英國會成為中國熱錢的下一個目的地嗎？
1990年英國邦瑞房地產發展有限公司(Barratt Homes)迎來一位重量級客户——剛剛卸任英國首相的撒切爾夫人。接待她的邦瑞銷售員在BBC的紀錄片上這樣回憶：撒切爾夫人似乎很關心“這套房子未來能漲多少錢？”最終撒切爾夫婦成為了邦瑞的客户，在這棟公寓中度過了卸任後的10年。2000年撒切爾夫婦將這套公寓出售，價格已經是購買時的兩倍。在邦瑞中國區總經理白兮看來，能夠讓從紐卡斯爾起步的邦瑞成為英國最大房地產商的秘訣，就是它摸準了類似撒切爾夫婦這樣的典型的英國中產階級的脈搏。
2012年在英國倫敦證券交易所上市的邦瑞營業額達到350億人民幣，在倫敦擁有9000個單位的土地儲備量，在英國全境則超過10萬個單位。在倫敦，邦瑞在新建住房市場佔有率超過60%，其他城市市場佔有率也超過50%。這一系列的數字奠定了邦瑞在英國房地產市場的地位。
拒絕外包
作為英國最大的房地產企業，邦瑞創立於上世紀60年代，起步於英國北部的港口城市紐卡斯爾，那是一個典型的英國工業城市。邦瑞肇始於創始人勞力·邦瑞對理想住宅的夢想。那時二戰剛剛結束、英國百廢待興，就像今天的中國，掀起了城鎮化浪潮。初露端倪的中產階級開始尋找更舒適的生活方式，勞力·邦瑞就是其中一員。他發現自己建房子成本更低，而且質量可以把控。當按照自己的理想完成自家住宅後，他驚奇地發現，周邊的鄰居都希望能夠由他“蓋房子”。
就這樣，勞力·邦瑞成立了自己的建築工程隊，並將這個建築工程隊發展成今天英國最大的房地產企業。這個與中國現今諸多房地產商雷同的起家故事説明，正是因為抓住了正在湧現的中產階級大潮，邦瑞才得以成功。白兮一點都不否認，邦瑞的房子就是蓋給這個階層的。這個定位決定了邦瑞的房屋定價、公共交通以及地理位置上都有自己明顯的特點。
比如在倫敦，80%的倫敦人日常工作、生活的交通工具依靠地鐵，所以邦瑞住宅一定是在地鐵站附近。而在同一個區塊，邦瑞的住宅價位絕不是最貴的，也不是最便宜的，但升值潛力卻絕對是最大的。“只要滿足這三個條件，中產階級的心理就抓住了。”白兮認為正是因為滿足了英國80%中產階級的需求，所以邦瑞能夠在英國市場佔有率超過50%。
抓住市場需求並以此為基礎，提供高標準高質量的產品，邦瑞在住宅質量和售後服務領域有了不錯的口碑。
成功之後的邦瑞保留了自己的建築團隊和設計團隊，這確保了所有的施工都能嚴格按照設計完成。邦瑞甚至有指定的水泥廠，一塊磚、一頂安全帽都有邦瑞自己的標誌。與中國房地產企業相比，從項目規劃到拿地，再從項目設計、項目施工、再到項目後期監理、管理，再到市場營銷和後期銷售，所有的流程邦瑞都依靠自己的團隊。“我們從來不外包，這讓我們能夠對自己所建房屋質量心裏有數。”白兮説。
在白兮看來，拒絕外包實際上更能減少運營成本。“通過外包控制預算也是一種辦法。但這種節省成本的方法其實是在不該省錢的地方省了錢，導致項目質量出現問題。”通過內包的方式，邦瑞避免了層層轉包之間的利潤再分配，目前毛利率大概在20%，相比中國18%-25%之間的利潤，其實並不低。
在中國，很多房地產企業把非主營的業務外包出去，甚至把銷售全部外包，在邦瑞看來，這樣做的結果必然會出現業主和房地產企業之間的矛盾。現在邦瑞甚至將產業鏈延生至物業管理。去年九月份邦瑞成立了自己的非營利物業管理公司-BRAM，目的就是為了通過非營利的方式對後期業務進行管理。
與中國房地產企業相比另一個不同是獨特的邦瑞模式。在這種模式中，邦瑞只建住宅，但在規劃住宅同時會配套周邊公共服務設施，比如醫院、學校、圖書館、博物館甚至地鐵站。一般來説，邦瑞會將這些設施建設好，通過招標租賃給服務運營商，邦瑞只收取低廉的租金。邦瑞房地產的經營理念是希望未來給業主營造一個良好的社區環境，這也是確保房價可以上升的重要原因。“我們建的是社區，中國社區文化還是短板，但是英國社區文化根深蒂固，如果社區良好、完善，那未來的租金和地價不用懷疑。”
在位於倫敦金絲雀碼頭的住宅項目中，邦瑞不僅承建地鐵、購物廣場、甚至還包括一座圖書館。“我們不是慈善機構，企業需要有盈利，但邦瑞不追求高額的盈利。我們確保住宅核心業務盈利，其他公共設施只要盈虧平衡就可以了。但這種理念使我們保持住了在英國和全球主要房地產商中的地位。”
走出歐洲
2012年10月，邦瑞在中國設立代表處，這是第一家在中國設立獨資分支機構的歐洲房地產企業。“我們希望能夠和未來的亞洲業主建立最緊密的關係。”白兮這樣解釋。
變化發生在2008年。
在白兮印象中，2008年之前英國房地產行業基本沒有亞洲業主，只有極個別以英籍華人身份投資的香港人，但現在已經有30%的亞洲業主在倫敦房地產市場進行投資。
從中國的情況看，中國房地產市場由於《國五條》的出台導致市場限制性加大，本地投資者更加謹慎。根據邦瑞的數據，60%的中國業主在觀望。以白兮的經驗看，中國的房地產限制性政策在未來十年不會放鬆，反倒會緊縮。“因為全球各主要國家都出台了限制性政策，英國早在五十年前就實行了限制性政策，澳大利亞是六十年前，美國和加拿大也有三十年了，日本則在東京房地產市場十幾年前的大崩盤之後出台了更嚴格的限制性政策。相比之下，中國這麼大規模的房地產市場反倒是最後一個。從這個角度來説，中國的房地產限制性政策如果説還存在問題的話，最大的問題反倒是政策還不夠完善，還不夠嚴格。”
從這個角度看，這一波中國投資者投資海外、投資倫敦僅僅是個開始。邦瑞預測倫敦五年內將成為所有海外房地產市場中最大的中國業主目的地。這有賴於倫敦在全球市場的地位，只有紐約可以和倫敦媲美。從房地產市場均價看，倫敦房價目前比北京(樓盤)便宜。比如倫敦2012年奧運會“倫敦碗”體育場附近一套兩居室，幾個大約為三百萬元人民幣，而現在北京奧運村同樣面積的房子已經超過了五百萬元。
而且，倫敦的租金遠遠高於北京。倫敦的金融城兩居室每月的租金在三萬人民幣左右，這在中國是不可想象的。還有，倫敦房產市場空置極低。從房屋租售比看，北京是1比1.9，上海(樓盤)是1比1.8，而倫敦是1比5.9。這讓在倫敦房產成為一項有利可圖的安全投資。
目前，吸引中國業主海外購房目的地主要是澳大利亞、美國和加拿大。前五年，澳大利亞佔據了中國業主海外買房的半壁江山，但投資澳大利亞房地產的中國業主不僅僅是為了投資和增值，主要是為移民。可是，澳大利亞從去年開始和加拿大一樣縮緊了移民政策。此外，澳大利亞在過去五年內，房屋增長了大約一倍。幾乎所有澳大利亞銀行家都認為澳大利亞的房地產被高估了，目前誰也不知道澳大利亞的房價在什麼時候會崩潰。最致命的是，澳大利亞房地產市場的需求比較單一，單一需求更容易導致需求鏈斷裂，需求量下降必然導致房產市值下降。
相比澳大利亞，倫敦的房地產市場需求更復雜。倫敦現在是歐洲所有國家中吸引海外投資最大的目的地，全球五百強企業99%在歐洲的總部設在倫敦。倫敦是全球兩大金融中心之一，代表歐洲的經濟指數，傳遞的信息特別敏感;此外，倫敦是全球主要城市中，唯一一個既是首都又是教育中心。在邦瑞現有的購房業主統計，來自中國大陸的業主有一半是為子女教育問題。
對於亞洲投資人來説，到英國投資的另一個重要原因就是分散風險。“歐洲投資者一百年前就已經把錢放在不同的國家、不同的貨幣上，這就是離岸資產配置。”在白兮看來，如果所有資產都是在一個貨幣上，“其實就是一個籃子”。從匯率看，目前是英鎊兑人民幣是1：9，而五年之前是1：16，邦瑞分析，正常的匯率應該在1：12左右。而且英國通貨膨脹率很低，英鎊在未來還將是全球兩大最堅挺的貨幣之一。
越來越多的亞洲投資者已在倫敦房地產市場佈局。在香港和新加坡，邦瑞的銷售人員發現，一個週末甚至可以賣掉40套房子，“這意味着倫敦房地產會繼續以高增長速度發展，並進而帶動全英國房地產市場復甦。”白兮解釋説，“有人開始擔心倫敦房地產市場從此出現泡沫，但這樣的增長恰恰反應了倫敦的房屋需求量遠大於實際供應量，這一點就反映在倫敦的高租金上。”邦瑞多年來所做的，將和以後要做的事情一致：恪守自己的理念，能夠讓投資的邦瑞房產在未來房地產市場持續升值。
投資倫敦房地產市場4問
《中國科技投資·企業家》：倫敦有學區房嘛？
白兮：倫敦有這樣的規定，小學、初中和高中要就近入學，哪怕最好的學校都一樣，不允許招收這個區以外的學生。大學的學區房與倫敦市區是同一區域，沒有單一的學區
《中國科技投資·企業家》：英國住房是永久產權嗎？
白兮：如果你認為999年就是永久產權的話，也可以這樣理解。英國的房子大部分999年和125年的產權。
《中國科技投資·企業家》：在倫敦買房有房產税嗎？
白兮：倫敦現在實行全球唯一一個對海外投資者購買倫敦的房產免徵房產税的政策。這是税收文化導致的。因為海外投資人並沒有佔用本地資源，所以不徵收這個税。另一個重要原因就是倫敦通過這種方式，歡迎海外投資者為當地的需求創造更多的可供出租的房源。購買倫敦房地產最主要税收為印花税，一次性在購房時交付。
《中國科技投資·企業家》：海外購房可以按揭貸款嘛？
白兮：給中國第一次購買海外房產的投資者一個提示，就是應該儘可能多的運用金融槓桿。北京或者中國其他地區按揭貸款，浮動利率平均在6.5%，而在倫敦只有3%，而且首付不超過30%。
根據招商銀行(600036,股吧)與貝恩管理顧問公司聯合發佈的《2013中國私人財富報告》顯示， 2008 年，境外投資在高淨值人羣可投資資產總量中的佔比尚不足10%，但在過去五年間，這一比例顯著提高，2012年升至20%左右。未來兩年內，預計跨境多元化配置會進一步增加，其中固定收益類產品和房地產為主要投資類別。
調研結果還顯示，超過30%的高淨值人士、超過 50%的超高淨值人士持有境外投資。在已持有境外投資的高淨值人羣中，有將近 60%的受訪者表示未來會進一步增加境外投資金額。在目前沒有境外投資的高淨值人士中，超過50%的受訪人士表示計劃未來開始境外投資。
高淨值人羣進行跨境多元化配置的動力有三個方面：第一，隨着境內外市場信息交流的增加，中國高淨值人羣對境外投資市場逐步瞭解，受到境外市場多樣化的投資產品和投資區域的吸 引，希望更多捕捉境外市場的投資機會。第二，由於世界不同區域經濟和主要投資市場間存在着此消彼長的關係，因此部分高淨值人士希望通過跨區域的多元化配置，達到一定分散、對沖風險的目的。第三，出於子女出國受教育和移民生活的需要，部分高淨值會停留在國外，因此增加境外資產配置成為必然需求。