統計局專家：弄清住房總量不難 關鍵看由誰牽頭

調控房價先要摸清存量

潘 璠

流動中的人口尚且可以查清，查清不動的住房總量理應不成問題，而且用不着進行地毯式的清查。關鍵在於如何組織、由誰牽頭，需要很好地加以論證和評估

“金九銀十”是樓市的傳統旺季，即便一線城市房價持續快速上漲，不少樓盤仍出現“一房難求”現象。在許多城市，“國慶檔”的樓盤幾乎都是大賣，一些開發商提前完成年度銷售任務，甚至開始上調全年銷售目標。

國家統計局發佈的70個大中城市8月份住宅銷售價格變動情況也顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）同比上漲的有69個城市，而且最高漲幅由18.3%上升到19.3%。可見，房價過快上漲的局面尚未得到根本扭轉。

為什麼市場價格走勢與調控目標背向而行呢？不少人認為是剛需所致。從採取以限購、限貸為主的調控措施，到“嚴格按轉讓所得的20%計徵個人所得税、對房價上漲過快城市提高二套房首付比例”等措施，其核心都是通過控制投資、投機性購房來保障剛需。但剛需的規模及對房地產市場價格的影響究竟有多大呢？或許只有把需求與供給放到一起對比，才能得出比較準確的結論。

從需求方面看，由於控制了投資性購房，所以剛需的主要部分，一是來自年輕人為結婚而購房，二是來自只有一套住房者改善條件，而後者中很多購房者同時也提供了一套舊房的房源。因此，單從數量上來説，淨增的剛需基本就應該與有購房願望的年輕人的數量變化相仿。由於人口普查和年度人口調查都可以為我們提供分年齡組的人口數據，剛需是可以進行測算的。

從供給方面看，首先看增量。依據現行的投資房地產統計制度，對房屋的增量是可以清楚掌握的。比如，2012年底，北京市住宅累計施工面積9217.8萬平方米，如按常住人口2069.3萬人計，人均達到4.5平方米；若按100平方米一套計，則超過90萬套。單從數量上來説，淨增的房屋數量基本上是與有購房願望的年輕人這一剛需主力的數量變化大致相等，人口普查和年度人口調查都可以提供分年齡組的人口數據。

在新建房屋供給比較清楚的情況下，摸清住宅的存量對房價調控至關重要，但可用於或準備用於交易的二手房及潛在二手房源卻是一個未知數。理論上説，如果把每年的竣工面積做一個彙總，應該可以得出10年乃至更長時間的房屋淨增量。但目前的房地產統計制度建立時間有限，像北京這樣的城市，雖然近年來已經建起廣廈千萬間，但百姓居住的房屋中依然有不少上世紀七八十年代，乃至五六十年代的老房，還有部分更早前的平房。我們難以通過簡單測算得出總的存量。要準確把握存量加增量的總供應量，開展房屋普查最為有效。

在北京、上海這樣的特大城市，開展房屋普查的難度無疑很大。但流動的人口尚且可以查清，查清不動的住房總量理應不成問題，關鍵在於如何組織、由誰牽頭，需要很好地加以論證和評估。以法人單位和個體户為主體的經濟普查不是搭車的最好載體。人口普查主要關注人的屬性和特徵，也不大合適。但如同每個人都有户口一樣，城鎮地區的各類房屋也應該是有記錄的。凡是已經成交的商品房，印發房產證的部門盡在掌握之中，而這一部分應該構成了城市住宅的主體。其餘的部分，則可以由住建部門牽頭，彙總各產權單位的信息即可。所以説，如果要從總量和結構上摸清現有房屋的情況，應該不是太難的事情，而且用不着進行地毯式的清查。在此基礎上，把總需求量和總供應量做一個對比，房地產供需形勢即可一目瞭然，市場預期也可以與實際情況更加吻合，宏觀調控就可以更加有的放矢，更能收到成效。

（作者為國家統計局統計科學研究所所長）