“暫停房貸”預警 樓市風險達到臨界點

“金九銀十”一向是房地產銷售的旺季，但出人意料的是，在這個最需要房貸的時候，許多城市的銀行卻表現得相當不夠給力：近期，北京、廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業務，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現了不同程度的延長。

房地產商、地方政府和銀行向來被認為是推高房地產價格的主要力量，如今，作為三大主力之一的銀行系統開始“後退”，這意味着房地產市場長期以來的多空博弈發生了重要的力量改變，樓市風險已經達到臨界點。

儘管多家銀行對於暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實上，銀行系統並不“差錢”，多家銀行暫停房貸的原因，並不是由於6月份“錢荒”的延續。首先，9月26日，央行再發800億元逆回購，使9月最後一週公開市場實現淨投放1550億元，創下6月初以來單週淨投放的最高規模。同時，自7月份以來，外匯佔款由負轉正，資金再度流回國內，增加的外匯佔款將投向市場。保持平穩的銀行間同業拆借利率，表明市場流動性並不缺乏。

事實上，讓多家銀行暫停房貸的原因主要有兩點：利潤的降低和風險的加大。

利率“市場化”趨勢導致房貸業務“不划算”。雖然中國的存款利率尚沒有公開實行市場化，但各銀行接連不斷的理財產品發行已經讓存款利率變相“市場化”。這一趨勢讓原來“旱澇保收”的房貸業務變成了賠錢的買賣，銀行業對於房貸業務的興趣自然大幅度降低。從房貸收益看，目前五年以上貸款利率為6.55%，如果打7折則為4.585%；從房貸成本看，目前理財產品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，執行首套房貸利率打七折的政策肯定會賠錢，就是執行6.55%的基準利率也只是勉強維持成本。

在目前中國市場資本成本高和利率市場化趨勢的雙重夾擊下，房貸已經成為銀行的“雞肋”產品：提高房貸利率，市場無法承受；不提高房貸利率，銀行可能會出現虧本。“斷供”和“鬼城”現象導致房貸風險加劇。“用銀行的錢做房地產”是中國房地產行業的特殊現象。極端的案例是房地產商把原本5000元/平方米的樓盤價格，在沒有市場的情況下，人為推高到10000元/平方米，然後自己買下來。由於銀行通常會提供7成的貸款，實際上房地產商相當於已經以7000元/平方米的價格，把房子賣給了銀行。在加劇樓市供應緊張局面和製造漲價效應的同時，房地產商已經把全部的風險轉嫁給了銀行。

如果説此前這種風險還一直處於“猜測”階段，温州的“斷供房”則是銀行風險顯性化的結點。由於温州房價已經連續兩年下跌，温州新建商品房價格比最高峯時下跌近40%，豪宅價格攔腰斬斷跌幅50%，最低跌幅20%。一些温州房主過去買房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價，房屋已變成了負資產，於是開始棄房“斷供”（不再按期還銀行貸款）。温州市銀監局其提供的數據顯示，至今年7月，温州全市共發生580例房屋抵押貸款棄房和15例按揭貸款，儘管這個數字與市場斷供房高達上萬套的説法相去甚遠，但房價泡沫可能帶給銀行的風險已經在從擔憂變成現實。

與此同時，以鄂爾多斯為樣本的“鬼城”現象，正在不斷增加新的案例，銀行在房地產相關鏈條上的貸款風險也在加大。目前，銀行給房地產商的貸款不斷收緊，一些小型房地產商在市場上的融資成本已經高達30%，融資對於他們來説，只是爭取一個把“死刑”變成“緩期執行”的機會，這個機會就是在賭房價能不能持續升值。

市場彷彿正在向這些房產商期望的那樣，出現了一些漲價的苗頭和案例：比如南京5家“國慶檔”開盤項目中有3家成了“夜光盤”，再比如北京的房價已經同比上漲了20%。

但是這些個案並不具有普遍性的意義。以北京為例，從2005年到2012年，北京市常住人口由1538萬，增長到2069萬，增加了531萬，這差不多等於增加一個大型城市；而同期供應的住宅用地面積卻從1950公頃減少到1700公頃。和鄂爾多斯等地以量取勝的土地財政不同，北京是通過製造稀缺性提高單位面積的土地收益，並由此導致“麪粉”和“麪包”價格的共同上漲。由此可以得出的結論是：二、三線城市的房價趨勢和北京並不具有可比性，特別是那些曾經以大量土地出售換取了財政收益的地方，產品的過剩必然導致價格的下降，這是一個不可顛覆的經濟學常識。

從全國範圍看，即使排除鄂爾多斯等極端案例，房地產供應過剩的情況依然非常嚴重。近日，農業銀行首席經濟學家向松祚引用有關機構的統計數據稱：“全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。”儘管有房地產機構對這一數據提出質疑，卻並未能拿出有説服力的證據。相反，房姐、房叔們動輒幾十、甚至上百套房屋，卻為向松祚的説法提供了例證。

事實上，即使除投資和投機性需求外的所謂“剛需”，也包括居住需求和居民個人資產保值避險需求兩種：一個是擔心房價持續上漲，現在不買以後更買不起；另一個是擔心通貨膨脹，由於缺乏資金保值避險渠道，所以價格“持續上漲”的房產就成了最好的保值工具。如果一旦形成房價不再上漲甚至是下降的預期，則會“剛需”不剛———即使居住型需求也會改買為租，居民會選擇把資金投向更有價值的領域。

利率市場化可能會成為房地產市場的一個重要拐點。一方面，由於盈利水平下降，銀行可能大幅度降低房貸規模，導致社會購買力下降；另一方面，由於更豐富的高收益銀行產品不斷出現，導致“以房保值”的策略不再划算，居民買房保值避險的需求會得到大幅度的分流。兩種情況的疊加，會讓房地產過剩的情況顯性化，房地產市場則可能進入一個漫長的“有價無市”的“寂寞期”。