二三線樓市冷熱不均 調控思路現差別化

數據顯示,今年以來,多數二線城市樓市成交量上漲明顯,房價存在上漲壓力。三四線城市的樓市整體表現平淡,成交量微幅提升,但去庫存壓力更大。分析人士認為,二三線城市的樓市正在出現分化態勢。

為緩解庫存壓力,近期以來,温州、蕪湖等地先後鬆綁“限購令”,且未被叫停;相比之下,南京、鄭州等二線城市則先後出台收緊政策。業內人士表示,在未來的樓市政策制定中,監管層將更加註重差別化的原則。

年末樓市或明顯降温

根據上海易居房地產研究院日前發佈的《9月份典型城市新建商品住宅成交報告》,今年9月份,全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米,環比增長10.4%,同比增長12.9%。其中,納入統計的一線城市同比增幅最大,為16.0%;二線城市同比增幅為15.3%;三線城市同比增幅為1.4%。

上述統計還顯示,9月份20個東部城市新建商品住宅成交面積為1125萬平方米,環比增長19.5%,同比增長11.7%。同期,5箇中部城市的成交面積環比減少4.2%,5個西部城市的成交面積環比減少1.9%。中西部城市的“金九”成色明顯遜於東部城市,這種情況是今年以來樓市的一個縮影。從各地統計的數據不難看出,今年以來二線城市樓市行情普遍向好,部分城市的成交量漲幅甚至超過一線城市;多數三四線城市則陷入去化困局,成交量和房價均出現滯漲現象。進入10月,這種情況仍在持續。

分析人士認為,無論從地區還是城市來看,房地產市場已經出現了越來越明顯的差異化特徵,這也使得不少房地產企業轉變發展戰略,開始向一二線城市迴歸。

造成這種情況的原因,被認為與此前的供地情況有關。據悉,除貴陽、武漢等個別城市之外,二線城市的供地規模普遍不大,從而造成當前的房屋市場出現供不應求的形勢。其中,杭州、南京、廈門等部分東部城市的房價漲幅直逼一線城市。

相比之下,受土地財政的影響,多數三四線城市此前大規模供地,甚至憑空“造城”,使得如今的房屋市場出現供給壓力。由於無法實現產業聚焦,在不少三四線城市中,“空城”、“鬼城”的現象大量存在。

多家機構的分析認為,隨着政策預期的強烈和銷售淡季的到來,年末的樓市將出現明顯降温。但在相當長的時間內,樓市形態分化的情況將不會改變,甚至可能出現加劇。

“差別化”調控現端倪

由於市場形態存在差異,在最近的一輪房價上漲趨勢中,不同城市的表現也有明顯區別。上海易居房地產研究院根據國家統計局的數據得出,今年9月,全國70個大中城市中,一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲1.4%、0.7%、0.6%。其中,四個一線城市的房價同比漲幅首次同時超過20%。

在房價控制目標等指標的考核之下,各地的樓市政策也出現分化。在二三線城市中,房價漲幅較大的南京和鄭州分別出台微調政策,意圖通過強化調控控制房價漲幅。同期,温州和蕪湖則放鬆限購政策,力圖緩解供應壓力。值得注意的是,這兩個城市鬆綁“限購令”的舉措,並未被主管部門叫停。

中國指數研究院發佈的報告稱,今年第四季度,限購、限貸等行政手段在全國範圍內繼續,但不同城市可能出現差異。其中,部分房價漲幅突出的城市或將存在政策加碼風險。與之相對的是,部分經濟下行壓力增大、房地產市場呈現低迷態勢的地區,則會考慮在限購政策允許範圍內做一定調整。

當前,主管部門正在醖釀房地產調控長效機制,並可能在十八屆三中全會之後逐漸推出。分析人士認為,長效機制對於樓市調控的思路,將不再是“一刀切”,而選擇根據不同城市的差異,進行差別化調控。在具體操作上,傾向於在設定具體條款目標的基礎上,採用窗口指導的形式進行調控。

從目前的政策動向來看,這種方式已初現端倪。9月下旬,國土部曾召開部分地區和城市房地產管理和調控座談會,要求熱點城市加大土地供應,平抑市場供需壓力,並在土地供應環節制定長效化指標。但對於温州、貴陽、鄂爾多斯等地,國土部則適當調減供地規模,從而減輕其去化壓力。

業內人士認為,從當前的市場情況來看,二線城市普遍存在的供不應求態勢,以及廣大三四線城市的供大於求壓力,仍將在相當長一段時間內存在。儘管未來政策給予地方政府更多的自主權,並進行差異化調整,但供需不均的態勢能否真正改善,仍將取決於政策的具體執行情況。