新土改前夜：新一輪制度紅利如何釋放？

以農村土地流轉為標誌的新一輪土地改革箭在弦上，土地資源類公司價值面臨重估，新一輪制度紅利將如何有效釋放？

海通證券首席宏觀分析師姜超日前撰文提出預警，到2012 年6 月底，流入到工商企業的承包耕地面積2500萬畝，比2009 年底增長了84.6%，僅佔現有耕地面積2%不到，未來一旦工商企業佔比明顯上升，那麼政府會對工商企業進入農地進行限制，因為有些地方出現了損害農民利益、糧地非糧化現象。

而記者調查發現，面對新土改政策，與土地關聯程度最高的房地產行業態度呈現兩極分化——部分房企選擇出手參與農村土地流轉，另一部分則認為“不能接最後一棒”。

各地新土改悄然推進

據報道，三中全會將定調新一輪土地改革政策，核心部分為提高徵地補償額度，縮小徵地範圍，規範農村經營性集體建設用地的流轉，探索以“集體建設用地使用權交換企業經營權”的新路徑，嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。

日前，福建省委、省政府公佈了《關於加快推進現代農業發展的若干意見》，提出要穩妥推進農村土地流轉，福建省將加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作，堅持農地農用和依法自願有償原則，引導農村土地承包經營權有序流轉。福建省還明確，農村住房可置換城鎮住房。此《意見》被稱為全國第一個土地流轉的政策，業內人士認為，比之前海南省國土環境資源廳研究制定的《海南省農民集體建設用地管理辦法》含金量高更多。

據統計，目前，各地的土地改革試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標，並未實行集體土地的自由流轉，可以分為兩類：一類是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經營權置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮住房”的模式，盤活宅基地資源，復耕宅基地，換取建設用地指標。另一類是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業用地流轉”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現有工業用地和閒置土地進行優化配置。

而温州土改在宅基地流轉邁出重要一步。温州土改最大的亮點在於農村房屋所有權的交易。儘管此次政策並未突破紅線，農房交易範圍仍限於本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實現了農房價值的重估，為農房交易打開了突破口。申銀萬國研報認為，作為國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的温州，此次釋放的信號意義非凡，或成為農村土地改革的新樣本。

民生證券首席經濟學家邱曉華日前表示，農村土地的確權、土地流轉的改革也擺到了政府議事日程上來了。國家土地綜合配套改革試點，廈門、天津、深圳、浙江、重慶改革都在進一步深化。

金融企業伺機出手

據偉業我愛我家市場研究院的數據，2013年上半年全國土地出讓金同比大漲60%，一線城市同比翻兩番，北京為去年同期四倍。而另一個來自人民網的數據是，陝西去年賣地收入243億元，補助被徵地農民1.22億元。

中共中央黨校報刊社社長、經濟學教授肖勤福指出，一直以來，中國農村都是落後的，成為價值窪地，要推動其發展，必須有外部資源、資金的注入才能激活和促進價值窪地的發展，但現實情況是，長期的“資源倒流機制”使農村資源流向了城市，當前出現的“農村勞動力空心化”是其典型症狀。

肖勤福對記者表示，應該建立土地出讓機制，而很長時間以來，土地出讓金主要被地方政府獲得，這是最本質的資源倒流，同時，現有的金融體制決定了農村存多貸少，存貸差使大量資金流向城市，包括房地產業，這使本來就失血的農村雪上加霜。

“一定要動員和保障城市資源、社會資源源源不斷地流向農村這個價值窪地。”肖勤福認為，土地流轉是解決小生產大市場問題，通過承認農村產權，引誘城市資金注入農村，拓寬資源注入農村的通道。

關於土地流轉參與者成長空間，姜超認為，在農用地承包經營權確權之後，土地流轉空間巨大，以農業為主業的現代龍頭企業能夠通過獲得農用地承包經營權來進行外延式擴張，實現農業集約化、規模化和專業化經營。在農業規模化經營全面推進中，相關的種子、飼料、農藥、化肥、農機等行業也有較大的市場空間。

記者瞭解到，土地流轉的參與者遠不止農業相關企業。在土地流轉中提供服務的企業也面臨巨大的機遇，金融、商貿等能為土地流轉提供服務的行業都有機會。

例如，具有廣闊市場空間的“土地信託流轉”，日前，被賦予諸多期待的“信託公司參與農村土地信託流轉”終現實質性操作，首單項目落地中信信託。據瞭解，這款被稱為“首單”的土地流轉信託項目，名為“中信·農村土地承包經營權集合信託計劃1301 期”，10 月10 日已正式成立，信託期限為12 年。試點地為安徽宿州埇橋區，可流轉面積達5400畝。不僅如此，該機構在年底前還將有多單土地流轉業務落地。除此之外，上海信託、華寶信託等多家機構也在這一領域伺機出手。

房企拿地態度截然不同

房地產業內人士向記者介紹，隨着土地改革政策的試點和推進，擁有一定土地儲備的房地產企業或將受益。一位證券從業人員對記者表示，從短期來看，如果土改制度出現突破，擁有土地資源的企業將迎來新一輪資產重估。

面對新土改的利好政策，房地產企業表現也截然不同。記者在調查中發現，雖然都認同目前房地產行業的發展前景，但面對新土改政策，選擇出手參與集體土地流轉的房企和認為“不能接最後一棒”的房企形成鮮明對比。

“土地流轉主要是兩塊，一塊是不佔土地指標的荒地，另一塊是有指標不佔指標的土地，像河灘、一般農田等，不是耕地。”一位正在進軍二線城市的房地產投資企業董事長在接受記者採訪時透露，“其實，我們國家的土地儲備量很大，撇開地產的角度，土地是前產業效應。即先把錢收走了，再做產品。在土地財政無法終結的情況下，新土改政策會刺激開發商積極拿地。”

而另一位某香港上市公司高管在接受記者採訪時則表示，土地可流轉後，一方面，農民的孩子要進城上學，而農民也會用土地流轉的錢進城購房，一定程度上會助推房價;另一方面，由於可流轉的土地很多屬於菜田、口糧田，因為流轉、土地開發，必然會引起基本菜價、糧價的上漲，因而會帶來新一輪通貨膨脹，為此會帶來土地開發成本、人力成本的增大。因此他認為，新土改政策讓原來有土地儲備的企業獲益是無可置疑的，但對於新進入可流轉土地市場，他們公司可能會慎重，“畢竟，誰也不想接最後一棒。”