美式“以房養老”能否洋為中用

本刊特約記者 喬磊（發自洛杉磯）

中國將嘗試推展老年人養老的“住房反向抵押”金融產品。這種美國式或西方式的“以房養老”能否在中國入鄉隨俗，關鍵要看人們思維能否轉變，以及在實行這一養老方式中政府能否做到有效的監督和提供相應的保險。

住房是老人收入來源最後防線

根據美國消費者金融保護局2012年向國會提交的報告，2009年，62歲以上屋主的家庭財富55%是在住房資產上。美國獎勵金融機構所做的調查顯示，如今在50歲至70歲的人羣中，有47%的人慾用住房淨值來增加退休後的收入，這也是人們常説的“以房養老”。當然，美國人的退休體系更注重增加401K和個人儲蓄賬户的退休基金積累，而住房往往被視為退休後收入來源的最後一道防線。

以房養老在利用住房來增加收入上至少有三種方式，第一，住房出租賺取租金，這不牽涉到住房抵押的問題。在這一點上美國人的觀念比中國人要開放得多。中國人多利用第二套房出租，而美國人只有一套房也出租。通常住房會有3至4個卧房，老兩口睡一個房應當不會擁擠，剩下的卧房就可以用於出租。這不叫引狼入室，而是以房養老。第二，將住房賣掉，獲得資金後搬到房價較低的地區或是買下小一點的住房，賣掉老房和購入新房之間的差價就可以用來作為退休後的生活費用。第三，如果只有一套住房，既不想折騰又能利用現有住房獲得收入，反向抵押貸款則是一種解決方式。反向抵押貸款在老年人以房養老獲得資金上要比住房淨值貸款容易，因為這是政府專為老年人擔保的貸款項目，而缺點是住房反向抵押貸款的成本要比住房淨值貸款要高。

美國“住房反向抵押”市場現狀

美國推出的住房反向抵押貸款是專門為老年屋主提供的一種貸款，其目的是希望中低收入的老年人通過對住房資產的抵押，能夠獲得一定的收入並使晚年生活過得更舒適。所謂的住房反向抵押貸款指的是屋主將付清全部債務的住房抵押給金融機構，然後可以一次性或是按月獲得資金。對於從金融機構獲得的資金，屋主不需要分期償還，但貸款的利息會加到貸款額中，屋主仍需繳納房地產税和支付房屋保險。金融機構在評估住房市值後，會按照一定比例，比如市值的60%或70%作為貸款給屋主的最大額度。如果屋主在獲得住房反向抵押貸款後想賣掉房子，則需要償還貸款和利息。

由於住房反向抵押貸款只提供62歲以上的屋主，因此目前美國住房反向抵押貸款市場規模並不大。在有資格獲得住房反向抵押貸款的老人屋主中，只有不到3%的人使用了住房反向抵押貸款。美國最早出現住房反向抵押貸款是在1961年，但發展非常緩慢，從1990年到2000年的10年間每年使用住房反向抵押貸款的老年屋主不到10000人。2002年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主數量達到一個高峯，當年有11.5萬老年屋主獲得了住房反向抵押貸款。2010年後使用住房反向抵押貸款開始大幅下滑，2011年美國獲得住房反向抵押貸款的屋主人數為7.2萬人。從1990年到2011年，全美共有74萬老年屋主使用了住房反向抵押貸款。美國老年人利用住房反向抵押貸款一共可獲得多少資金呢？從該項目創立到2011年，老年屋主的住房價值為1660億美元，而這些屋主可獲得的資金為1140億美元（未經過通貨膨脹調正）。不過，相關的報告認為，住房反向抵押貸款前景可觀，因為美國嬰兒潮一代正開始步入退休的高峯期。在4300萬嬰兒潮一代家庭中有3200萬户家庭擁有住房，住房淨值的中位價值為10.8萬美元。

住房反向抵押貸款有何特點

在美國，住房反向抵押貸款需要有政府部門作擔保，以保證屋主和貸款機構權益不受到傷害。1988年裏根總統簽署法案，授權聯邦住房管理局為住房反向抵押貸款擔保，從此以後住房管理局擔保的住房反向抵押貸款項目成為這一貸款項目的主體。目前美國金融市場從事非政府擔保住房反向抵押貸款的金融機構少之又少，而且項目比較簡單。例如世代貸款公司貸款條件為：借貸人年齡要在62歲以上，最高貸款額600萬美元，採用大筆資金領取方式，貸款年利率為8.875%。那麼聯邦住房管理局的住房反向抵押貸款擔保（也可以説成是保險）在維護貸款機構和消費者利益上要做點什麼呢？首先是保障屋主的利益，屋主即使生前獲得的資金超過住房市值，政府保險都會把這個窟窿填滿。如果貸款機構破產，政府保險將負責對屋主的資金提供。其次是保障貸款機構的利益，住房賣掉後，不論住房價值縮水多少，貸款機構都可獲得原定的住房市值金額。

屋主獲得住房反向抵押貸款金額的最高額度是考慮是否採用這種形式的一個因素。最高貸款額度就是屋主最多能拿到多少錢，這主要依據屋主的年齡、住房市值等因素決定，美國政府相關部門的規定是屋主可獲得最高貸款額度在住房市值的51%至77%之間。所以如何制定比較精確的標準就很重要。如果在執行標準時參雜人為因素，就可能出現不公平現象，這在中國更是需要注意的。在領取資金上分兩種情形，一是大額領取，二是按月領取；在貸款利息上有固定利率和浮動利率兩種。調查的結果顯示，美國7成獲得住房反向抵押貸款的屋主是採用大額領取資金的方式，他們用這些錢去還債或是幹別的事，錢用在日常生活中的較少。正可謂今朝有酒今朝醉，但這樣做的結果可能會影響老年人以後的生活，錢現在花光了，到需要用錢的時候又沒錢了。

住房反向抵押貸款成本高

在是否使用住房反向抵押貸款上，老人需要充分認識這種抵押貸款的高成本。俗話説天下沒有免費的午餐，既然住房反向抵押貸款對解決老年人養老有這麼多益處，那肯定是要付出一定代價的，這就叫有一得必有一失。住房反向抵押貸款成本高是其一大特點，首先是貸款利率高，例如2011年政府擔保的住房反向抵押貸款年固定利率為5.1%。第二是手續費也不少。第三是屋主必須自己繳納房地產税和住房保險，要維護住房和保持住房的正常狀況。所以在向民眾推介住房反向抵押貸款項目時一定要説清楚、講明白成本問題，只有將這些成本講得清清楚楚，才不會使老年人糊里糊塗見好就上，最後吃啞巴虧。例如美國政府擔保的住房反向抵押貸款就要向屋主收取住房市值2%的貸款保險，這和房地產税的税率差不多。

住房反向抵押貸款的風險需充分説明，由於住房反向抵押貸款是以住房作為抵押，老人在選擇這種以房養老形式時需對整個貸款的益處、成本和風險做出全面的評估，並防止推銷人員不負責任地解釋條款。住房反向抵押貸款最大優勢在於，老人既可以有房住，而且可以將住房變成可套現的工具，有錢可以應對日常或特殊需要的開支。住房反向抵押貸款的一個風險是，屋主必須按時繳納房地產税和住房保險並持續住在住房中，如果屋主繳不起房地產税或住房保險，或是由於某種原因不能在住房繼續居住，屋主就面臨失去房產的風險。

通過信用增長來增加屋主收入

住房作為投資的一種手段，如何通過這種固定資產的投資獲得更大幅度回報是一門學問。美國在以房養老上有一種做法蠻有借鑑意義，就是通過信用增長來增加屋主的收入。例如，一個屋主通過住房反向抵押貸款可以獲得20萬美元，但屋主一次只領取了10萬美元，剩下的10萬美元由金融機構在市場上投資。在這種情況下，屋主這筆未領取的10萬美元的投資收益需要補償給屋主。假定7年後屋主再領取這10萬美元，根據信用增長條款，10萬美元的資金在7年內可增長到134578美元，所以這也是無助實際可以領到的錢。美國80%以上住房反向抵押貸款的屋主採用信用增長貸款形式，既可解決現實的問題，又能讓其餘的資金去賺錢，這就是借雞生蛋。

美國相關機構所做的調查顯示，住房反向抵押貸款在美國發展幾十年後呈現一些新的特點。第一，住房反向抵押貸款是一個非常複雜的金融產品，一般民眾很難全面瞭解它的特性。第二，住房反向抵押貸款借貸者將獲得資金用於不同方面，並非是為了養老，這增加了老人養老的風險。第三，產品特性、市場變化、金融機構行銷策略等帶來的風險增多。金融機構不實的廣告可能會誤導消費者，金融機構缺少有效的服務也容易讓消費者做出誤判。第四，由於住房反向抵押貸款產品的複雜性，金融機構需要更加註重如何使消費者對這一產品有明細的瞭解，並作出自己的選擇，而不是急於讓消費者接受這種產品。第五，監管機構對住房反向抵押貸款需制定一定的規則，並監督金融機構具體實施。由於住房多為老人們財富的最後一桶金，如何有效保護老人們的權益就成為以房養老能否成功的關鍵。