夏喜環：藉助銀行輕鬆當“洋房東”

投資海外房產並沒有想象中那麼複雜，即使在國內也能實現選房、籤合同、申請房貸、過户等一系列手續，以及後續管理等，都能在國內完成。本刊特地找到兩位投資者，從他們的投資故事中，或許會得到一些啓發。

澳洲房產市場已經成熟

投資澳洲房產不同於國內，手續會更加複雜一些，但由於澳洲房地產市場已經非常成熟，因此其交易過程也已經非常規範，使得“不出國也可投資”成為現實。

家住上海市金山區楓涇鎮的夏喜環在澳洲投資了兩套房產，都是在國內完成的。他告訴記者：“我在投資澳洲房產過程中並沒有直接到澳洲去，所有手續都是在國內辦的，比如籤買賣合同，直接委託澳洲的律師跟對方開發商籤的。”這些手續包括選房、支付定金、簽訂合同、支付首筆款項、申請貸款、支付尾款以及收房等，都在國內完成。

考慮到日後管理自己無法親歷親為，夏喜環在選擇合作機構的時候非常小心，最後他選擇了在國內一直從事澳洲房產銷售的代理公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產已經交付，也已經委託這家代理公司成功租出。

當然，投資澳洲房產同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環建議提前準備一些資金，以應付税費開支。他繳納的費用主要包括印花税、律師費等，其中印花税支出金額較大，總數加起來約佔房價的4%左右。如果把其他税費如律師費、市容建設費用等全都加上，接近總房價的4.8%。不過他提醒説，因為有些州的印花税最高徵收標準可達到5.5%，因此這會直接導致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕鬆投資

夏喜環之前做過品牌電視維修總代理，經營過辦公耗材，現在從事家用淨水設備生產和銷售，有着豐富的公司管理經驗。因此當他決定投資海外房產的時候，他首先想到的就是能不能申請房貸。在最近兩年，他接連投資了兩套澳洲房產，一套位於布里斯班市，一套位於墨爾本市，總價值約600萬元人民幣，但他總共就掏了180萬元，其餘的全部申請按揭貸款。

“在澳大利亞申請房貸非常方便。”夏喜環總結道。在投資墨爾本高端公寓項目EXO的時候，他按照澳洲銀行要求，提供了護照、身份證、收入證明、國內銀行存款證明，以及國內房產證明或其他資產證明，從提出申請到最後放貸，僅花了半個月時間就順利完成首筆將近45萬澳元的房貸手續。當然，提供相關證明手續的時候需要講究一些技巧，比如銀行存款證明中的金額，一定要超過總房價的20%，以便讓銀行確信自己有能力支付剩餘20%的首付款。

不過夏喜環認為，藉助銀行力量，還需一定的經濟實力作保證。最好不要透支自己的購房能力，以免出現變化了沒有辦法去應對。(記者 甄愛軍)

沈毅：最愛新加坡的安寧環境

文/本刊記者  徐卓航

最愛新加坡

聊起海外房產，沈毅彷彿瞭然於胸，馬上就打開了話匣子：“美國樓市近幾年相對金融危機時已有了20%~30%的回升，加拿大房產如今維持着5%~8%的年增幅，新加坡的房地產市場收益平穩、貸款容易……”

原來，早在1997年，沈毅就出於孩子上學、家人生活環境等因素的考慮，投資移民了加拿大。2005年拋出所購房產時，已經漲了有40%。到2006~2007年，沈毅又動起了投資移民新加坡的念頭。“一方面是與公司業務相關，”沈毅笑了笑説，“另一方面我個人也一直很喜歡新加坡這個國家。”

由於對新加坡社會安寧、法治健全、人文環境良好等各方面的認可，沈毅開始關注新加坡的投資移民政策及房地產市場。“一開始我不知道外國人能申請貸款，但全款購房的過程也仍然耗時耗力。”沈毅介紹説，在一位熟人推薦的房產經紀人帶領下，光是看房就足足跑了5天。“地段好壞、房型優劣、周邊配套等等，少説也要看個20幾套才能有點實際感受吧？”

另外，國外的房產數據統計較為透明，沈毅還通過公佈的區域均價、最近成交價甚至左鄰右舍的房屋歷史價格來考察所看房屋的價值。“同時，還要關注附近的居民數量、房屋空置率和換手率等等，沒人要的房子肯定好不了。”他説。

找準經紀人

沈毅告訴記者，找準靠譜的房產經紀人也十分重要。新加坡的購房流程、税費手續相對來説不算複雜，但仍與國內大不相同，許多都需要依靠房產經紀人的代理。比如購買二手房，買方要先交10%的定金，之後會有一段時間的“後悔期”(但賣方沒有);接着，雙方經紀人會進行房產交割的各項手續處理，包括聯繫律師、房屋結構檢查、水電費清算、住户搬離時限、保險等等，都有嚴格的流程規範，有貸款的還需要銀行的各項相關手續;交由經紀人辦理後，買方自己則可以在國內通過文件簽字郵寄、銀行轉賬來解決後續事項。

之後，房屋的日常打理、轉賣等等，也都需要房產經紀人。“由於租金收益平穩，房產本身每年也有5%~10%的漲幅，我又先後買了多套房產，都是交給經紀人打理的。”沈毅還説，經紀人每年收取一個月的房租作為報酬，除了會幫助處理各項國內所沒有的房屋持有成本外，租户進出、租金漲跌等都會一一安排好。而由於國外房產經紀人考證嚴苛，每年又都會審核，因而可以較為放心。

謹慎最關鍵

從那以後，沈毅對歐洲、美國、澳大利亞、以及中國台灣、香港等地的房產都保持着關注。不過，即使至今投資的房產都有所回報，沈毅仍然覺得，投資海外房產人人需十足的謹慎。

“風險來自多方面。”沈毅舉例説，新加坡近年來對住宅投資有所收緊，移民門檻也越抬越高;歐洲等一些地區的移民政策看着很好，但實際到期卻未必兑現成功;而澳元的下跌則將澳洲房產的漲幅抹去了不少，“對當地人文、風俗也要有足夠了解，不然很容易買下自己覺得不錯，但當地人都認為很差的房子。”

沈毅最後總結説，投資海外房產需要較強的風險控制和承受能力，要用長遠的眼光去關注世界經濟環境、去跟着當地政策走，還要有精力進行後期關注、打理。有條件的更應去當地住一段時間，多方打聽，才算得上是謹慎。