金岩石：樓市非理性繁榮剛開始

新進諾獎得主希勒教授認為中國房價過高的評論，未必是在預測房價即將大跌，反而可能是在暗示房價還會瘋漲。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯特•希勒對中國樓市的評論被炒得沸沸揚揚，看空樓市者似乎找到了理論依據，沉渣泛起。經濟預測從來都是仁者見仁，智者見智，但最終事實勝於雄辯。經濟預測者的正確態度既非“死空頭”，也非“死多頭”，而應該是：大膽預測，小心求證，及時認錯。

席勒教授的成名作是《非理性繁榮》，該書出版於美國納斯達克股市崩盤之際，他的理論預測和實際發生的事情高度吻合。然而，“非理性繁榮(Irrational Exuberance )”一詞最早出現在1996年12月格林斯潘的講演，格老在評論美國股市時率先用了這個詞，當即誘發了主要股市的連日暴跌，但是暴跌後緊跟着暴漲，此後主要股市迭創新高。以納斯達克市場為例，1995年7月7日納斯達克指數首次突破1000點，在格老鐵口直斷美國股市“非理性”之後，納斯達克指數在1998年收於2000.6點，1999年收於3028.5點，2000年3月10日超越5000點。之後狂跌，4月12日跌破4000點後更是一瀉千里，至2002年底最低收於1106點。

如果把納斯達克指數從1996年底到2000年初定義為“非理性繁榮”的階段，這個階段在美國持續時間超過3年，上漲幅度接近3倍!因此可以得出結論：在投資市場的非理性繁榮階段，價格的非理性上漲會讓市場預測者大跌眼鏡!由此看來，希勒教授認為中國房價過高的評論，未必是在預測房價即將大跌，反而可能是在暗示房價還會瘋漲。

無可否認，過去十幾年的中國樓市是一個大眾投資市場，起初參與者帶着資金蜂擁而至，伴隨着價格上漲，越來越多的人積極進入，而後是越來越多的投資人被迫退出，市場逐漸收窄，價格直上雲霄。我把大眾投資市場的這一種形態稱為“金字塔定律”，用這個定律看中國樓市，非理性繁榮階段目前大致處於“金字塔”上端的三分之一。這一階段中國樓市有以下三個特徵：1.房價走勢如同冰火般分明。極少數金融中心城市價格飛漲，過度開發城鎮相繼崩盤。豪宅與“鬼鎮”起飛，癲狂與落寞同在;2.樓市價格呈現結構失衡。新建房與二手房的價格倒掛，可比區域的新房地價超過二手的現房市價，住宅價格超過毗鄰的商鋪價格;3.房價上漲背離真實需求。房產的租金回報率遠低於國債收益率，住宅均價遠高於居民的可支配收入，驅動房價上漲的主要力量是資金流動與致富慾望。

大眾投資市場的“金字塔定律”是一個動態循環：從“小眾”投資到“大眾”投資，再回到“小眾”投資。比如“北上廣深”，1999~2001年，樓市投資是“小眾”市場，投資的進入門檻不過幾十萬元。而後10年間直至現在，樓市投資逐漸上升為“大眾”市場，周邊地區的人發了財就會進城買幾套或幾十套房產，投資的進入門檻逐漸上升到百萬元級。從2011年開始，樓市投資退回到“小眾”市場，想賣的人賣不動，想買的人買不起，投資門檻上升到千萬元級。在此階段，房地產開發商也開始洗牌，未來10年“九死一生”，房地產開發權將集中到少數大型企業。儘管樓市投資的流動性越來越差，但房價卻不會大幅度下跌，反而會拾階而上，直到金融體系出現“流動性陷阱”。因為此時成交量逐漸萎縮，抬高房價抵押給銀行或其他金融機構成為提高流動性的一種選擇。

基於上述分析，中國樓市的非理性繁榮才剛剛開始，預計還將持續10年以上。從2011年起，邊緣化的過度開發城鎮平均每2~3個月製造一個“鬼城”，這一趨勢將逐漸加速。一個國家的“鬼城”越多，外流人口的“再城市化”趨勢就越強，中心城市房價上漲的壓力也就越大!