以房養老首款產品明年一月推出 被指富人遊戲

“隨着我國老齡化的日益加劇，如何養老成為了讓人們倍感焦慮的問題。除了傳統的家庭養老等方式外，保險公司等金融機構近年開始深度介入養老產業，其中養老社區和以房養老就是保險公司發力的兩個主要方向。目前，已有8家保險機構在全國各地探索養老社區，其中合眾人壽在武漢投資建成的首個養老社區已經於上月開始啓用。對於大眾而言， 由商業保險機構介入的這兩種養老模式究竟如何運作？是否靠譜？將來我們是否應該選擇這樣的養老方式？”

80後擔憂難以承擔家庭養老

北京市民王清(化名)是來自典型“四二一結構”家庭的80後年輕人。今年，他的孩子剛剛出生，四個老人已經陸續退休，且父親及岳母已經是久病纏身。

“隨着雙方父母的逐漸老去，過去看起來很遙遠的養老問題感覺一下子就推到了我們面前。”王先生擔心，雖然老人現在尚能照顧自己，但將來年紀大身體變差，如果四個老人同時都身體不好，年幼的孩子又要照顧，他將難以應付這樣的局面。

對於他來説，雖然家庭養老是維繫親情的最好方式，但現實困難或將讓這種傳統方式難以為繼。於是，今年以來他開始關注社會上的養老機構，很快得知傳統的養老院是處於一種“公辦的進不去，民辦的住不起”的狀況。隨後，養老社區和以房養老等新興的養老方式開始進入他的視野，但他又對這些模式是否靠譜心裏沒底。

鎖定未來居住權每年需投入3到5萬

“將來機構養老必然承擔起社會職責，隨着消費觀念改變和整個養老壓力的到來，80後將無法承擔家庭養老，養老必然會走向市場化。”合眾人壽董事長戴皓認為，養老社區將會是未來社會化養老的方向之一，有很大的市場潛力。

事實上，合眾人壽正是目前在養老社區領域走得最遠的保險公司。該公司在武漢投資建成的首個養老社區已經於日前開始啓用，並且已經有老人陸續進入社區試住。該模式是將養老社區的實物(房子)與傳統的養老保險產品對接，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。客户購買保險後，不論未來養老社區租金水平怎樣都不用再增添租金，但未來入住養老社區的服務費用則要根據未來市場情況另外繳納。

該社區營運負責人王崢介紹，該社區定位給中產階級居住，客户可以選擇繳費直接入住，也可以通過購買保險產品選擇未來入住。選擇直接繳費入住，除了要交從5萬到90萬不等的押金外，每月再交從1000多元到3000多元不等的費用;而如果選擇購買保險產品鎖定未來入住，以30到40歲的客户為例，如果選擇10年繳費，每年的投入需要3萬到5萬元，可保證將來入住養老社區。

高端“養老保險”提供“一條龍服務”

不只在武漢，合眾人壽養老社區的佈局遍佈全國，未來十年在全國的總投資規模將達到千億。此前，泰康人壽、新華人壽、中國平安、中國人壽等保險公司的養老社區也早已展開佈局。

以泰康人壽在北京昌平推出的高端養老社區為例，與該項目掛鈎的“財富尊贏”保險產品的起步價在200萬元之上，贈送養老社區一室一廳免費入住。而如購買價錢更高的產品，老人從醫護到公墓，全部由泰康負責。

日前，保監會相關負責人透露，目前已經有8家保險機構進行養老社區投資，計劃投資額是150億元，而實際投資額是50億元。

養老社區模式是否可持續受質疑

剛剛做完一項養老社區研究課題的南開大學教授江生忠本週四在一次公開論壇上表示，在研究養老社區過程中發現了一些問題和擔憂，商業保險公司在開發養老地產的時候，如果保險產品的銷售和養老機構服務的銷售對接不好，會存在銷售誤導問題。另外，法律上也存在障礙，按照保險法規定，保險給付是貨幣現金給付方式，沒有實物給付、服務給付。

江生忠認為：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接方面也存在一些問題。給人感覺商業保險公司更多就是地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構裏面，包括責任險、包括護理保險，包括其他的醫療保險這方面探索不多。”

據江生忠介紹，從國際經驗來看，無論是美國、英國、日本，沒有一家保險公司像中國那樣做，即保險公司從拍地、開發、投資、運營，這條線拉下來，持續時間至少30年。比如在美國，基本上是財務性投資，通過基金方式投資。像日本方式和英國方式基本上屬於等到房地產蓋起來以後，發現這個地產很好就買入，再開發養老院。而中國險企目前的方式需要深思和考慮，這種投資模式是不是可持續？

熱衷養老社區背後被指意在圈地

自從2009年頒佈的《保險法》允許保險資金投資不動產之後，保險公司投資養老社區已從個別公司的試點發展到目前已有8家公司介入。不過，在這一過程中亦伴隨着對保險業熱衷養老社區意在圈地的質疑。

一些地產界人士懷疑，部分保險公司過度追逐養老地產的直接動力可能是因為能享受到優惠政策而大肆圈地，有能力的險企不僅能從地方政府低價拿到地，而且國家還給予補貼。其他可能的優惠還包括減税免税、配套出讓商業住宅用地、專項補貼等。

由於多數養老社區項目定位高端，不少人認為，坐擁優惠政策的保險公司其實是借養老的公益之名行牟利之實，通過低價圈地轉手進行高端開發。一位放棄購買泰康產品的人士曾在泰康人壽客户高端推薦酒會上質疑，純商業性質的產品為何要享受政府優惠政策，這不是拿着納税人的錢補貼富人嗎？

多數險企對“以房養老”持觀望態度

和保險公司爭相進入的養老社區領域相比，同樣將由商業保險公司來操辦的“以房養老”卻因為種種原因而面臨着“雷聲大雨點小”的窘境。

今年9月，國務院《關於加快發展養老服務業的若干意見》指出，我國將有規劃地試點“老年人住房反向抵押養老保險”，隨後這一被概括為“以房養老”的政策引起了普遍關注，卻一定程度上遭到了社會輿論的反彈。在未對“以房養老”模式有充分了解的情況下，社會上不少人將該模式誤讀成政府將從養老保險中退出，而由老百姓自己通過房子來解決養老問題。

本週三，保監會人身險部副主任袁序成在一個保險論壇上強調，“以房養老”只是給有需要的老年人提供多一種養老方式的選擇，並沒有藉此否定養老社會職責、政府職責。“以房養老”目前仍在研究過程中，保監會正牽頭組織保險公司積極探索和研究這個問題，下一步，與民政部、發改委、財政部、住建部等有關部門積極推動這項工作。

幸福人壽明年1月推出“以房養老”產品

不過，“以房養老”首隻產品的推出已只剩下時間問題。此前，幸福人壽保險公司董事長孟曉蘇表示，幸福人壽將在12月份制定老年人住房反向抵押養老保險方案，並在明年1月份推出相關產品。

事實上，除了社會公眾普遍對“以房養老”興趣不高以外，保險業對參與“以房養老”的積極性也不高，各保險公司普遍對開展“以房養老”持觀望態度。目前，公開表示將推出“以房養老”產品的保險公司僅有幸福人壽一家。另據悉，保監會曾於11月就此事召開內部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。

孟曉蘇認為，保險業目前對該項業務熱情不高的主要原因還是在於擔心掙不到錢，其主要風險在於害怕房價下跌，如果“以房養老”業務開展以後，保險公司產品設計要包括收益分成、贖回、拍賣等多個環節，最終是由保險公司承擔房價下跌的風險。

擁有房產的失獨老人是主要目標客户

對於普通老百姓而言，養老社區和以房養老這兩種養老模式，究竟誰更靠譜？哪種模式會和我們的生活發生更緊密的關係？

一名不願透露姓名的人士認為：“對於養老社區而言，目前已有多家保險公司已經在正式運營，也已經有少數人入住，但大多集中在富裕階層。因此，最關鍵是能否降低門檻，否則如果只是富人遊戲的話，將來會因失去地方政府的優惠政策而難以持續;而對於以房養老而言，從產品設計的方向來看，本來只是少數老人願意接受的小眾商業保險產品，不可能成為養老的主流，擁有房產的失獨老人將會是這種產品的主要目標客户。”

前述的北京市民王清在得知相關保險公司的產品後表示，無法接受門檻達數百萬的養老社區。而對於合眾人壽在武漢的項目，他認為雖然每月繳納的租金不算高，但一次性繳納的幾十萬元押金卻是高門檻，如果北京有類似項目，他可能會慎重考慮。至於“以房養老”的方式，他則明確表示不會接受。不論是他個人還是家裏老人，心裏都無法接受將來失去房子的狀況。