温州樓市泡沫恐引爆銀行風險 炒房團變棄房團

作為中國樓市“風向標”，經過房價連續24個月的下跌之後，温州房價普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房價腰斬，受此影響，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日温州“炒房團”有變為“棄房團”的苗頭。權威部門調查顯示，目前温州“棄房”現象只有不到600例，當前銀行信貸風險總體可控，但在温州企業普遍深陷經營困難、房價持續下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險，值得高度關注。

近600套房屋成“棄房”

據温州市銀監分局對轄內銀行的調查統計，截至7月末，全市各類“棄房”共發生595例，其中，按揭貸款不良餘額為41277萬元，出現“棄房”的為15例；因經營困難以償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580户。

《經濟參考報》記者日前實地走訪温州十多個“明星”樓盤瞭解到，三四年前曾經創出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉，温州市甌海區的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元，如今跌回到了每平方米2 .5萬元，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多户入住，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。

與此相對，在今年8月初温州限購政策微調後(從比一般城市嚴厲調回與其他城市相同)，一些低開的新樓盤出現熱賣。温州市住建部門表示，當地並未出現大面積房價腰斬現象。“那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，數量非常有限，不能代表温州樓市真實情況。”大多數樓盤只是降價到合理區間，部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。

一家國有銀行温州分行個人金融部負責人表示，目前温州所有的住房按揭貸款出現3例“棄房”情況，但拍賣產值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現房屋被處置的大概有100多例。

温州哥倫布房地產營銷有限公司客户經理劉政説，他代理的二手房樓盤都曾有個別“棄房”進入拍賣程序。“房價大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性‘棄房’。”劉政説，道理上是這樣，但實際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個人信譽會受到影響，所以這樣的情況並不常見。

據温州市中級人民法院統計，今年1月至8月，温州全市法院委託拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，“其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。”温州市中級人民法院司法鑑定處處長張琛表示，近兩年房屋產權拍賣與其他財產處置一樣，都處在高點。

一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費時較長，目前有不少已經出現違約的抵押房屋正在走程序，還沒有進入到最後的拍賣程序。後續房屋拍賣數量可能還會增加。

抵押擔保成“棄房”重災區

《經濟參考報》記者瞭解到，“棄房”雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是温州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難，導致資金鍊斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時，“抵押+保證”這一擔保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風險加大。

“沒辦法，做什麼賠什麼，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了。”温州市鹿城區一位私營企業主説。受温州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響，温州本地民營企業普遍出現經營困難，大量借款人自身資金鍊斷裂，無力償還銀行貸款，導致部分企業被迫選擇“棄房”。

據銀監部門測算，在温州，由於借款人資金鍊斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。前述銀行負責人説，由於温州企業多進行“炒房”活動，如今房價大幅下跌，資金鍊吃緊，無法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房價處於高位時發放的貸款，可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況，從而導致借款人主動‘棄房’”。

温州大學房地產研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味着信譽受損，會進入銀行“黑名單”。温州當地企業幾乎全都大肆擴展、涉足房地產，在企業盈利微薄、融資困難的情形下，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無疑推倒了温州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房價跳水，反過來導致手裏的房產難以“變現”，資金鍊斷裂，從而引發“棄房”現象。

值得注意的是，部分企業主因擔保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年温州民間借貸風波以來，温州擔保鏈風險持續蔓延，部分經營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任，遂主動選擇“棄房”。據測算，擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款餘額約為7.28億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。

温州銀監部門測算，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款餘額約為4.43億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。但温州銀監部門分析指出，當前温州資金鍊和擔保鏈風險仍未根除，實體經濟復甦基礎尚不穩固，房地產市場全面回暖的外部條件並不具備。因此，預計温州房價在未來一段時間將保持低位運行態勢。

“抵押+保證”成銀行風險易爆點

記者調查瞭解到，不論從温州樓市“兩重天”並存的情況來看，還是從銀行住房抵押貸款總體規模來看，當前“棄房”只是局部現象。目前温州住房抵押貸款風險總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔保方式成為銀行主要風險點。

儘管出現近600例“棄房”，但温州銀監分局對42家機構進行專題調研發現，温州房地產抵押貸款風險總體可控。當前，温州個人住房按揭貸款餘額660 .83億元，其中不良貸款餘額4 .02億元，不良率為0 .61%；商業用房按揭貸款餘額25 .03億元，其中不良貸款餘額0 .19億元，不良率為0 .76%。均低於同期全部貸款3 .68%的不良率，總體風險可控。

目前來看，温州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”温州鑫勝房產中介經紀人楊松波説。隨着樓市泡沫擠出，部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風險隨之加大。

值得注意的是，隨着房價持續下跌，温州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在温州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發放貸款，如果借款人希望申請更多的貸款，則往往會被要求增加保證擔保，變為“抵押+保證”的組合擔保方式。

當房價處於高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風險很低，其擔保意願也比較強烈；但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風險隨之增加，其代償的能力和意願會相應降低。因此，保證擔保沒有成為防範貸款風險的有效防線，目前温州“抵押+擔保”貸款不良率達7.17%，遠高於純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風險點。