個人房貸收緊影響房企收成 房企密集舉債

截至10月29日，在已經公佈業績的90只房地產股中，據不完全統計，有將近1/3的公司今年三季度淨利增幅與去年同期相比出現下滑，其中津濱發展今年三季報淨利潤同比下降257%，而去年三季報顯示，當期其淨利潤同比增長64%，中關村、順發恆業、宋都股份、中房地產、億城股份等上市公司的三季報淨利增幅也轉為負數。

個股方面，日前公佈三季報的南國置業，成為今年前三季度業績增幅最大的房企。其三季報顯示，公司前三季度實現營業收入9.87億元，同比增長683.81%。而A股四大地產龍頭之一的招商地產上週也率先披露了三季報。報告顯示，招商地產2013年前三季度公司實現營業收入234.7億元，同比增長45.37%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤36.05億元，每股收益2.1元，同比增長49.06%。

三大房企僅一家業績增長

隨後，保利地產、金地集團、華遠地產等知名房企也相繼公佈了其三季度報告，其中金地集團和華遠地產的業績均出現不同程度下滑，而保利地產增速也有所放緩。

金地股份三季度報告顯示，今年1-9月，金地累計實現營業收入180.95億元，同比增長54.18%；歸屬於上市公司股東的淨利潤7.16億元，同比下降22.2%；每股收益0.16元。而保利地產的淨利增速也有所下滑，財報顯示，保利1-9月實現營業收入442.69億元，同比增長41.4%；實現淨利潤46.11億元，同比增長20.71%，這一增幅較中報時的35.7%有所下滑。

而華遠地產的業績也差強人意，報告顯示，華遠地產前三季實現營業收入為21.49億元，同比增長15.71%，實現淨利潤3.12億元，同比下降11.34%，每股收益為0.17元。

此外，財報也顯示，由於購買土地及新開工項目增多，保利地產等公佈業績的三家公司經營活動產生的現金流量淨額也均出現大幅下滑，其中保利地產經營活動產生的現金流量淨額為-80.17億元，同比下滑-173.12%。金地集團經營活動產生的現金流量淨額為-48.02億元，同比下滑-455.8%。

收緊個人房貸影響房企資金回籠

值得注意的是，現金流量淨額大幅下降的保利地產曾於8月宣佈海外發債，其全資子公司恆利(香港)置業有限公司通過其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發行5億美元的5年期固息債券，當時標準普爾公司、穆迪投資者服務公司和惠譽國際信用評級有限公司分別給予債券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”評級。

國家統計局日前發佈我國70個大中城市住宅銷售價格統計信息顯示，今年9月份新建商品住宅以及二手房價格普遍同比上漲。然而，儘管樓市火爆，“萬保金招”四大房地產上市公司股價都已跌至2012年底的低點。

同時，剛需購房者也發現這樣一個難堪的現象，在房地產税等因素的影響下，北京等一線城市二手房價格仍然穩步上升，而銀行房貸資金卻不斷緊縮。首套房貸利率優惠已難保證，部分銀行特別是在二三線城市的銀行不打折甚至已經暫停發放房貸，即便是放款，放款時間也難以確定。

據瞭解，從9月開始，房企的回款速度較過去稍有拉長。“原本在客户簽訂貸款合同繳納首期後，一個月左右銀行就會向房企放款。”一位房企項目負責人表示，但現在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。

券商分析師認為，年底前首套利率優惠取消甚至上浮的情況仍將持續，甚至上調的幅度會進一步增加，房貸吃緊現象有周期性，如果購房需求在2013年透支，明年房價的熱度就會有所降温。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，下半年，銀行繼續收緊個人房貸的幾率比較大，但是對價格不會造成影響。他認為，銀行收緊房貸，不至於造成房價下降，而且，按照這個趨勢，下半年是一個縮量的階段，價格方面還是呈現上升的趨勢。

房企密集舉債

據統計，從9月份起，已有綠城中國、碧桂園、方興地產等數家房企在港先後公佈債券發行計劃。9月有5家在港上市的內房企發行了美元債，共融資16.8億美元，這也是4個月以來最高水平。

進入10月後，剛成為綠地集團融資平台的綠地香港，隨即發行2016年到期的7億美元債券，利率僅為4.75%。恒大地產也緊接着發行10億美元優先票據，利率也僅為8.75%。

數據顯示，近兩個月來房企再次進入了一輪密集發債時期。早在今年初以及年中，在香港上市的內房企就曾掀起過兩輪發債潮。當時，有業內人士分析，一般而言，業績披露期過後，房企業績高於預期，往往就意味着融資舉動將會接踵而至。

以此次中海地產為例，上述投行人士告訴記者，該公司此次大規模發債，既得益於公司本身的高信用評級，同時也抓緊了美國可能放緩推出QE、美國國債息率下跌的契機，而且與該公司剛公佈前三季度經營數據上升的好消息密切相關。

據悉，中海地產今年前9月累計合約銷售額1117.9億港元，達到該公司上調後的年度銷售目標——1200億港元的93.2%。同時，中海也是少數獲得投資級別評級的公司，穆迪給予中海“Baa1”評級，標普及惠譽均給予“BBB+”評級。顯然也為該公司採取更低的發債利率帶來正面影響。