李嘉誠70億拋售上海樓盤 國有金融機構或將接盤

放棄出售百佳超市的李嘉誠，沒有讓同樣的變數發生在拋售上海寫字樓一事上。

和記黃埔（00013.HK）近日公告稱，由長江實業（00001.HK）與和記黃埔各持50%權益的東方匯經中心已鎖定買家，並將以89.5億港元（約70億人民幣）出售。

東方匯經中心位於上海浦東新區陸家嘴(600663,股吧)環路333號，東面正對“上海中心”，項目辦公樓總建築面積約8.8萬平方米，目前尚在建設中，預計將在2014年竣工。

公告顯示，東方匯經中心的買家來自兩方，鑽機集團有限公司將收購項目6%權益，而另兩家離岸註冊公司——HYZL Development Co. Limited與HYZL Investment Co. Limited將收購剩餘94%權益。

鑽機集團目前已確認為光大控股持有，但另一買家的真實身份尚未正式公佈。有業內人士透露，其為一家國有背景的金融租賃公司。

“李嘉誠出售此項目，或許代表他對內地市場的一種看法。”萊坊中國區董事楊松在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，“未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，會帶來一定的消極作用，這可能也是選擇此時出售的一種考慮。”

出售一波三折

東方匯經中心為長江實業在上海打造的首個寫字樓項目，頗具象徵含義。

2006年10月，長實與和黃聯合以8.32億元的總價，從富都世界發展有限公司手中購得小陸家嘴X3-2地塊，成為如今的東方匯經中心地址所在。

六年多來，該項目一直傳聞纏身，2009年曾傳出轉讓消息，不過長江實業與和記黃埔選擇於近期作出最終的出售決定，仍然讓外界感到驚訝。

2012年9月，東方匯經中心宣佈委任第一太平戴維斯和仲量聯行聯合租賃代理，而這也顯示出，出售該項目應該為最近一年內所作的決定。

長江實業執行董事趙國雄去年曾對媒體表示，長江實業將會長期持有東方匯經中心，暫時沒有分割出售的打算，項目的租賃對象則瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。

然而，情況在最近數月急轉直下。隨着李嘉誠大規模拋售內地、香港資產的消息不絕於耳，東方匯經中心也成為被處置的對象之一。

“未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，這會給市場帶來一定的消極作用，這可能是選擇此時出售的一種考慮。”楊松稱。

根據萊坊近日發佈的一份報告，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達到620萬平方米。其中，浦東小陸家嘴所佔比重最大，達到26%。

而未來數年，隨着虹橋、後世博區域以及徐匯濱江爭相打造新興商務區，上海寫字樓新增供應還將大大增加，空置率也將相應增長。

特別是2014至2016年，包括上海中心等一批項目的入市，上海甲級寫字樓供應將出現激增態勢，2015年新供應將達到200萬平方米的新高。萊坊預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。

“內地市場正在告別高增長階段，出於對更高投資回報率的追求，做這樣的資產處置有其商業邏輯。”楊松認為。

至於東方經匯中心的買家，市場一直視內資金融機構為最大可能。除了光大控股，另一買方則為一家國有背景的金融租賃公司。

“隨着近年銀行業務的蓬勃發展，內資金融機構收購寫字樓屢見不鮮，加之陸家嘴的地理優勢，成為打動買家的重要原因。”楊松説。

另一家外資代理行人士也對記者表示，作為上海最為核心的兩處寫字樓商圈，南京西路更吸引跨國公司入駐，且以租賃為主，而陸家嘴則備受內資金融機構的追捧，業主自持的比例也較高。

符合一貫做法

儘管近期接連有意出售旗下位於內地、香港的資產，令李嘉誠在“撤退”背後的真實邏輯備受猜測，但出售東方匯經的決定，從某個角度來看，符合其對於內地商業物業一貫的套現處置方式。

2011年，長江實業曾分拆位於北京的東方廣場項目，推出匯賢產業信託（87001.HK）在香港掛牌，成為首隻人民幣計價房地產投資信託基金。

只是匯賢產業信託上市後一段時間的表現，令投資者感到失望，股價在經歷大幅下跌後，直到2011年底才出現回穩。

去年，李嘉誠持股的新加坡泓富資產管理有限公司（ARA Asset Management Limited，下稱“ARA”）也曾宣佈將推出Dynasty REIT上市。Dynasty REIT的初始資產包括南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三處商業物業，總建築面積超過35萬平方米。

只是Dynasty REIT的上市進程未能如匯賢產業信託一樣順利，並最終因市況等原因暫停IPO。或許正是Dynasty REIT的經驗，讓李嘉誠更加青睞通過私人市場出售內地商業物業，而非公開市場掛牌的方式。

根據和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將淨賺18.4億港元，據此估算，出售項目100%股權的獲利將接近37億港元。東方匯經中心的交易將在達成若干條件後完成，屆時這也將標誌李嘉誠在上海打造的首個寫字樓項目中全身而退。