內地房企重啓海外發債 或加大一線城市拿地力度

在經歷了近三個月低潮期後，“金九銀十”國內房企掀起新一輪海外發債潮。

《每日經濟新聞》記者粗略統計發現，9月份至今，包括恒大、碧桂園在內的約十家內房股宣佈境外發債計劃，集資金額約248億元人民幣。

盛富資本與協縱國際總裁黃立衝向《每日經濟新聞》記者表示，隨着美國量化寬鬆政策宣佈延遲退出，全球資本市場超低利率環境得以持續，為內房股海外發債再度開啓了大門。隨着上市房企資金更加充裕，接下來肯定會加大在重點城市的拿地力度，一線城市地價或將繼續被推高。

內房股再掀境外發債潮/

根據國際知名金融數據公司Dealogic提供的數字顯示，今年9月份，旭輝控股、綠城中國、五洲國際、碧桂園、珠光控股共五家在港上市的內地房企發行了美元計價的債券，合計融資16.8億美元，金額遠超今年6~8月內地房企6.95億美元的發債金額，掀起新一輪海外發債潮。

進入十月份，內房股海外發債力度有增無減，包括禹洲地產、綠地香港、方興地產、中國地產集團、恒大地產等企業陸續加入海外發債大軍，合計擬發債金額達到24億美元。

《每日經濟新聞》記者粗略統計發現，9月份至今，約十家內房股境外發債集資金額摺合約248億元人民幣。恒大地產是近兩個月以來發債規模最大的內地房企，公司於10月24日宣佈擬發行五年期10億美元的優先票據，年息率為8.75%。

部分內房股已經是今年內第二次尋求發債，碧桂園於9月25日宣佈發行7.5億美元於2021年到期的年息率為7.25%的優先票據，公司曾在今年1月發行7.5億美元的十年期優先票據。綠城中國也於9月17日宣佈發行3億美元於2019年到期的8.0%優先票據，公司曾在今年1月發行4億美元8.5%的五年期優先票據。

除此之外，一些新上市的內房股也首度試水境外債券市場。五洲國際計劃於9月17日宣佈發行1億美元優先票據，年息達到13.75%，這也是公司在6月實現港股IPO以來首次海外發債。今年成功借殼上市的綠地香港，也在10月11日宣佈首次發行7億美元的3年期海外債券，年利率為4.75%。

據新華海外財經報道，中國海外於近日成功發行3檔不同年期的美元計價債券，總額達15億美元，這也是內地房企在美元債市場上金額最高的發債個案。

部分中小型房企高息發債/

黃立衝向 《每日經濟新聞》記者表示，隨着美聯儲於9月份公佈將繼續執行每個月購買850億美元債券的計劃，加上美國總統奧巴馬計劃提名支持維持量化寬鬆政策的美聯儲副主席耶倫擔任主席，消息提振了市場風險偏好，為內房股境外發債重新開啓了大門。而今年6~8月期間，由於市場預期美國將退出量化寬鬆政策，引發資金迴流發達國家，境外融資市場一度陷入困局。

靚麗的業績提升了內房股境外債券的吸引力，花旗的研究報告表示，主要房企今年前九個月的銷售金額同比增長約29%，大部分已完成全年目標銷售額約76%，相信部分房企將提前完成全年銷售目標。花旗更表示，主要房企全年銷售增長25%~30%的預測將可以達到，銷售增長勢頭將可延續到2014年。

但《每日經濟新聞》記者發現，部分內房股即便能順便發債，也必須承受較高的利息成本。其中，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產集團發行的優先票據利率均在10%以上，其中五洲國際票面利率高達13.75%。

黃立衝認為，部分中小型內房股高息發債，一方面顯示海外投資者對於這類企業的抗風險能力有所顧慮，因此要求高風險溢價；另一方面，12%~13%的利息比起在國內發行信託融資仍然便宜不少，因此這些企業也願意承受較高的境外融資成本。

根據中銀國際固定收益報告統計數據，中國房地產企業在2014、2015和2016年分別有49億、74億和71億美元的債券到期或可回售，這成為今年房企頻繁海外發債的主要原因；另一方面，房地產銷售普遍增長以及地價不斷攀升，在港股市場上市的內地開發商也願意投身相對低成本的海外融資，為收購土地以及擴大業務做準備。

“今年以來，隨着迴歸一二線經濟發達城市成為共識，不少房企均有調整土地結構的需求，隨着本輪海外發債的完成，上市房企資金更加充裕，接下來肯定會加大在重點城市的拿地力度，一線城市地價或將繼續被推高，中心區域優質地塊更有可能繼續刷新地王”，黃立衝認為。