葉檀:央行對房價上漲的以靜制動甚妙

房價上漲到令人絕望，似乎什麼都阻擋不住中國房價上漲的步伐。

在經濟不振的情況下，CPI仍然上升到3.1%，食品價格大幅上升，那麼房地產作為保值投資工具的上漲一點也不奇怪。翻揀以往的數據，2010年5月，CPI上升3.1%，70個大中城市房價同比上漲12.4%。也有CPI上升到5%甚至6%，但房價就是不漲的現象，如房地產大幅調控的2011年，但當年政府嚴厲調控，並且當年房價數據受到質疑。

房價還會漲嗎？大城市上漲概率很高。

居民購買力支持房價上升，根據央行的統計數據，截至今年8月，個人存款數量高達45.02萬億元，年初為41.91萬億元，去年年初為37.06萬億元。個人存款數量瘋狂上升，説明有很大一部分財富進入了高收入階層手中。這還不包括流向境外的部分，主要用於教育與房產投資的財富。房地產不是資金的沉澱池，相反，在房地產熱潮期，房地產是資金泡沫的攪拌器，從房地產中生成源源不斷的新貨幣，迴流到套現者手中。

房價上漲明顯的大城市生活成本大幅躥升。據北京市統計局發佈的數據，今年9月，北京市居民消費價格指數（CPI）同比上漲3.3%，漲幅較8月擴大0.6個百分點。構成CPI的八大類商品價格 “六升二降”，食品、娛樂教育文化用品及服務價格漲勢“兇猛”，分別達到5.3%和5.7%，居住類價格同比上漲4.7%。

有誰相信北京房價只上漲了4.7%嗎？全虧了CPI中房價的計算方法與權重，使北京等地的CPI不至於太難看。按照統計局的數據，住房租金相比上月100的基數，上升到104.5，水電燃料上升到102，其中房租是統計局的摺合租金，權重僅佔1.6%。即使不買房，房租也是不小的成本，住房租金北京連續上漲52個月，廣州連漲48個月，深圳連漲51個月，幸虧以上年度為基數，如果以10年前的租金為基數，5倍以上的租金讓人情何以堪。

聚集財富與人口的大城市房價瘋漲，中小城市房價上漲受到一定程度的抑制，尤其是缺乏人才、資金吸引力的城市，房地產泡沫只等破裂的那聲脆響。

原因同樣來自於信貸，今年1到9月份，全國商品房銷售金額5.4萬億元，同比增長33.9%。房地產開發企業到位資金8.78萬億元，同比增長28.7%。其中，國內貸款同比增長32.3%，個人按揭貸款增長45.8%，增速繼續回落4.5個百分點。今年前三季度主要金融機構累計新增個人住房貸款累計12492億元，佔累計新增人民幣貸款的17.2%，同比下降1.8%。今年1到9月，銷售金額增速下降幅度超過銷售面積增速，房價上漲的內在動力在減緩。全國住宅待售面積在9月末繼續上升127萬平方米，到2.93億平方米，北京、上海等地的庫存量處於歷史低位，那些無法出清的樓盤在什麼地方，用腳趾頭都想得到。

房貸取消優惠利率，相當於房貸利率間接上升，而房貸發放週期拉長，説明回款速度下降，考驗的是城市、樓盤的吸引力，那些想搭便車的城市與樓盤，很快就會露出馬腳。全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個，比8月份減少了1個，以後還會繼續減少。

城鎮化建立基礎設施，需要土地變現；農民要進城，需要土地變現；拆遷救助城市貧民，同樣需要土地變現；地方政府的債務負擔增加，可以償債的手段沒有任何變化，税收不行只有土地政策彌補。有哪個地方政府真的願意本地的房地產市場步温州的後塵？以控制預售證的手段抑制房價，不過是一場自欺欺人的秀，不增加地方政府在房地產市場的話語權，對於解決房地產深層問題毫無作用。

面對危如累卵的局面，以靜制動是最好的辦法，不説話，不表態，收緊房貸讓真金白銀的民間資金替銀行與地方政府解套，沒有比這個方法更美妙的了。保持房價上漲預期，資金源源不斷流入房地產，財政無斷炊之憂。至於房產税，慢慢來，等值錢的土地賣得差不多再説，要知道，民間50萬億元的財富需要出路。

讓我們為央行靜悄悄的行動鼓掌，這一輪對民間資金的釜底抽薪，如果沒有房價配合，就不可能成功。希望到房價下跌時，銀行已經成功軟着陸。