房貸吃緊剛需族安居夢很受傷 中介趁機"撈一筆"

房貸遭遇“錢荒” “剛需”族很受傷

“都3個多月了，買房的貸款還沒批下來”。奔波了數月看房、買房，本來已經很近的“安居夢”居然卡在了貸款上，近來，鄭州的吳女士備感焦慮。

在“金九銀十”的樓市銷售旺季，鄭州許多忙着看房的“剛需”族，除了繼續感慨房價高外，房貸又成了新困擾。原先利率8.5折、9折的優惠已經難覓，取消優惠、甚至利率上浮10%成銀行房貸的主流政策，而且申請辦理的週期延長。不少房產中介以“錢不好貸”為由，趁機從“剛需”族身上撈一筆。這樣的“房貸難”讓鄭州的“剛需”族很受傷。

鄭州多家銀行表示，從10月底開始，各銀行的房貸額度會更緊張，直至明年上半年才可能有所緩解。有專家表示，金融政策不能簡單着眼於“一刀切”地抑制住房需求，而應該致力於優化房地產市場供求結構，才會減少對普通“剛需”購房者的“連帶傷害”。

“8月提交申請，放款要等到明年元月”

今年7月初，吳女士通過房產中介看中了一套價值24萬元的小户型房子，協商好價格後，吳女士很快與中介簽訂了二手房購房協議，並把9萬元首付款交給賣方。

然而，在到鄭州花園路與農業路的中國銀行辦理房貸時，儘管吳女士提交了完善證明材料，卻被銀行告知，因今年貸款“額度用盡”，需要等待一段時間才能放款。

“8月就提交了申請，也簽了借貸合同，但至今3個多月過去也沒等來銀行的放款。”吳女士説，如果不能在約定時間內付完全款，她需要支付違約金，更糟糕的是，購房合同還可能被取消。

給吳女士辦理貸款業務的中國銀行客户經理告訴記者，從7月開始，該銀行就開始減少對個貸的審批，審批流程的時間也延長了。“能得到放款的更少，7月至9月就放了兩筆，10月一筆也沒有放”。

該客户經理表示，根據目前的情況，吳女士要想得到放款，估計要等到明年元月了。

記者調查發現，不僅是中國銀行，鄭州的多數股份制銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸，而大型國有銀行雖然沒有停貸，但以往利率8.5折、9折的優惠已經難覓，取消優惠甚至利率上浮10%成為主流，而且辦理審批時間比以前長。

為何出現“房貸荒”，一位國有銀行內部人士表示，銀行信貸額度一般是“年初松、年底緊”，加之上半年房地產貸款增速較快，也加劇了下半年房貸額度緊張。

對此説法，央行公佈的數據也驗證了這一説法：今年上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元，而2012年全年只增加1.35萬億元。正是上半年“用力過猛”，導致了下半年的“力不從心”。

除了“沒錢貸”，趨利的銀行“不願貸”也是重要原因。上述銀行內部人士表示，央行為商業銀行規定貸款額度以及存貸比限制，各銀行再根據市場情況分配房貸、中小企業貸款、大企業貸款的額度，而今年資金面偏緊，利率市場化使淨息差收窄，銀行更願意將有限的貸款額度投放到收益較高的領域，例如利率上浮20%貸款週期更短的企業貸款，相比之下，基準利率的房貸就顯得不划算，不受銀行“待見”也就不足為奇。

“貸款就58萬元，難道手續費就要1萬”

26歲的劉翔宇（化名）畢業後一直在鄭州工作，近3年的省吃儉用加上家裏的支持，劉翔宇終於湊夠了買房的首付。

8月中旬，劉翔宇通過中介看中了一套90萬元的二手房，當天他就與賣方、中介簽訂了三方房屋買賣合同，並商定通過鄭州銀行，以按揭貸款的方式支付房款。

隨後，評估公司對劉翔宇購買的二手房列出了評估報告，將評估價定為88.46萬元，劉翔宇可向鄭州銀行貸款58萬元。

然而，房產中介的工作人員向劉翔宇列出的一份二手房交易費用清單，讓他備感詫異。

劉翔宇發現，在該清單中，僅按揭費用就包括7項收費，包括評估費、抵押服務費、印花税、按揭服務費、抵押代辦費、徵信查詢費、擔保費。此外，劉翔宇還需另向鄭州銀行繳付貸款總額千分之三的保險費。

“我總共就貸款58萬，難道手續費就要1萬多元嗎？”當劉翔宇提出異議時，房產中介告訴劉翔宇，各家銀行都在鬧“錢荒”，個人房貸會越來越不好申請，如果拖延的話，房貸很可能就辦不下來了。

記者注意到，中介公司給劉翔宇做的“二手房交易費用清單”顯示，房屋被估價88.46萬元，僅評估費就4423元，是房產評估價的5‰。

“評估那天，中介公司的人領着一個男子，説是評估公司的，男子在屋裏拍了幾張照片，不到兩分鐘就走了。”劉翔宇説：“如此簡單的評估，竟要4423元。”

劉翔宇查閲資料發現，中介公司所稱“國家定有標準”，是指1995年《國家計委建設部關於房地產中介服務收費的通知》，而早在2008年11月，河南省政府就下文對房產評估費收費標準做出了調整，規定房地產總額在100萬元以下按4‰收取。

“多收1‰就多收近1000元，二手房中介還虛列了諸多名目的手續費。”劉翔宇無奈地説，“銀行鬧‘錢荒’，貸款不好辦。為了能辦下貸款，只能任人宰割。”

劉翔宇通過另一家中介得知，其實，房產中介只需向銀行支付兩三千元，就能給客户辦好按揭貸款手續。可是，為了獲得更高的利潤，中介就抓住“房貸荒”的機會，羅列多個收費項目，收取高額的手續費。

有中介公司工作人員説，由於多數客户購買二手房經歷較少，又委託房介公司幫其辦理按揭貸款手續，其中很難察覺按揭貸款的高額返點秘密。“即使客户有疑問，就説銀行貸款不好貸。”

銀行“錢荒”誤傷“剛需”族

對於銀行鬧“錢荒”的形勢，房地產專家楊紅旭在接受媒體採訪時曾分析説，短期來看，在年底之前，首套利率優惠取消甚至上浮的情況仍將持續，甚至幅度會進一步增加；但房貸吃緊現象具有周期性，如果購房需求在今年透支，明年房價的熱度會有所降温，再加上明年銀行信貸額度“年初松”，“房貸荒”現象將會在明年上半年才有所緩解。

“鄭州有很多外來人口，有固定正當職業者存在安家需求。”鄭州大學建築學院黨委書記賈志峯説，據估算，首次置業人羣中70%左右是通過貸款購房，而改善型置業人羣的這一比例在30%左右。也就是説，“房貸荒”打擊最大的購房羣體正是“剛需”族。

鄭州一大型國有銀行內部人士表示，即使銀行取消首套房的利率優惠，“剛需”族還是要買房，畢竟房貸利率漲幅導致多出來的購房成本，仍低於目前的房價漲幅，“剛需”族寧願付出更多的利息成本也要先買下房，以提前鎖定購房總成本，但這實際上的確增加了“剛需”族的月供壓力。

該內部人士還舉例稱，以首套房貸款100萬元按揭20年“等額本息”還款為例，如果是8.5折利率優惠，購房者只需支付利息款66萬元，每月還款6900元左右。如按照央行基準利率計算，購房者需支付利息款80萬元，每月還款7500元左右。也就是説，基準利率與8.5折相比，多出來的約14萬元利息款，以及每月多出來600元左右的月供壓力，對於“剛需”族就是真金白銀的血汗錢。

對此，中國社會科學院研究員楊濤認為，由於多年地產調控的“連帶傷害”，以及房地產金融體系過度依賴商業銀行，使得普通“剛需”購房者也受到負面影響。從住房需求來看，高收入者存在投機衝動，而中低收入者則由於財務約束而受到抑制，要解決這樣的矛盾，同樣需要利用金融政策來實現住房需求結構的優化調整。

楊濤表示，金融政策不能簡單地着眼於“一刀切”地抑制住房供給和需求，而應該致力於優化房地產市場供求結構。同時，房地產金融體系建設要改變過於依賴商業銀行的扭曲狀況，通過大力發展非銀行融資模式，來探索健康的資金配置與風險分散機制。