國興地產：募投項目土地證、項目相關費用存疑

國興地產(2)：定增募投項目存疑

《紅週刊》作者 卜碩

8月份國興地產發佈了非公開增發預案，擬募集資金14.9億元，其中10.5億元用於“國興-北岸江山東區項目”建設，剩餘的用於補充公司流動資金。至此，在2005年便買下地塊的國興-北岸江山住宅項目中的東區項目終於要開工建設了。但是記者發現。這個姍姍來遲的項目，所披露的有關國有土地使用權及項目建設相關費用仍然存在疑問。

募投項目土地證存疑

根據非公開增發預案介紹，這個佔地面積105994.10平方米，總建築面積452619.62平方米，容積率為4.18的“國興-北岸江山東區項目”，其國有土地使用證共有6個，編號為-房地證由2013第00318號至房地證2013第00324號。然而，據國興地產2012年曾經在公告中披露信息，其下屬控股子公司重慶國興置業有限公司獲得國有土地使用證的公告顯示，“東地塊”國有土地使用證編號卻只有3個，而且國有土地使用證編號前後並不一致。一般來説，土地使用證的編號是不會變的，同樣一塊地，公司的土地使用證編號卻存在差異，其背後是什麼原因呢？

根據國興地產2012年獲得國有土地使用證公告披露所示，其下屬全資子公司重慶國興置業有限公司所開發國興-北岸江山項目(表2)共分為“東、西、北三個地塊”，現“東西北”地塊國有土地使用證共取得239195.7平方米(合358.79畝)，而2005年取得的該宗土地總面積為285638平方米(合428畝)，也就是説至今國興地產這塊地中還有46442.3平方米(合69.66畝)沒有披露取得國有土地使用證。

由於2012年項目東區三個國有土地使用證共取得110614.8平方米。如果將公司現在未披露面積46442.3平方米歸屬於東區項目，那麼根據本次募投東區項目佔地面積105994.10平方米來計算，仍有將近59551.8平方米的國有土地使用證應該是公司以前獲得的。

項目相關費用存疑

在本次募投項目估算中，還存在着相關費用過高的問題。國興地產本次增發募投東區項目的土地成本為3.41億元，對應占地面積為105994.1平方米。由此計算，此次募投項目1平方米土地的單位成本為3224.54元，而且該土地成本並沒有包含前期工程費用。上期我們已經介紹，2005年披露的此地塊掛牌成交佔地面積為285638平方米，成交額為8.8億元，因此2005年此地塊的1平方米土地的單位成本為3082.81元。由此計算，按2005年成交時所花費的單位土地成本與此次東區項目所對應的土地面積計算，土地成本為3.26億元。而此次增發預案披露的項目土地成本為3.41億元，前後竟然相差了近1500萬元。

與今年計劃非公開增發的金科股份預案相比，兩個項目均位於重慶，其中國興地產-北岸江山東區項目中小套型普通商品住房(≤90平米)為3118套，佔項目總套數比為73.92%。而重慶江津世界城項目住宅户型全部為90平方米以下和90~144平方米的中小户型，因此，這兩個項目具備較高的可比性。

通過對比計算可以得知，國興地產募投項目摺合的單位面積建築安裝工程成本為2556.32元，而重慶江津世界城項目的單位面積建築安裝工程成本為1783.83元，國興地產項目比後者每單位面積多花費了近772元。不僅是建安費用，國興地產募投項目中的管理費用、銷售費用也比後者多了近1600萬。這是什麼原因呢？

國興地產近三年的業績只有2012年飄紅，今年由ST摘帽後，三季報淨利潤又虧損2469.86萬元。對於國興地產的股權變化以及與非公開增發，本刊將繼續關注。