海外置業地區篇：澳洲房價慢漲可享長期收益
強勁的市場需求、超低的空置率以及有限的供應，使得澳洲房價在近年來一直保持7%左右的漲幅，因此投資澳洲房產，其優勢在於可實現穩定收益。但投資澳洲房產，對投資移民毫無幫助，這是投資者需要留意的地方。
房價仍處上升通道
澳大利亞的房價仍然處於上升通道中。
數據表明，澳大利亞2013年上半年國內生產總值(GDP)增速為2.25%，包括中國在內的亞洲國家對礦石的持續強勁需求，使得澳大利亞經濟發展水平一直處於較為理想的水平。正因為如此，澳大利亞今年上半年的失業率為5.7%，明顯低於歐美髮達國家。預計未來澳洲還能提供更多的就業機會，失業率會大大低於其他發達國家。經濟發展勢頭良好，不管是對澳洲房價，還是對住宅租賃市場的需求來説，都能起到良性刺激作用。數據顯示，澳洲住宅空置率已經降到歷史最低水平，約2%左右，這意味着所有房源都能成功租出。
除此之外，澳大利亞近年來仍在持續引進人口，力推“500萬移民新政”，使得澳洲人口在不斷增加，這也會增加市場需求。近兩年來，平均每年有27萬人湧進澳洲，主要分佈在悉尼和墨爾本兩大城市。專家指出，大量掌握一定資金或者技術的移民進入澳洲，將會買房或者租房，從而直接形成住房需求。
經濟平穩發展，使得澳大利亞當地需求也一直比較旺盛，這也導致澳大利亞當地房價出現較大幅度的上漲，且出現了加速上漲的趨勢。根據澳洲本土開發商羅斯集團(Rose Group)提供的數據表明，2012年悉尼市房價整體上漲幅度為5.1%，而今年上半年則達到了4%，全年漲幅估計超過6%，樂觀估計會接近8%~10%。此外，需求的增加，也使得澳大利亞房產的去化速度有所提高。在過去12年時間裏，6、7月份的出清率(銷售/供應)為55%左右，而今年7月份該數據則達到了70%。
長期投資學會算賬
考慮到澳洲房價一直平穩上漲，加之租賃市場一直穩定的表現，業內人士認為長期持有更為合理。
據瞭解，澳洲租金水平一直在走高，因此這使得澳洲房產長期投資具備了現實基礎。在悉尼，一套面積約40平方米的一居室公寓2006年租金水平約400澳元/周，2012年則上漲到了550~620澳元/周，年均增長幅度在5.5%~7.5%之間;面積約68平方米的二房租金水平則從2006年的550澳元/周，上漲至2012年的670~760澳元/周，年均增幅在3.4%~5.5%之間。
如何才能確定澳洲房產具有長期投資價值，除了房價要保持上漲趨勢外，很重要的一點就是能夠實現“以租養房”。如在悉尼投資一套面積約47平方米的一居室，總價約52.5萬澳元，貸款7成，如果按照澳洲目前的利率水平計算，每年房貸還款總額約22300澳元。此外，持有成本包括物業管理費、市場管理費、排污費、土地税、房屋保險費以及租務管理費等(具體收費標準可見下表)。根據周邊其他類型物業出租情況，假定該一房可租600澳元/周，摺合年租金收入為31200澳元，租務管理費為1872澳元。因此可以大致估算出投資這套物業，每年持有成本為：房貸＋物業管理費＋市政管理費＋排污費＋租務管理費=22300＋2000＋1200＋1000＋1872=28372澳元。經過抵扣之後發現，年租金收入結餘約292澳元，基本得以實現“以租養房”。
投資房產無關移民
在澳洲投資房產，優勢是能夠實現“以房養學”，其劣勢則在於不能像部分歐洲國家那樣，對移民有間接幫助作用。
投資澳洲房產如何實現“以房養學”呢？專業人士分析指出，澳洲住宅在租賃市場上的優異表現，租金收入已經完全能夠抵消掉房貸、物業管理、市政管理等開支;而房價每年能夠保持7%左右的上漲幅度，如投資一套50萬澳元的物業，每年收益將近3.5萬澳元，已基本能夠應付留學開支。
當然，投資澳洲房產也有一定的侷限性。據瞭解，澳洲政府為維護本國房地產市場穩定，禁止外國人購買二手房。這意味着投資房產如果轉讓，則只能賣給澳洲人。但澳洲人購買力畢竟有限，因此未來投資者轉讓房產時，時間成本要大得多，可能會面臨急需出售房產卻無人接手的尷尬。
此外，投資澳洲房產對移民毫無幫助。按照目前澳大利亞投資移民政策規定，投資移民與投資房產毫無瓜葛。相反歐洲部分國家的移民政策已與購房掛上鈎。(記者 甄愛軍)
鹽湖海岸
項目位於澳大利亞墨爾本市西南新興規劃區，輕軌、重點高中、濕地公園等分佈在小區周圍。現有房源總價約在330萬~380萬元人民幣之間，租金投資回報率約4%~5%，適合移民自用。
悉尼早晨
為悉尼超大型全海景豪華公寓別墅社區，佔地52萬平方米，距離悉尼市中心、悉尼大學、悉尼科技大學、情人港及中國城等知名景點僅需25分鐘車程。社區本身配套齊全，包括教育、購物、運動、休閒等，可滿足投資自住需求。在售房源280萬元人民幣起，租金回報率約5.5%，長期持有可“以租抵供”。
索莫菲爾德別墅
項目位於墨爾本東南富人區，距離墨爾本CBD僅需25分鐘車程。墨爾本東南區是傳統的富人區，生活、教育、交通等各項配套極其完善，是墨爾本人、海外移民和留學生青睞的居住區域，適合移民自住。單套總價約336萬元人民幣。
常春藤花園
項目位於墨爾本北部25公里的郊區，距離市中心車程30分鐘。項目周邊教育、購物、休閒等生活配套齊全，包括該項目地塊面積400~530平方米不等，單套售價約人民幣220 萬~350萬元，適合移民自用。
博士山公寓
項目位於澳大利亞悉尼目前最大的規劃區域巴蘭加魯(Barangaroo)，屬於悉尼CBD金融中心，與上海陸家嘴、紐約曼哈頓類似，緊鄰悉尼歌劇院。單套房源售價人民幣560萬元起，適合成功人士移民自住。