電商衝擊零售 低端散售購物中心面臨淘汰

[ 優質的購物商場擁有較高的議價能力吸引租户，對租户來説，其所支付的租金水平，並非首要關注的事，關鍵在於購物商場可帶來的營業額 ]

購物商場層出不窮，這樣的景象卻難讓業內感到樂觀。

“從地點、規模、設計以至客户服務等方面着眼，僅極少數商場能稱得上成功，餘下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白説，大多數內地物業均屬於後者。”恆隆地產(00101.HK)董事長陳啓宗在中期業績報告中對內地同行的評價毫不客氣。

根據仲量聯行的統計數據，今年中國50個大城市中將會湧現約1200萬平方米的新購物中心面積，並將在2015~2016年達到1500萬平方米的年供應峯值。不斷激增的市場供應，將零售地產市場逼入了牆角。

“在高檔商場領域，絕對是贏者越贏、輸者越輸，用另外一個説法，就是‘通吃’。”陳啓宗表示，“這跟本人提過的‘勝者為王’現象接近。引申而言，在類似今天的艱困市況裏，強者擁有較佳的抗逆能力。”

今年上半年，恆隆地產內地業務的租金收入及營業溢利分別上升15%及14%至17億港元及13.4億港元，並未受到市場環境的拖累。

陳啓宗認為，優質的購物商場擁有較高的議價能力吸引租户，對租户來説，其所支付的租金水平，並非首要關注的事，關鍵在於購物商場可帶來的營業額，因此，即使一些商場提供現金裝修補貼及其他優惠，頂級品牌仍然會去選擇更加優質的購物商場。

“地點、規模和設計是商場的‘基因’，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發展商於其商場尚未開業已註定失敗。”陳啓宗認為。

就在部分定位中高端的大型購物中心尚且遇到招商困難之際，大量位於一、二線城市郊區以及三、四線城市市中心的散售型購物中心目前的經營狀況更加艱難。

“在過去的幾個季度，我們留意到中國低端散售型購物中心飽受低客流和高空置率之擾，項目負責人通常把這歸因於電商對於傳統客流的侵蝕。數以百計的私人小業主組成的購物中心，因軟硬件缺失，難以與其他項目抗衡，客流便轉向電商和整棟持有型購物中心。”仲量聯行在近期一份報告中指出。

報告以美國的情況作為對照：受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10至15年前那些欣欣向榮的零售企業現已業績慘淡。原因在於，消費者或選擇在網上購買這些實體商品，抑或直接選擇電子替代品，諸如圖書、光盤、電影、遊戲機和家電產品等大眾商品連鎖企業不是破產就是光環難繼。這些趨勢使得曾經無處不在的連鎖巨頭們如HMV媒體集團、Tower Records、Blockbuster、HollywoodVideo、B. Dalton、Barnes & Noble 和Circuit City等迅速衰落，日薄西山。與此同時，電子商務殘酷的價格壓力和豐富的產品選擇又進一步助推了美國城市中夫妻老婆店的終結。

一些觀察人士認為，與發達國家相比，中國的零售市場還遠未發展成熟，雖然人均年收入和零售額增速迅猛，但中國實體零售店的覆蓋網絡尚未完善，許多不發達城市仍沒有現代化的購物中心，也鮮有國內外知名零售品牌入駐。鑑於中國零售市場尚未成型，且缺乏主導零售品牌，當今中國電子商務對實體店的衝擊會比對發達國家的衝擊更顯著。

不過，仲量聯行大中華區零售地產部總監鄧汝舜認為，儘管一些細分市場存在風險，當前的主流觀點對零售地產市場的發展前景過於悲觀。

“我們認為這些擔憂過分誇大了電子商務的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。簡單便捷的網購不會使實體零售業消亡，但某些零售業態確實將失去其競爭力。其中風險最大的一類要數那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租户的低端散售型購物中心將最先受到衝擊，面臨大量租户被市場競爭所淘汰。”鄧汝舜表示。