鄂爾多斯神木房價暴跌調查:從購房崇拜到談房色變
在經歷民間借貸危機、房地產泡沫破滅後，鄂爾多斯、神木當地民眾開始漸漸摒棄“購房崇拜”式的暴利幻想。而如何讓手中的財富實現穩健的保值升值，則是他們下一步亟須惡補的財富管理課 當一線城市樓市再度迎來“金九銀十”、並讓外界對高房價擔憂之時，以鄂爾多斯、神木為代表的部分三四線城市，卻仍未走出上一輪房地產調控的“冰谷”。
過去幾年間，伴隨煤炭漲價，在源源不斷從地下挖掘“黑金”帶來的財富效應作用下，各地大量民間資本和掘金者紛紛湧入，並在當地民間借貸的推波助瀾下，上述地區房地產市場迅速膨脹，其房價一度直追一線城市。
然而，與當地有限的常住人口不相協調的是，上述地區的樓市供應量過剩程度令人咋舌，大多數房產並非因為“剛需”，而是以滿足身份榮耀和財富慾望的中國式“購房崇拜”。
2011年下半年以來，民間借貸熱潮悄然蔓延並最終演化為一場危機，成為擠破上述地區房價泡沫的“最後一根稻草”。在遭受一場危機浩劫後，當地民眾終於在一堂風險教育課中幡然醒悟，財富管理則是他們亟須惡補的下一課。
神木：滿城盡是拋房客
時隔兩年，上證報記者再次來到這座有“中國科威特”之稱的神木縣城――該縣緊鄰中國最大的神府東勝煤田，一度因“陝西第一強縣”和“全民免費醫療”而名聲大噪，後又因出了個擁有41套房的“龔愛愛”而廣為人知。
與兩年前高層建築尚不多見、外觀稍顯破舊的縣城相比，如今，一片片外觀洋氣的高層建築羣矗立在穿城而過的窟野河兩岸，一座高數十米的高架橋貫穿縣城東西，一幅由當地政府精心打造的“最美縣城”藍圖初具雛形。
不過，在繁華的表象下，當地樓市正經歷一場“寒流”。分佈於縣城各個角落的信息欄則成為洞察房價走勢的風向標。位於縣政府南門外的信息欄，被一層層房產租賣廣告糊得嚴嚴實實，“急售”、“急租”是幾乎每張廣告的關鍵詞。
這天中午，家住附近的王阿姨提着一個裝滿“房屋急售”廣告的塑料袋，她要轉讓的是她名下某新樓盤的三套房，面積均為158平方米，儘管她的期望值已經從去年的180萬一路下跌到120萬，但最終多少萬能成交，她心中並沒有底。
據瞭解，王阿姨名下的三套房均為拆遷補償所得，因此並不存在“割肉”一説，看着房價一天天縮水，現在她只想早日脱手。“有時間就重貼一遍，否則很快會被淹沒。”與記者説這話，她就朝不遠處的另一信息欄走去。
“趕着貼廣告”的並不止類似王阿姨這樣的個人售房者，位於縣城人民廣場附近的一處信息欄，兩位衣着筆挺的房地產中介也趕來貼售房廣告。
在其中一位房產中介看來，神木房價是從前年就開始跌了，只是沒有那麼明顯，“去年房子還是幾萬幾萬得跌，今年就是十幾萬、幾十萬地跌。今年七八月份你沒來，那時候跌得最兇。”他説。
隨後，記者在這位房產中介的帶領下，來到了位於縣城核心位置的某小區，一套160平方米的大三居毛坯房，現在業主報價130萬（需全款），而在房價最高的時候，200萬都很難搶到很好的户型。
行走在神木縣城東興街上，隨處可見類似“此樓整體或分割出租”、“低價出售高檔寫字間”、“此樓11層、12層整體出租出售”等掛在顯眼處的廣告。樓市下行，昔日火爆一時的部分高檔會所也掛出整體轉讓的招牌。
鄂爾多斯：“頂賬房”腰斬入市
如果説神木樓市入冬尚不足一年的話，那麼距這裏200多公里外的鄂爾多斯的情況則更糟糕一些。實際上，自2011年下半年起，隨着當地民間借貸危機的爆發，鄂爾多斯樓市就已陷入停滯狀態。
尤其是最近一年來，儘管以北京為代表的一線城市房價再創新高，但鄂爾多斯的房價自上一輪房地產調控以來，就再也沒有緩過勁了。期間，當地房價暴跌的消息更是頻見報端。為一探究竟，記者兩年來第五次奔赴鄂爾多斯。
10月中旬，記者跟隨地產中介來到位於康巴什新區的公務員小區，其中一套150平方米的三室兩廳的“頂賬房”售43萬，單價每平方米2800元。兩年前，該小區以低於周邊商品房20%的4100元定向出售給當地公務員。
事實上，在鄂爾多斯二手房銷售市場上，類似以“腰斬價”急售的“頂賬房”並非少數。迫於債權人步步緊逼的償債壓力，很多房產持有人不得不以遠低於市場價掛牌，儘管如此，能賣出去仍屬幸運。
“由於現在購買力差，降價也難以拉動銷量，表面上開發商降價幅度有限，但實際上，真實的成交價低得驚人。甚至只要能拿出30萬元現金，100平方米內的房子可以隨便挑。”鄂爾多斯一位知情人士告訴記者。
在東勝通往康巴什的必經之路的中段，兩年前開盤的高檔社區“星河灣”，最初標價每平方米2.4萬的精裝房，目前正以毛坯房每平方米1萬元的價格促銷，而在二手市場，更低至每平方米幾千元拋售。
民間借貸成壓倒房價的“最後一根稻草”
房價腰斬、門店歇業、售樓處人去樓空、低價轉讓轉租廣告遍佈街頭巷尾……在鄂爾多斯、神木等地，所見所聞皆觸目驚心。而比房價暴跌令當地人擔心的是，由於外來人口的急劇減少，即便再降價也根本賣不動。
“當地人都有外賬收不回來，他還怎麼買房？煤價暴跌、地產停工，外地人掙不上錢怎麼可能留在哪？人人逃離的結果只能是惡性循環，無量下跌。”一位曾在鄂爾多斯做生意的知情人士表示，並斷言五年之內不可能恢復了。
“人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產，泡沫勢必破裂。” 曾多次參與調研的高和資本董事長蘇鑫認為，房地產開發量嚴重過剩以及外來人口大批流失，是造成當地樓市低迷的主因。
來自鄂爾多斯官方公佈的數據顯示，2011年末全市常住人口130萬人，比年初減少了3萬人。而根據蘇鑫一行的調研，當地人口外流可能更加嚴重，僅僅東勝區去年就走了10萬人。
房地產超量供給、本地人口有限、務工人口外流――同樣的悲劇也發生在縣城人口僅有30萬的陝北神木。
在煤價暴漲的帶動下，神木GDP與外來人口迅速增加，當地房價也由2007年時的三四千元漲至最高時近兩萬元。而當煤炭價格步入下行通道，當地經濟也開始拐頭向下，隨之外來人口也大量消失，只剩下失去人口支撐的樓市泡沫。
對於類似鄂爾多斯、神木等中西部地區的房價泡沫，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，根本原因正是房地產供應嚴重過剩。因為這些地區土地並不稀缺，在地方政府追求政績的利益驅動下，土地供應加大，而人口也相對有限。
“東勝總共才多少人，這些年瘋狂建了多少房子，這麼多房你們賣給誰，能不出問題嗎？” 對於房地產開發“大躍進”，上述知情人士疑問稱，“百十來萬人口的小城，非要按照上千萬的規模發展，真把自己當迪拜了？”
如果説嚴重失衡的房地產供給醖釀了房地產市場的泡沫，那麼民間借貸危機的爆發，則是壓倒當地房價的“最後一根稻草”。
今年4月，重點擔負處理當地民間借貸糾紛的鄂爾多斯市公安局東勝分局“打非辦”，已由原國貿大廈搬至橋西區舊車管所辦公，在辦公室外的公告欄內，張貼着最近幾個月數十宗民間借貸案件的償債公告。
2011年9月，鄂爾多斯中富房地產有限公司法人代表王福金因身陷2.63億元債務危機而自盡身亡，也被視為當地民間借貸泡沫的破滅，此後，大量民間借貸糾紛被訴至“打非辦”，一時間鄂爾多斯全城盡是“討債人”。
為應付眾多盈門而來“債權人”的償債壓力，長期依靠民間借貸供血的房地產開發商，不得不賤賣所持房地產，於是大批“抵押房”、“頂賬房”紛紛入市，至此，由民間資金湧入房地產導致的泡沫風險已然顯現。
相似的情形同樣發生在神木。據統計，2013年半年內，神木縣法院受理的民間借貸糾紛案件已達兩千七百餘件，幾乎是2011年的四倍。巨量民間借貸資金的撤離，給了房價泡沫破滅釜底抽薪的沉重一擊。
“這些房子是以高息的民間借貸支撐的，一旦房地產泡沫破滅，多米諾骨牌將砸倒遊戲的所有參與者。”眼下此景此情，經濟學博士馬光遠的警戒言猶在耳。
從“購房崇拜”到“談房色變”
提及神木房地產神話，有一個人無論如何都不能繞過，她就是年初被北京警方證實在京擁有41套房產的“房姐”龔愛愛。
事實上，偏好“炒房”、“囤房”的龔愛愛，只是神木當地有錢人對“購房崇拜”的一個縮影。他們對房產的噬命式佔有已遠超神木本地，榆林、鄂爾多斯、西安、呼和浩特、太原、北京、三亞等地都有神木買房人的身影。
“一聽是陝北口音，就知道財神爺來了！”在西安開發商印象中，神木人買房不是一套一套地買，而是整棟整棟地買，即一個人買了，其親戚、朋友也跟着來，到最後一個單元甚至整棟樓都被神木人“包圓”了。
緣何神木人對購房如此崇拜？神木當地一位金融人士對記者解釋稱，當地有錢人大多以煤炭起家，後又參與民間借貸賺取暴利，他們習慣粗獷但卻簡單暴利的投資方式，而對銀行存款、信託理財等固收類投資工具不屑一顧。
相比之下，具有有形的房地產或名車，對於有錢人而言更是一種身份的象徵。而有人“上午買了房子，下午就能賺個十幾萬”等暴利神話，更讓當地投資房地產演變為財富增值的搖錢樹。
“神木房地產市場這種邏輯並非是個案，它如同鄂爾多斯樓市一樣，是中國15年房地產市場化的縮影。只不過，這兩個地方的樓市以壓縮的時間近乎漫畫式地表達出來。”房地產專家朱大鳴表示。
而隨着鄂爾多斯、神木兩地房地產泡沫的破滅，一場由煤炭資源帶來的人間悲喜劇正在上演――資源價格上漲造就億萬富豪，富豪借高利貸拉高房價，而當民間借貸泡沫謝幕，一場棄房悲劇也就戛然而止。
在“龔愛愛”事件曝光後，鉅額債務纏身的龔本人曾一度想自殺。與此同時，神木富豪也開始排隊註銷户口，在神木的大街小巷上，各類低價拋售房產的廣告信息一度充斥當地人的視線，儘管此時敢於逆勢接盤者寥寥。
彷彿一夜間，神木就從昨日的“購房崇拜”變為當下“談房色變”，而一直充當房地產造血機器的神木當地的商業銀行，此時也開始畏懼，幾乎暫停了年內所有的房貸業務。
10月中旬的一天，記者以買房能否申請到房貸問題，先後諮詢了位於神木東興街的工商銀行、中國銀行、浦發銀行、長安銀行等多家銀行，得到的均是“支行沒有權利”、“不能”、“資金緊張”等否定答覆。
儘管在神木樓市擠泡沫時期，從銀行申請房貸已不復昔日輕鬆。但這對於商業銀行而言，神木民間借貸和地產泡沫破滅，卻是難得的入場時機。
在神木最顯眼的十字路口，招商銀行巨大的户外廣告十分顯眼。自去年下半年以來，浦發銀行、招商銀行等金融機構紛紛在神木開設分行，財富管理和私人銀行業務是這些入駐銀行最看好的着力點，目標是盯準神木巨量的民間財富。
“鄂市的房價再次上漲需要漫長的等待。通脹因素固然存在，但是鄂市人經過危機的洗劫，購買力一去不返，投資與投機早在一年前就已基本消失，信心五年之內是不可能恢復的。”鄂爾多斯某民間借貸機構負責人對記者稱。
在經歷民間借貸危機、房地產泡沫破滅後，鄂爾多斯、神木當地民眾在這場親身實踐“風險教育課”中，都開始漸漸摒棄“購房崇拜”式的暴利幻想，而如何讓手中的財富實現穩健的保值升值，則是他們下一步亟須惡補的財富管理課。
⊙記者 陳俊嶺 ○編輯 於勇