蔡為民：毫無意義的“房價收入比”

“房價收入比”主要適用在經濟發展與人口流動已趨於穩定的國家或地區，這對經濟及人口仍在高速竄動的當前中國而言，根本無法類比。

最近一則關於“世界各地房價與家庭年收入之比”的數據，在微博、微信等通訊渠道瘋傳，藉以突顯中國部分城市房價虛高。

中國“房價收入比”明顯偏高

在相當長的時間裏，“房價收入比”一直是不少專家疾言厲色批判中國房價必然崩盤的重要依據，其論述主軸為世界銀行制定的標準是5:1，聯合國制定的標準是3:1。證諸於實際，美國3:1、日本4:1，再細化到發達國家之城市最高，是澳大利亞的悉尼8.5:1，美國的紐約7.9:1，英國的倫敦6.9:1，韓國的首爾7.7:1，日本的東京7.9:1，新加坡5:1，而中國許多地方動輒10:1以上，北京、上海、杭州等指標性重要城市甚至達到40:1!

面對這些殘酷數字，的確足以突顯中國房地產存在某些嚴重問題，但那一定是房價崩盤嗎？我看是未必，或者是“風馬牛不相及”。

中國人口流動速度超乎想象

因為雖然“數字會説話”，卻也有可能説的是謊話!仍然需要有人加以深度剖析和解讀，而其真實結果往往會得到截然不同的答案，至少我認為北京與上海的房價便是如此。

其次，我們要清楚認知的是，世界銀行也好、聯合國也罷，他們所提出的“房價收入比”理論，系以發達國家的狀態為藍本，換言之，“房價收入比”主要適用在經濟發展與人口流動已趨於穩定的國家或地區，這對經濟及人口仍在高速竄動的當前中國而言，根本無法類比。何況即使已經過30餘年的“農民打工潮”，中國實質“城市化率”剛超過50%，而去年(2012)“十八大”時任副總理的李克強所揭示的“新型城鎮化”正要啓動，相較於以往每年約1%(1300萬)農村人口因工作、維生需要，主動進城的速度，後續在行政力量與政策扶助大舉介入的情況下，不難想見中國人口流動將更見頻繁。

“房價收入比”不是衡量泡沫的標準

如此一來，將使“房價收入比”在中國幾乎完全沒有參考價值，因為有些發展滯後、就業困難的三線以下小縣城，莫説5年後5:1了，3:1以下都不是什麼難事!與之相對應的，是具備規模與磁吸效應、人口超常規導入的中大型城市，其房價收入比持續向10:1以上“惡化”，同樣“不是什麼難事”。

因此，我們不要被某些“生搬硬套”老學究型的專家所誤導，以為“房價收入比”是衡量一個國家或城市房價是否偏高的唯一標準，否則你永遠找不到心目中理想的購房時機。事實上，在許多時候，“房價收入比”愈高的城市，反而意味着它越搶手、越受市場青睞，有許多帶着貨幣、資本的富人，正在不惜代價地湧入。而那些表面數字看起來“安全”、“健康”的城市，反倒是“鬼城”出沒的地方。

國際房價收入比是中國的“崩盤標準”

就好像現在“一雙鞋可以買兩套房”的美國底特律，你認為它的“房價收入比”會是多少？就算失業率再高，我相信絕不可能超過2:1!而有人認為底特律的樓市是健康、正常的嗎？

當然，我必須承認底特律是個極端的案例，並不具代表性，但這不妨礙“房價收入比”在“個性各異”的房地產市場面前，是個平均數的概念，就如同有些專家説：中國的人口紅利正在消失，卻無法阻擋北京、上海等一、二線城市人口的持續增長;就如同有些專家説現在的男女比例是105:100，卻改變不了“鑽石男”身邊圍繞着一堆美女。

這才是“房價收入比”的正解，也就是説，倘若國際通行的“房價收入比”10年內果真發生在中國，那將不是合理購房的判斷依據，而是“房價崩盤標準”!