地產開發充斥物流園 配套設施藏灰色地帶

近日，國家發改委嚴令禁止物流園區搞商業地產。記者通過調查發現，仍然有很多園區開發房地產、商業地產等項目。而這些項目很多都是以配套設施的面目出現，配套設施這一擦邊球顯然已經成為物流園區的“灰色地帶”。

物流園區配套房地產人工湖能裝10個倉庫

“我們閒了就會過來釣魚，差不多每週都能來一次，這麼大面積的人工湖，在開發區這邊可不好找。”在齊河經濟開發區工作的陳先生告訴《中國企業報》的記者。

陳先生所説的人工湖正是山東省德州市齊河經濟開發區一處大型物流園區內的配套項目，該人工湖和其周圍的綠化帶佔地面積為20萬平方米，如果以園區內單個倉庫的最低面積20000平方米計算，整個人工湖的佔地相當於10個倉庫的佔地面積，而這樣的單體倉庫園區內也僅有23個。

在人工湖的北岸，是一大片空曠的荒地，在園區的規劃圖上能發現這片荒地上將要建起一片住宅小區。園區內的工作人員也告訴《中國企業報》的記者，這個房產項目是園區內的配套項目，這個項目是早就決定要開發的，但眼前因為房地產市場變數多，暫時擱置了下來。

人工湖南岸不遠處是園區內配套建設的寫字樓。與其旁邊貨運市場的一位難求比起來，寫字樓內的招商情況就顯得蕭條的多。只有一樓、二樓有幾家物流公司，三樓、四樓都還僅是尚未裝修的毛坯房，有的房間甚至裝上了羽毛球網，作為開發公司員工休閒娛樂的場所。

配套設施亂象叢生物流中心變身大市場

上文所説的情況並不僅僅存在於一家物流園。利用物流園配套設施的名義開發房地產和需求度不高的寫字樓、商鋪已經成為物流園操作的“潛規則”。

“本來寫字樓作為配套項目是沒有問題的，但是在很多規劃中的寫字樓規模遠遠超出了物流企業和物流相關企業的需求，有些寫字樓的房間數比園區內能提供的倉庫數目和貨運檔口要多出幾倍，為了不使房間空置，在最後的招商中，往往會引入很多廣告公司、金融公司等和物流完全無關的企業。”一位曾經參與過多處物流園策劃的業內人士告訴《中國企業報》的記者。

記者在調查中也發現，一些名為“物流園”、“物流中心”的地方實際上成了小商品市場，不僅有五金商店、鞋店、牀上用品店，甚至還有足浴、按摩等商鋪的存在，這些所謂的配套項目在物流園中佔據了相當大的面積，這也讓一些物流園着實“變了味”。

“物流園區配套項目裏的確存在一些問題,國家在這方面也沒有明確規定哪些配套設施是應該有的，哪些是不合理的。但開發房地產肯定是不合規的。”青島市茂升祥物流諮詢公司總經理牛志文告訴《中國企業報》的記者。

土地經濟效益差距大致園區鍾情非物流企業

“園區配套設施的亂象最根本的原因還是土地利用的經濟效應不同。”牛志文告訴記者。

在濟南北二環的南徐物流園，租户一年2.5萬元的租金可以得到總面積在48平方米左右的高棚、辦公室和中間大片高棚外面積超過棚內面積3倍左右的公用空地，而周圍家居城的租金每月每平方米僅租金就能達到50元左右。

在中國物流採購聯合會和中國物流學會發布的《第三次全國物流園區（基地）調查報告》中記者發現物流園區倉庫租金明顯偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超過60%。

這一土地經濟效應上的差距也使得一些物流園區在招商上打起了算盤。記者在濟南一家物流園區內的貨運中心招商部瞭解到，物流園區入駐的租金在6000元，而非物流企業的租金7000元左右。工作人員也告訴記者，相比較物流企業，非物流企業能給園區帶來更多的經濟收益，因此園區也更樂於讓非物流企業入駐。

政績園區脱離實際需求填充房產配套補園區空置

在土地經濟效應的差距之外，一些缺乏合理規劃的政績園區也為物流園區配套設施裏的亂象添了一把柴。

寧夏海原縣縣政府經過長期的籌備，在這個人口僅有30多萬的縣區，建成了一個面積在10多萬平方公里的工業物流園。在建成四年的時間裏陸續招商60多家企業。而在這60多家企業中，有五家都是房地產企業，園區內的商品房面積達到了10多萬平方米，在園區內還建有行政中心、職業學校等與物流、工業都相距甚遠的配套設施。

記者在採訪中瞭解到，國家對於物流園區的土地規劃是日漸嚴厲的，不僅在審批上嚴格把關，而且在使用上也有相關的規定，如果審批後的土地閒置兩年以上就會被收回。

而這一政策使得許多缺乏合理前期規劃的物流園區在實際操作時為了不使得土地閒置，在物流企業招商不足的情況下，利用園區配套設施的名義，開發房地產、商業地產填充園區空檔。

“一些物流園在規劃初期並沒有很好的前期策劃，導致園區脱離實際地區需要，建成的物流園與當地的實際情況不符，出現招商不足的情況。有些地區為了填補這一空缺，就可能引入一些非物流企業甚至是房地產企業來填充空白。”牛志文告訴《中國企業報》的記者。