多地樓市政策突擊性收緊 市場擔心打亂秩序

走過“金九銀十”的傳統旺季，全國許多城市的房價再次出現明顯上漲。於是，北京、深圳等多地陸續推出突擊性收緊政策，雖然短期內市場或將持續降温，但也可能會打亂市場秩序，埋下“報復性上漲”的隱患。

開發商推盤量受挫

最近，北京很多樓盤宣傳推介了數月，卻因為預售證沒有獲批而遲遲不能開盤。在某事業單位工作的路先生看中了位於大興區地鐵四號線附近的一個“剛需”盤，項目銷售經理9月份就告訴他“不久要開盤”，但一直拖到現在未見開盤跡象。

路先生一打聽才知道是預售證“卡脖子”了。“8月份的開盤價是2．1萬元，現在新開盤想漲到2萬3千元，但一直拿不到預售證。”路先生説，“聽説不批預售證了，希望價格真能被控制住，如果明年還要漲，還不如現在買。”

像路先生一樣困惑的北京人還有很多。記者從北京市住建委瞭解到，北京上週召集開發企業開會決定：年底之前，大幅漲價樓盤不予批准預售；單價高於4萬元的樓盤不予批預售；今年以來上市的項目，新盤的價格要與前期持平；前些年上市的項目，新盤的漲價幅度也不能高於10％，並叫停捆綁精裝修以便逃避監管的變相漲價銷售方式。

除了北京，房價上漲迅速的深圳也推出八條措施，包括嚴格執行限購限貸、增加土地供應、調整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供應力度等在內。

早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20週歲的人員在市限購區域購房。上海、武漢等多地也收緊銀行首套房貸，暫停發放貸款甚至貸款利率上浮10％。

在政策收緊的影響下，開發商的推盤熱情大打折扣。鏈家地產市場研究部分析師張旭表示，從往年的歷史看，“金九銀十”都是房企的推盤高峯，但是今年許多城市的推盤量都處於較低水平。在房企資金面改善，銷售任務基本完成的情況下，房企的推盤積極性有所下降。

政策收緊影響剛需觀望

臨近年末，隨着房價的不斷上漲，各地年初制定的房價調控目標能否實現成為各界關注的重點。國家統計局最新發布的數據顯示，9月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均同比上漲8．7％，有69個城市的新建商品住宅價格同比上漲，其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅均超過20％，這是自2005年以來首次出現這種情況。

中原地產市場研究部總監張大偉分析，在國家統計局公佈的最新數據中，新建商品住宅價格漲幅超過10％的一些大中城市，完成年度調控任務已經基本無望。一些漲幅在8％－10％之間城市，完成年度調控任務的難度都非常大。

北京市住建委相關負責人表示，“正在積極與開發企業協商，希望其能夠與前期價格持平儘快入市供應，尤其是對於滿足剛需的中小套型的項目，更是在積極地做相應開發企業的工作。”

分析人士表示，儘管樓市調控長效機制尚未出台，但為確保全年房價上漲幅度在不超過年初制定的目標，限購、限價等行政手段短期內可能不會退出，同時，一些城市開始通過大力推進保障房等措施拉低均價。

北京前不久發佈了發展自住型商品住房的相關政策，該類房源銷售均價將比同地段、同品質商品住房低30％左右。今年年底前，準備將對朝陽區豆各莊地塊的自住型商品房進行搖號，提供房源超過2000套。

“目前看來，購房者的預期確實有降温。”張旭表示，政策收緊在一定程度上影響了部分剛需購房者的觀望情緒。

房價漲幅有望收窄

剛剛過去的“金九銀十”成色十足。據克而瑞研究中心數據顯示，上海、深圳、天津、南京、杭州、武漢、重慶、成都等城市新建商品住宅成交面積均創下2011年限購升級以來的新高。

張大偉認為，北京、深圳收緊調控的影響將很快形成聚變效應，預計其他一些價格上漲較快的一二線城市將出台調控收緊政策，這可能對四季度市場走勢有明顯影響。

中國房地產學會副會長陳國強表示，臨近年底，一些城市調控從緊、限價從嚴肯定會對市場的供應帶來一定的影響。不發預售證雖然可以在一定程度上控制房價，但關鍵是要看再發預售證時，該項目的房價是不是得到有效控制。克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，今年最後兩個月，政策面收緊的城市房價上升局面將會被打破，上漲幅度會有明顯收窄。

同時，也有市場人士擔心，“突擊調控”會打亂市場秩序，短期內壓制需求，集中爆發後會引起“報復性上漲”。財經評論員馬光遠説，政策面收緊如果僅僅是為了統計數字，就有“作秀”的嫌疑。突擊式的調控只會造成市場的恐慌，加劇供需矛盾。

張大偉表示，市場已經到了必須出台長效機制的時期。當前行政色彩濃厚的調控政策作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導致民眾對未來市場信心不足。