葉檀:北京自住型商品房是升級版經適房

北京出台自住型商品房相關政策具有標誌意義。這意味着對於普通商品房不會出台根本性的調控政策，目前的貨幣與房產税微調政策不會發生改變。普通商品房漲得再高，又如何？只要保證本市居民有房住就行。

自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級版的經濟適用房。自住型商品房本質上還是商品房，由開發商限房價競地價完成建設，購買者擁有部分產權，享有絕大多數的產權收益。但自住型商品房的價格會隨着商品房均價的漲跌而浮動，而不是由政府統一定價。

自住型商品房的保障對象非常清楚，按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，優先購買的羣體是本市户籍無房家庭 （含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25週歲；經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

值得關注的是，自住型商品房擁有部分產權收益，相當於政府以低於市場的價格再發一遍產權收益紅利，如果5年之後房價還上漲的話。當然，這些家庭取得的紅利比房改房幾萬元一套要小得多。

30％是個明確的界限：銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的水平確定。自住型商品房也會漲價，但維持在同地段商品房均價70％的水平。購房者仍需具有一定的經濟能力，只不過比普通商品房低30％，但必須向政府讓渡一定的權限，即5年持有期內不得轉讓，以及交易時補繳30％的差價。

相比經濟適用房，自住型商品房的交易規則更寬鬆。按照北京2008年4月8日起實施的經濟適用房新交易規則，當日以後簽訂購房合同的經濟適用房屬於“新房”，取得契税完税憑證或房屋所有權證未滿5年的不得上市，確需上市的由區縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區縣住房保障管理部門按原價回購；5年後上市出售應補交土地收益等價款，補交金額根據原購經濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交，同等價格條件下，已購經濟適用住房產權人户口所在區縣住房保障管理部門可以優先回購。

自住型商品房持有期滿後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30％交納土地收益等價款，這可以視為30％的固定税，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產權溢價。由於購房時房價按照商品房浮動，因此沒有優先回購、70％差價等苛刻的條款。由於自住型商品房供地區位，是按照“全市統籌、區域均衡”的原則，優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域，可以預料，自住型商品房的產權溢價應該在平均偏低的水平。

自住型商品房的資金等壓力比廉租房、經濟適用房等要小得多，政府主要是讓渡一小部分土地收益，開發商承擔了一部分壓力，購房者本身承擔了一大部分壓力，資金來自於幾個方面，而不是由政府獨出。

單位建的福利房得到澄清，文件 “鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用於自住型商品房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品房建設項目”，以往的福利房視同商品房可以交易沒有差價税，而現在，向自住型商品房轉化。

上海早就有類似的舉措，去年3月1日，上海實行共有產權保障房也即經濟適用房的准入新規，共有產權保障房的門檻一降再降，明確產權共享、產權分成比例、政府有優先回購權等規則。從上海實行的情況看，由於產權收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，基本杜絕了共有產權房的尋租現象，甚至銷售情況也不那麼暢旺，才會降低門檻，以保障更多的羣體。

上海引入產權元素與金融元素，測量出了本市真正的無房户羣體，現在，北京跟上了。

如果共有產權房銷售不暢，自住型商品房乏人問津，説明這個社會購房者要的是投資溢價，所以，讓他們哄抬商品房價格去吧，這是自主選擇，利益與風險他人無權干涉。