1萬億元住宅維修金黑幕重重 業主支取比登天還難

當屋頂經常漏雨、電梯頻頻停運時，不少業主自然會想起購房時交存過的那一筆不大不小的維修資金。然而，要想使用這筆錢比登天還要難。

10月22日，家住北京市昌平區王府温馨公寓的多位業主向記者講述了不温馨的煩惱。何女士與王先生告訴記者：“目前不少頂層房屋漏雨，想申請支取住宅專項維修資金，但由於小區現在沒有成立業主委員會，這件事辦起來阻力重重。”

多位業主向《證券日報》記者證實，該小區許多樓頂都有漏雨現象。記者來到何女士家時發現，雖然已步入秋冬季，但由於常年漏雨，房頂和牆壁已經發黴，並且牆壁塗料出現大面積起皮脱落。

實際上，類似的事情在全國各地非常普遍。河北衡水市河建小區2號樓頂層的四户家庭每逢夏季都會遭遇“屋外大雨，屋內小雨”的窘境，他們想支取住宅專項維修資金，但到相關部門跑了3年，至今仍未有結果。

武漢市江岸區佳園小區業主孫先生入住小區10多年，房屋外牆滲水越來越嚴重，想支取房屋維修資金，到房管部門諮詢時，小區的房屋維修資金竟然有37萬元去向不明。

記者通過百度搜索發現，相關的新聞報道達到近40萬篇，並且分佈於各個省市，尤其是在一、二線城市比較突出，其問題既突出又普遍。

未成立業主委員會

難支取資金

“交錢容易，取錢難”是住宅專項維修資金的“鮮明特點”。

我國現行法律規定，上述維修資金全稱為“住宅專項維修資金”，在2008年以前稱為“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，每位購房者在購房時均交了一定比例的住宅專項維修資金。

記者查證得知，該筆資金適用於《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），是於2007年10月30日原建設部（現為住房和城鄉建設部）第142次常務會議討論通過，經財政部聯合簽署，並於2008年2月1日起施行。此前1998年12月16日由建設部、財政部發布，1999年1月1日實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。

《辦法》規定，住宅專項維修資金適用於承重牆、屋頂、樓梯間以及電梯等等。然而，啓用這筆資金並非易事，《辦法》規定，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

“一方面業主很難自發召集成立業主委員會，另一方面許多沒有受到漏水侵害的業主參與的積極性很低。”曾經在2006年試圖發起成立王府温馨家園業主委員會的王先生告訴記者。

“現在，我們小區沒有成立業主委員會，要想使用這筆資金，召集總人數三分之二以上的業主討論太難了。”王先生告訴記者，“實際上，有些業主根本不住在本小區，很難找到業主。再加上有的是局部問題，僅僅與少數業主有關，而其他業主沒有參與的動力，因此很難召集。”

更為特殊的情況也存在，南寧市銘湖經典小區的業主就面臨這樣的尷尬：超過1/3以上的面積被開發商用作出租，由於業主曾經在設定小區標識還是廣告標牌上與開發商發生矛盾，如果沒有開發商的同意，業主根本無法提取維修資金。

此外，由於不知道如何支取，不少小區的住宅專項維修資金一直未支取過。如石家莊市聯強小區的吳先生在這裏居住了近20年，隨着時間的推移，他居住的樓房房頂開始漏雨。但卻一直走不通支取維修基金這條路。據該小區第二居委會工作人員介紹，該小區從1993年開始入住，20年來，維修基金確實沒有提取過。

上海市浦東新區瑞和苑小區也碰到過類似的問題。該小區有一幢高14層的住宅樓，唯一的一部電梯由於電腦控制系統故障而停用過一段時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區的維修資金賬户充裕，更換新系統僅需要1萬元，但程序繁瑣。久拖無果之下，部分業主一度和物業管理人員發生肢體衝突。在居委會的協調下，最後物業企業無奈同意先“墊資維修”。

在業主委員會尚未成立的情況下，動用專項維修資金是一個繁複的過程。一旦小區遇到緊急情況需要維修時，往往由於專項維修資金的審批時間過長，使得不少住户深受其害，身處非正常居住環境。

難以逾越的支取門檻

記者在調查中發現，即便是成立了業主委員會的小區，支取該筆資金也並非易事。在達到《辦法》所要求同意人數比例的前提下，多數情況還會受到物業管理公司的百般阻撓：不少物業公司以部分業主未繳納足夠的物業費等為由阻撓。

有的物業公司干擾組建業主委員會，並私吞社區公共空間的經濟效益，如樓宇廣告、公共房屋租賃等。而部分業主對維修資金使用的公開性、透明度心存疑慮，對公共物業部分受益的收支狀況有懷疑。這也成為阻礙業主支取維修資金的因素。

“2006年，我們曾經發起成立了業主委員會，但沒有開展實質性工作。”王府温馨家園小區的一位業主表示，物業管理公司也曾經阻撓支取維修資金，主要是想通過此種手段逼迫部分繳費不足的業主繳納物業管理費。

《辦法》規定，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，需要業主大會依法通過使用方案。

然而，據記者調查，在全國範圍內，超過半數小區未能組建業主大會，未能選舉出業主委員會。此外，受各種因素影響，有的小區換屆改選停滯不前，維修資金使用程序難以啓動。

另據公開數據顯示，2011年8月，北京市住建委公佈數據顯示：北京市住宅物業管理項目超過3600個，業主大會數量840個，成立比例為23.3%。而在房地產市場開發較早的廣州市，截至2012年4月的數據，業主委員會成立率也不足20%。這意味着，多數地區的住宅小區近八成沒有成立業主委員會，很難使用住宅專項維修資金。

據記者瞭解，在北上廣等一線城市，多數商品房住宅小區都存在投資性的業主，這類業主或許根本不在當地，所以更難以召集。事實上，對絕大多數小區而言，這筆維修資金自上繳之時起，就與“主人”斷了聯繫，“被閒置”起來，該用時無法啓用。

“有關部門應當儘快簡化手續。”著名《物權法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者採訪時表示，有的地方規定在維修資金公示後，提出書面反對的業主不超過三分之一，就視為三分之二業主通過，這也是一種變通的選擇。

“可以推進維修資金信息化管理平台建設，通過網絡簽名、短信確認等方式，解決‘雙三分之二’業主簽名難的問題。”劉智慧建議。

高層住宅電梯老化嚴重

“業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。”這是《辦法》第九條做出的規定，但在現實中所有者使用這筆資金卻異常周折，比登天還難。

一個極為現實而普遍性的問題是，上世紀90年代中後期建設的電梯樓房，如今已經進入了維修高峯期。維修範圍包括電梯、配電房、地下車庫等。來自中國電梯行業協會統計數據顯示，按電梯平均壽命20年測算，我國已進入電梯老化的重要時期，電梯安全問題日益凸顯。

國家質檢總局2011年發佈的《關於電梯安全監察工作若干問題的指導意見》顯示，近年來全國平均每年發生電梯事故40起左右。

但調查表明，依照目前《辦法》規定和實際運作情況，這些電梯修起來也是困難重重。

“高高在上”的維修資金

還在不斷滾存

按照《辦法》規定，商品住宅業主、非住宅業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%。即便是出售公有住房時，業主也按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。或者售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

據媒體報道，全國交存的公共維修基金已經超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月份，北京交存基金348.10億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；截至2012年10月份，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%；截至2012年12月，重慶市繳存物業專項維修資金158.4億元，使用5.4億元，使用率3.4%。截至2012年1月份，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。

《辦法》規定，在業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專户管理銀行，並在專户管理銀行開立住宅專項維修資金專户；業主大會成立後，業主大會應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專户管理銀行，並在專户管理銀行開立住宅專項維修資金專户。

去年剛剛買房的朱先生也以每平方米200元的標準交存了這筆維修資金，提到此事，朱先生也是一頭霧水，不知道這筆錢在哪裏、誰來管理、如何使用。不僅啓用這筆資金很難，值得注意的是，《辦法》規定，業主分户賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。