發達國家如何解決住房問題？其住房保障經驗的啓示

現階段,我國正處於城鎮化建設的關鍵時期,做好中低收入羣體的住房保障工作,建立健全居民住房保障制度,是重大的民生問題。上世紀以來,發達國家在解決居民住房問題方面積累了豐富經驗,建立了較為完備的住房保障制度,學習和借鑑這些經驗,對於改善低收入羣體的居住條件,提高我國城鎮化水平,構建社會主義和諧社會,具有重要意義。

發達國家低收入居民的住房保障制度

美國通過實施《國民住宅法》《住房貸款法》《住房和社區發展法》等法案,建立起完整的保障性住房法律體系,並在1986年《税制改革法》中設立了對低收入住户進行住房税收補貼的項目。美國政府直接投資公共保障住房建設,開發保障性住房項目,供中低收入羣體租用或購買。此外,美國的銀行還提供低息住房貸款,通過發行債券來募集住房建設資金。

德國的住房保障制度主要體現在五個方面:一是由政府發起建設公共福利住房,供低收入家庭申請租住。二是出台《住宅補貼法》,由聯邦政府和州政府分別向低收入家庭發放租房補貼。三是實行“先存後貸”合同儲蓄模式,銀行提供30%住房貸款,其餘的由家庭儲蓄承擔。四是政府對合作社建房給予長期低息貸款借款、低價土地、減少税收、補貼租金等多方面政策幫助。五是通過實施《住宅促進法》《租房法》《建築法》,為保障性住房建設提供了法律基礎。

新加坡在解決住房問題方面堪稱“世界典範”。新加坡制定了《新加坡建屋與發展法令》《建屋局法》《特別物產法》等住房保障法案;實行公積金制度,規定職工按法定公積金繳納率向中央公積金局賬户存入部分月薪;推出政府租屋計劃,大規模興建公共租屋,確保80%以上的新加坡人口居住在政府租屋;實行政府補貼政策,由政府負責制定租金和租屋銷售價格,政府從財政預算中向建屋發展局撥出補貼。

住房保障是社會保障體系的重要組成部分,構建住房保障制度是政府的基本職責,同時發揮市場的調節作用;重視保障住房的立法工作,構建完備的住房保障法律體系,為公共保障住房制度的實施提供堅實的法律基礎;多渠道多元化籌集住房保障建設資金,為住房保障制度體系提供強有力的資金支撐;採用多樣化的住房保障形式,依據經濟發展狀況對住房保障對象和標準進行動態調整,滿足居民多層次住房需求。

發達國家住房保障經驗的啓示

確立我國政府在住房保障建設中的主體地位,合理制定住房保障的中長期發展規劃,加快推進公共保障性住房建設項目,科學落實保障性住房管理機制,發揮市場配置資源的基礎性作用。保障公民基本居住條件,是政府的基本職能。各級政府是實施住房保障的責任主體,中央和地方要分別設立專門政府機構來管理協調住房保障工作,明確各自責任,逐步建立穩定的住房保障機制。要從城鎮化發展和改善居民住房條件實際情況出發,合理制定住房保障的中長期規劃,把保障性住房工程建設和城市發展相結合,在城市總體規劃中統籌安排保障性住房工程項目;建立科學合理的准入機制,為保障對象提供不同的保障性住房類型;制定公正透明的分配機制,有序組織保障性住房公平分配;制定嚴格有效的退出機制,實現保障性住房的正常流轉;探索科學有效的物業管理機制,完善社區管理服務。此外,還要發揮市場調節的基礎性作用,通過經濟槓桿和競爭機制功能,提高保障性住房資源的配置效率,優化住房資源的配置結構,促進住房供給與需求的協調發展。

加強保障性住房的法律法規體系建設,加快推進《住房保障法》的立法工作,制定統一的住房保障法規,為住房保障體系的建立和完善提供法律保障。雖然我國擁有諸多有關住房保障的行政規定,但卻缺乏統一的立法。住房保障法律體系的不健全,導致保障性住房在分配過程中出現了很多瞞報虛報假報等現象。建立全國性的統一立法是我國住房保障制度的根本。我們應借鑑發達國家經驗,加強法律體系建設,健全法律機制,加快推進《住房保障法》的立法工作,對於通過弄虛作假、權錢交易等非法手段騙取保障性住房、牟取利益的行為追究法律責任。

通過財政撥款、住房公積金、銀行信貸金、社會資本等多渠道籌集住房保障資金,建立多元化的住房保障融資體系,實現住房保障資金供應的穩定性和可持續性。目前,我國保障性住房建設的資金來源為中央財政撥款、地方土地出讓金淨收益、住房公積金增值淨收益。現階段,我國保障性住房建設需要龐大資金,僅靠這些很難保證工程的可持續性建設。因此,應加大籌集力度,積極拓展融資渠道:一是籌措銀行信貸資金,申請保障性安居工程建設融資貸款;二是與全國社保基金、商業保險等機構合作,組建保障性住房建設投融資平台;三是設立國債專項資金,向社會募捐等其他形式籌集。通過多渠道多元化融資方式,為構建住房保障制度體系營造多渠道多舉措的資金供應體系,為保障性住房建設提供強有力的資金支撐。

構建符合我國國情的以經濟適用房、廉租房、公租房等為主體的多層次住房保障體系,滿足不同類型的住房保障需求,促進保障性住房健康有序發展。不同收入水平居民的住房支付能力和住房需求各有不同,這就決定了我們必須建立多層次的住房保障體系。例如,城鎮中低收入住房困難家庭,可以申請購買建築面積在60平方米左右的經濟適用房;城鎮低收入困難家庭,可以租住建築面積在50平方米以內的廉租房;極端貧困的羣體,可以通過政府補貼等方式,租住以40平方米為主的公租房。由此,滿足不同羣體的住房保障需求,從根本上解決他們的住房問題。

(作者單位:北京交通大學法學院王亞男 張長青)