖然9月份還未結束，但對於孫宏斌和他的融創中國來説，後面的三個月即便毫無動作，2013年也會是融創成立10年以來曝光率最高的一年。而這幾乎都源於融創對於地王的“執着”追求。

孫宏斌自己曾表示，“我其實不是一個激進的人。江湖上都説我激進，我真的不是一個激進的人，我骨子裏是一個偏理性的人，厭惡風險，自己開車很慢，不允許司機開快車，過馬路一定等人行道綠燈。之所以被認為激進是因為我覺得沒想好的事堅決不幹，想好的事就堅決果敢的去幹。朋友説人有不知死和不怕死之分，我應該是不怕死的。”

而“不怕死”的孫宏斌也確實在幹着“不怕死”的事情。僅從8月14日開始的36天時間裏，融創便攜“小夥伴們”接連拿下北京亦莊、農展館、天津天拖三宗地王，合計花費的土地成本高達187.44億元，再加上8月份之前花費在土地市場的上百億元資金，讓市場不由得驚呼，“從前的那個孫宏斌又回來了。”

不過，融創方面似乎並不這麼認為，公司相關負責人就對《證券日報》記者表示，“和很多公司相比，融創今年拿地總數並不多，只是由於所拿地塊受關注度高，才會令市場感覺融創拿地有些激進。”

“地王制造者”

正如融創方面所説，其年內拿地的數量確實遠不及萬科、保利等一線龍頭，但從其拿地花費與銷售金額的比值看，融創今年在土地市場上的表現不可謂不激進。

融創方面表示，截至目前，公司年內的權益拿地花費總額為217億元，前8個月公司合同銷售金額則為275.4億元。這也意味着，即使按照權益拿地花費計算，融創年內在土地市場上的支出也已經佔到了公司總銷售額的78.91%，2012年上述比例則為45%。同時，市場一般認為，一個房企的拿地銷售比超過50%，便可以將其在土地市場表現歸為較為激進的一類。

另一方面，由於融創的項目定位高端，其拿取的地塊也大多位於一、二線城市的中心地段，因此融創拿下的不少地塊都成為了當地的總價或單價地王。

9月18日，融創聯手天津房地產集團，經過數十輪激烈競爭，以103.2億元的總價擊敗萬科、保利、招商局聯合體，成功拿下了天津南開區天拖地塊，摺合樓面單價10109元/平方米，溢價率12.42%，並刷新了天津總價地王的紀錄。

出讓公告顯示，天拖地塊用地性質為商業金融業、居住，緊鄰南開大學、天津大學，地理位置十分優越。地塊面積374017.4平方米，規劃地上總建築面積不大於102.09萬平方米，其中含110KV變電站佔地3200平方米，新建商業金融類建築面積不大於46.5萬平方米，新建居住建築面積不大於44.3萬平方米，同時拿地房企須於土地出讓合同簽訂之日起半年內開工、3年內竣工。

而在此前的幾個月裏，融創已經拿下的多宗地王項目。

今年3月16日，融創攜綠城以90.19億元總價收購上海市中心黃浦江核心江景商住地塊，雙方各佔50%權益；8月14日，融創葛洲壩聯合體以總價41.2億元拿下亦莊兩塊宅地，其中一塊純商品房地塊樓面價高達2.8萬元/平方米，不但刷新亦莊單價地王紀錄，甚至超過周邊在售商品房的單價；9月4日，融創又以43.24億元的總成本摘得的北京農展館地塊，並創下了7.3萬元/平方米的全國樓面地價紀錄。

此外，融創還進行了多宗股權收購，包括以近80億元收購綠城上海盛世濱江項目，以5億元收購浙江康恆49%股權，以5億元收購杭州國融置地60%股權及債權，以15.8億元收購天津融政投資公司，以12億元收購浙江金盈，9億元收購summer sky49%權益等。

風險源自調控政策轉向

而融創如此頻繁的大手筆買地和股權收購，也讓市場對於融創的資金狀況感到些許擔憂。

穆迪就表示，雖然融創中國的合約銷售優於預期，但公司近期積極進行土地收購，此舉具負面信用影響。穆迪估計，與2012年底其土地儲備比較，融創今年收購土地的平均土地成本約高20%至25%左右。上述成本較其平均售價增加，意味着其利潤率收縮的風險上升，以及未來一、兩年其定價靈活性下降。同時，若融創維持收購步伐，可能會削弱其流動性及提高槓杆比率。

對此，接近融創中國的人士告訴記者，在接連收購亦莊、農展館和天拖地塊後，目前融創手中的現金仍有百億元以上，足以支付未來的開發費用和短期債務。

融創此前公佈的2013年中報也顯示，公司上半年完成收入85.63億元，同比大增99%；毛利達17.79億元，同比增長29%；核心淨利潤8.45億元，同比增長39%。同時，公司合約銷售額達到236億元，同比增長89%，完成全年450億目標的52.5%。持有現金144.95億元。

不過，在業內人士看來，融創最大的危險來自於調控政策的再次轉向。

蘭德諮詢總裁宋延慶就表示，如果銷售處於正常的狀態，肯定不會出現太大的問題，但比較擔心的就是市場會出現波動。

“尤其是在樓市回暖已經持續超過1年時間，一、二線城市房價再次快速攀升的情況下，不排除政府再次出台針對核心城市的限制政策。”一位不願具名的房地產行業分析師表示。

而孫宏斌對此肯定是體會最深的一個人。2003年、2004年，當年尚屬於孫宏斌的順馳在全國各地瘋狂拿地，不料從2004年3月開始，國家出台了一系列的調控政策，對貸款、土地管理提出嚴格的要求，地產企業融資越來越難，購房人集體的持幣觀望更是加劇了房企的資金困局，尤其是對於剛剛大舉擴張的順馳來説。孫宏斌雖然將順馳苦苦支撐到2006年，但最終還是因為資金鍊斷裂，不得不將一手創辦的公司低價轉賣給了路勁集團。

因此，有過一次失敗的孫宏斌其實比任何人都關注自己公司的現金流，而這也可以確保融創免於遭受順馳一樣的命運。

融創CEO汪孟德就表示，“融創這些年銷售、土地儲備和現金都在保持增長，而現金流的風險管理一直被融創排在第一位，未來也不會變。”記者 王 崢