汪標：該不該投資二套房？

問：我是一名上海的讀者，最近接到一個房產中介的電話，問我願不願意去崑山的花橋買房。老實説，看到周邊的人通過投資房產賺了不少錢，我也很想做點房產投資，可苦於手裏的錢不多，只有40多萬元，在上海投資錢根本不夠。而中介説花橋的房子總價只有50萬元，最近上海的地鐵又延伸到了花橋，來往上海很方便。我聽了有些動心，就算二套房貸借10萬元20年，每月的還款也還能負擔，請問我該不該投資二套房呢？

中國人歷來對房產情有獨鍾，最近10多年，隨着房價的不斷上漲，房地產成為老百姓最願意投資的產品了。在投資二套房之前，你先要回答一個問題，你準備怎樣獲利？房產投資有兩種獲利方式，一是靠租金收益，二是靠房產增值。

長期以來，中國的房產市場主要是靠房產增值獲利，租金回報率甚至還不如把錢存銀行裏。我個人估計，你也是準備買入後等着房產增值。既然是要靠房價上漲，我們就需要對未來的房價做一番分析，花橋的房子未來會漲還是會跌？如果不是緊鄰上海，像花橋這樣的小城市是很難吸引外來人員購房的。而上海作為特大型城市，其土地資源相對有限，人員流入的數量與日俱增，導致了上海的房價很難下降。特別是自貿區的設立，將吸引越來越多的高收入人才落户上海，勢必會對上海的房價起到強有力的支撐作用。受上海高房價的影響，部分上海人有可能會選擇毗鄰上海的地方置業，花橋顯然是這些置業點之一。隨着地鐵的通車，花橋又多了一個吸引上海人購房的理由。但僅僅距離上海近、有地鐵並不能得出房價一定上漲的結論。因為，上海不僅與花橋接壤，還與太倉、嘉興等地區相鄰，那裏雖然暫時沒有地鐵，但卻有比地鐵速度更快的高鐵。類似地理位置的地區並非只有花橋一地，一旦花橋的房價明顯高於上述地區，購房者很可能會選擇房價更低的地區置業，從而會限制花橋地區房價上漲的速度。因此，在花橋投資房產要有一定的耐心，房價會受到上海房價的拉動，但漲幅不見得會比上海更高。

從你的情況看，我個人建議你要慎重。因為你的資金並不是很充足，如果把所有的資金都投入到房產上，你的資產流動性就比較差了。萬一在你再積累起一大筆金融資產前，碰到需要大額資金的情況，你怎麼辦？如果5年內你不得不拋售掉花橋的房子，你需要繳納5.55%的營業税，2%以上的個調税，加上買房時的契税以及賣房時的交易佣金，總交易成本在10%左右，如果房價的漲幅不高，你還有可能出現投資虧損。

當然，你可以通過多貸一些貸款，以緩解流動資金不足的問題，但這要你多支付房貸利息，畢竟現在二套房貸最低的貸款利率也要7.205%，這樣的利率水平並不低。如果房價年幅超不過7.205%，貸得越多虧得越多。

如果你能把5內的資金安排好，沒有了後顧之憂，那麼你可以考慮去投資花橋的房產。在作出投資決定前，你還要對所購房產的價格、周邊環境、未來可能出台的房產政策等因素做一個全面評估，最終再決定買還是不買。