各地四季度或推新舉措控房價 專家稱難完成目標

林小昭 魏可非

今年以來，全國主要城市房價出現了快速上漲。

國家統計局公佈的房價指數顯示，8月份全國70個大中城市中除了温州，其餘69個城市的房價均在上漲。其中，北京、上海、廣州和深圳等4個一線城市房價同比漲幅接近20%。

而今年初，不少直轄市、省會城市和計劃單列市公佈了今年房價調控目標，大多為“房價漲幅低於人均可支配收入實際漲幅”。

這些快速上漲的城市能否完成樓市調控的目標？接下來將採取什麼樣的調控舉措？《第一財經日報》日前分別致電部分城市相關部門，這些城市對能否實現房價調控目標並未給出明確回答，但均表示將加大調控的力度，努力完成調控目標。

多城回應：加大調控力度

8月，深圳房價同比漲幅達到18.4%，房價上漲壓力較大。深圳3月出台“國五條”實施細則顯示，今年該市房價調控目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度。按照深圳今年10.5%的經濟增長目標，目前深圳的房價漲幅已經超過了預期目標7.9個百分點。

對此，深圳市規劃和國土資源委員會對本報回應稱：“我市將繼續嚴格貫徹落實國家加強房地產市場宏觀調控的政策精神，繼續實行包括限購、差別化信貸、引導開發商合理定價、增加住宅用地供應規模等一系列措施，促進我市房地產市場健康平穩發展。”

11日上午，深圳市常務副市長呂鋭鋒主持召開該市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，呂鋭鋒説，下一階段深圳將採取8大舉措，包括加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率；繼續強化商品住房預售管理，引導房地產開發企業理性定價；加強土地增值税清算工作的力度，適度提高土地增值税預徵率，做好清算工作等。

其中，提高二套房首付比例和利率將對樓市的影響很大。目前，深圳房貸政策為首套房首付三成，貸款利率在基準利率上打九折；二套房首付六成，貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%。一旦二套房貸款首付比例調整，這也意味着，二套房貸款首付比例和利率或將上調。但至於會如何調整，是達到七成以上或更高，目前尚在研究之中。

與深圳相似，廈門今年以來房價漲勢也十分迅猛，8月同比漲幅高達14.9%，遠高於居民收入的漲幅。

“我們一直都是嚴格執行中央制定的‘國五條’房地產政策，也採取了一些限外地户口、限二套房貸等相關政策。作為一般的市民，我們也不希望廈門房價過高。”廈門市國土資源與房產管理局相關人士説，就目前開發商新開的樓盤，政府部門也嚴格執行價格指導，“可以説這已經是最嚴格的管理措施了。”

該官員表示，下一步會考慮與相關職能部門協同制定廈門市房地產市場的具體調控措施，切實壓縮房地產市場的“水分”。

廣州今年以來房價漲勢也十分迅速，8月同比上漲19%，中心城區大部分樓盤同比漲幅均接近三成。

對於廣州能否實現調控目標，廣州市市長陳建華對本報的回答是“這個要努力”。至於具體舉措，記者上週致電廣州市國土房管局，但截至發稿未有回覆。

上漲較快的還有南京，其8月漲幅也高於房價控制目標。記者昨日多次致電南京市住建委相關人士，但電話一直無人接聽。

而在鄭州，8月該市房價同比漲幅為12.6%，離今年該市居民收入漲幅12%的目標，有不小的壓力。為此，9月初該市曾召開新聞發佈會，發佈“升級版”的限購舉措。鄭州市房管局市場監管處處長江文靜在接受《人民日報》採訪時提到，鄭州的目標是今後房價“零增長”。

一個月過去了，鄭州市住房保障和房地產管理局公佈的數據顯示，9月該市市區房價也出現了下跌，當月每平方米房價為7561元，比8月份下跌了28元，不過離調控目標仍有一定的距離。

難達調控目標

在業內人士看來，一些城市即便加大調控的砝碼，也很難完成房價控制目標。

“目前整個市場沒有降温的趨勢，反而還在升温。”中原地產三級市場總監張大偉説，從目前市場看，房企銷售任務完成得非常好，很可能下半年最後幾個月開始追求高利潤。而且各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發商手中。

張大偉説，四季度價格調控目標完成基本無望的城市，很可能會再次收緊限價政策。但在執行過程中很可能導致開發商預售兩份合同的增加，即用較低的簽約價格滿足房價不漲的調控目標，而實際裝修、車位等價格卻越來越高。

例如，在廣州中心城區2萬元/平方米以上的房子嚴格限制網籤措施後，部分開發商為了規避“政府指導價”而使樓盤獲得預售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，採用“雙合同”賣樓，從而把超出指導價格的部分房價轉移到裝修費用上，實際上大大增加了消費者購房的負擔。

“用堵的短效調控政策已經走到末路，效果越來越小。”張大偉説，目前市場已經到了必須出台長效機制的時期。當前行政調控的作用毋庸置疑，但屢調屢漲已經導致購房者對政策預期的改變，對房地產市場健康走向的信心不足。“房地產最終走向健康發展之路還是要依靠市場手段進行調節，要讓市場規律發揮更大的作用。”

合富置業首席市場分析師龍斌告訴記者，地方政府的這些舉措短期內會有一定的效果，“但抑制的舉措都是臨時性的，同時也會推後真正的需求。總體來説，這幾年的調控都是以短期調控和抑制需求為主。”

在龍斌看來，中長期的調控還是應該解決供求平衡，解決各個階層的居住方面需求。在這方面，加大市場的供應十分重要。

深圳市規劃國土委在給本報的回應中提到了四大舉措，全部都是圍繞加大市場供應展開，包括加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上；二是實現保障性住房的市場供應量；三是加快釋放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供應；四是對已供住房用地，採取各種措施促進其儘快開發利用，加大對閒置土地解困、盤活、監測、督用和處罰力度，促進土地有效利用。

深圳市常務副市長呂鋭鋒也提及，四季度還要供應約60公頃住宅用地。

在張大偉看來，類似深圳這樣加大市場供應的舉措，影響將更多體現在明年，今年要完成房價調控目標“可能性接近於零”。

張大偉提醒，一線城市和部分二線城市樓市過熱的背後，是三四線城市普遍過剩的現象。“一線城市的土地資源已不多，全部都用來蓋房子也解決不了問題，因此未來城鎮化發展的重點應該放在三四線城市，這也是經濟轉型和房地產市場調控的根本所在。”