保利上海別墅現無底露台 承諾落空涉虛假銷售

2011年8月，上海發佈《建築面積計算規劃管理暫行規定》，叫停開發商變相擴大容積率 (即 “偷面積”)。隨着時間的推移，該規定的威力正逐漸顯現。

近日，據部分業主反映，保利上海一項目的銷售人員曾向客户承諾，只要購買其疊加別墅和花園洋房產品，就可以獲得贈送的露台和花園，銷售人員還通過樣板房向購房者展示未來可能獲得的贈送面積。

然而，該項目的業主在臨近交房時卻發現，保利贈送給他們的其實是一個無底露台，而所謂的花園面積也縮水了一半。

上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平認為，雖然沒有直接證據可以證明開發商違約，但負責銷售這一項目的銷售人員，顯然涉嫌虛假銷售。業主還稱，負責該項目銷售的包括上海知名的同策房產諮詢股份有限公司(以下簡稱同策諮詢)等代理公司。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，由於上海對“偷面積”行為監管力度的加大，開發商此前承諾的種種送面積承諾很多已無法兑現。

“消失”的花園和露台

精緻的花園、寬敞的露台、大氣的石牆所堆砌而成的一棟棟豪華樓宇，正是保利茉莉公館別墅向購房者展示一期樣板房。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，位於上海浦江鎮的茉莉公館是保利在上海所推的高端項目之一，主推户型為88~130平方米小高層、83~87平方米2+1花園洋房、143~153平方米疊加別墅。一期項目已於今年6月正式交房，二期項目預計將於明年1月交房。

購買了二期109號疊加別墅101室的業主馮先生表示，去年8月茉莉公館二期開盤的時候，他參觀了項目的樣板房，當時就心動了。

“銷售人員介紹説，二期疊加別墅建完後和樣板房一樣，底層的房子會附送一個30平方米左右的私人花園，此外每套房子還附送一個4平方米左右的露台，但由於是贈送面積，所以不會寫在合同裏。”馮先生表示，由於自己和太太都很喜歡園林綠化，看了樣板房，當即就決定購買了。

沒有想到的是，馮先生髮現，“樣板房裏的花園根本就沒有，開發商直接把公共綠化種到了我家門口。”馮先生表示，自己比鄰居多花了幾十萬元購買的房子沒有花園，而鄰居家的位置沒有自己的好，卻有一個小花園。

和馮先生一樣，業主陸先生也是衝着花園才買的底層，而他家門口也沒有花園。

那麼，為何當初銷售人員承諾的花園和露台都不翼而飛了？

據馮先生和陸先生提供給記者的錄音證實，他們曾與該項目的銷售人員就上述花園和露台進行過交涉，後者承認有附送花園和露台的承諾。

據茉莉公館疊加別墅相關業主表示，包括樣板房以及銷售人員的宣傳介紹，疊加別墅底層的花園在30平方米左右。但實際上，花園的面積縮水近一半，實物和介紹的相差巨大，而部分業主甚至還沒有花園。

保利上海稱正在調查

不僅花園面積縮水，不少業主期待的露台也落了空。

購買了二期31號301室的胡先生告訴記者，他家南面陽台外面原本應該有一個4.3平方米的露台，但由於露台沒有澆灌混凝土地坪，出現了一個直通到底的大坑，而這樣的情況並不只有他一家。

記者調查發現，茉莉公館一期所有露台的混凝土地坪均已澆灌完成，但二期除了53~56號疊加別墅外，其餘疊加別墅三樓南面露台都沒有澆灌混凝土地坪。據記者不完全統計，約有112户疊加別墅的露台沒有澆灌混凝土地坪。

為此，胡先生等業主向保利方面提出，要求開發商把原本是露台的大坑填上。

2012年5月17日，疊加別墅的部分業主與保利售後服務相關人員周小姐進行了第一次面談。據錄音資料顯示，保利方面承諾20天提供答覆。

不過，直到7月19日，雙方才迎來了第二次面談。此次面談，相關業主希望樓盤的相關設計、施工人員共同參與，但周小姐表示只有她以及她的老闆李經理參加。儘管如此，當時周小姐還是承諾，會給業主們澆灌露台。

但這件事情此後就一直沒有進展，業主們再也沒有見過周小姐，直到9月12日電話溝通時，周小姐表示，一切以圖紙為準，不提供露台澆灌，只在大坑部分做圍護處理。

胡先生的購房合同附件中關於房屋建築結構、裝修及設備標準顯示，陽、露台：混凝土地坪、GRC或鐵藝欄杆。也就是説，交房標準要求，露台必須要有混凝土地坪。

為此，《每日經濟新聞》記者將上述問題彙總，以書面形式採訪到了保利上海營銷相關人士，對方表示，上述問題均不屬實，但正在與客户積極溝通中。而後，記者希望就相關問題再做詳細採訪，沒有得到對方回應。

隨後，記者通過電話聯繫到了保利集團總部，但總部相關負責人在瞭解到上海浦江鎮茉莉公館業主投訴情況後，以通話信號不佳為由掛斷了電話。

臨近截稿時，保利上海方面回覆記者稱，針對業主的投訴問題正在進行調查，並會積極與投訴業主溝通。

“贈送”多成開發商噱頭

購買了茉莉公館二期花園洋房3號302室的奚女士告訴記者，之所以選擇購買茉莉公館的花園洋房而非小高層，是因為可以額外獲得一個20多平方米的大露台。

記者瞭解到，總共6層的花園洋房，1~2層為商鋪，3層以上均為住宅。參考一期花園洋房的樣板房可以發現，花園洋房3層的業主可以附贈一個20平方米左右的大露台，這部分露台實際是商鋪部分的延伸段。

奚女士稱，當時花園洋房的均價在22000元/平方米左右，是毛坯房。同期的小高層均價與花園洋房持平，但有20萬元的精裝修。如果選擇花園洋房就要自己負責裝修，她家的裝修成本在20萬元左右。

“負責我這邊的銷售人員是同策諮詢的銷售員賈某，他當時以露台為賣點向我介紹，告訴我這個20平方米左右的露台會由開發商統一建陽光房，可以給3樓的業主養養花、種種菜。”奚女士表示，由於陽光房露台屬於公用面積，因此在購房合同裏不會涉及，當時她對此表示認可。

為了不錯過這樣一個好機會，奚女士在銷售的建議下連夜排隊搶購。但由於是預售，奚女士並沒有看到樓房的實際效果。直到2012年9月，她發現，銷售人員口中的大露台在二期的規劃里根本就沒有。

“賈某在看到房子沒有露台之後，打電話給我道歉，説事先培訓都不知道沒有露台，是銷售經理讓他們以露台為賣點銷售。”奚女士表示。

據瞭解，同策諮詢是茉莉公館二期項目中負責花園洋房銷售的代理機構。

奚女士找到了同策諮詢的銷售經理王申峯，委託要求他向保利方面給出解決方案。根據奚女士提供的錄音資料，2012年11月9日，王申峯在電話裏表示，不是保利方面不重視業主的投訴，但是也給不了業主一個明確的答覆。

2012年12月1日，包括奚女士在內的14名業主當面與王申峯交涉。王表示，業主想要擁有與樣板房一樣的大露台，從二期花園洋房的結構現狀來看是不可能滿足的，樣板房與實際效果會有差異，不可能一模一樣。

“現在不是説要求與樣板房一模一樣，而是與樣板房完全不一樣。”奚女士説。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄表示，“贈送超大陽台”、“贈送户外花園”、“買一層送一層”這類多變户型在房地產市場上，很多都是開發商為吸引買家而大力宣傳的主要賣點，但這些賣點如果沒有寫在合同裏，那就等同於沒有。

同策諮詢否認虛假陳述

王申峯稱，保利只是作為項目提供方，其項目完全按照合同規定來操作，沒有任何違約。

同策諮詢方面接受採訪時表示，同策針對“茉莉公館”的項目銷售資料、樣板房以及銷售人員進行相關調查，確認項目經理應對消費者投訴不夠果斷、積極，擬予以行政警告。但對於消費者提出的關於“露台”的“虛假陳述”，由於其訴求不屬於露台，調查也沒有證實到銷售人員將“建築構築中的下層屋頂”作為“露台(消費者購買房產之組成部分)”介紹給了消費者，就目前所瞭解和證實到的情況，同策無法支持消費者的這一訴求。

同策方面同時稱，同策在每個項目開盤前，都會提供統一培訓，要求同策所有項目的現場銷售人員對外陳述必須符合現行法律、法規以及相關政策的要求，同時亦必須符合項目的實際情況，對於各類隨意性陳述，歷來嚴格禁止。

一邊是業主指責虛假陳述，一邊是代理機構的堅決否認，針對茉莉公館業主面對的一系列維權行為，杜躍平表示，如果單看合同條款是很難要求保利以及代理機構負責的，但消費者如果有相關證據可以證明銷售人員在銷售項目時有誇大宣傳的成分，則可以追究其虛假陳述的責任。

根據業主介紹，負責銷售上述房源的銷售方，除了同策諮詢外，還有一家保利下屬的銷售公司。

公開資料顯示，茉莉公館二期於2012年8月正式開盤預售，當時，上海市已正式叫停了“偷面積”的行為。“現在驗收嚴格了，如果直接‘偷面積’肯定通不過。”薛建雄認為，保利茉莉公館項目中，花園面積縮水、露台混凝土地坪不澆以及花園洋房大露台刪減等行為，與叫停‘偷面積’的政策有着直接關聯。

業內專家建議，無底露台等情況，業主可以等開發商竣工驗收後再要求澆灌。

對此，胡先生表示，現在業主最擔心的除了要出額外的錢澆灌露台外，還有與下疊業主的溝通問題。澆灌露台除了混凝土地坪以外，還有水管道排布問題，如果需要澆灌最好與下疊一起施工。此外，澆灌露台還需要敲掉已經鋪設好的大理石，會破壞現有的外立面。