房價分化加劇慎對商業房產

文/本刊記者 甄愛軍

一線城市因人口持續流入，房價易漲難跌;少數三、四線城市供需失衡現象仍在持續，房價難漲，很有可能會出現更多的“鬼城”。受電商影響，商業房產的風險在加大，投資商業房產應謹慎。

調控方式有變

相比之前，2014年樓市調控思路將會產生變化，由之前的“一刀切”，逐步轉變為合理的長效機制。

自2005年以來，樓市經歷數輪調控，非但未能把房價降下來，反而出現“越調越漲”的尷尬局面。而事實也證明，包括限購、限貸、限價等行政色彩很濃的手段，也只是“急就章”。正是因為如此，建立樓市調控長效機制，已經成為政府的下一個目標。就目前的情形來看，各方已在積極着手準備，預計在2014年的“兩會”上將就此展開討論，並形成明確的房地產調控框架。

建立長效機制有兩大關鍵因素值得關注。其一是去投資化會成為其中重要措施。這一點有跡可循。近兩個月來，包括“北上廣深”等一線城市，以及杭州、南京、武漢、長沙等在內的重點城市紛紛出台新一輪調控政策，提高了外地人的購房門檻，同時也對二套房貸作出了調整，比如提高首付比例等。而從長遠來看，未來還有可能會通過税收措施，比如針對擁有二套及以上房產的家庭，徵收不同税率(擁有套數越多，税率越高)的房產税，加大持有成本，從而迫使房產投資者離場。

其二就是要構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，在改革的基礎上，施以各項土地的、財政的、税收的、金融的配套改革措施並堅定落實。中央政府已經明確，在“十二五”結束之後將有3600萬套保障房進入市場，相信此舉將會促使樓市迴歸理性。

房價出現分化

預計在2014年房價區域性分化局面還會延續，不同城市以及不同類型物業的價格運行趨勢有着明顯的區別。

國內房價兩極分化特徵愈發明顯。根據國家統計局公佈的數據顯示，在70個大中城市中，包括“北上廣深”等一線城市，新建商品住宅價格指數年漲幅超過15%，但温州的價格漲幅為負。同樣包括海口等其他三、四線城市，漲幅也很小。此外，沒有納入國家統計局監控範圍內的其他三、四線城市如鄂爾多斯等，房價已經深幅下調，無錫、常熟等城市的房價也出現了回落跡象。

房價出現兩極分化，原因是多方面的，但主要與供需有着極大的關係。一線城市以及各省中心城市，由於資源集中，屬於開放市場，所以不斷有需求湧入，進而支撐房價大幅上漲。而包括温州、鄂爾多斯等城市，由於房價泡沫成分較大，加之受限購等調控措施影響，需求受到抑制，由此出現較大幅度的下跌。

對於2014年房價趨勢的變化，業內專家表示一線城市在短期內難以降温。萊坊國際有關人士分析指出，一、二線城市房價仍然會保持上漲態勢，但二線城市住宅價格上升的速度將會較一線城市慢，而一些三、四線城市可能出現價格回調，如出現樓市泡沫的温州和東莞。

至於房價漲幅會達到多少？機構預測最高有望達到15%。萊坊國際有關人士表示，一線城市2014年豪宅漲幅在5%~15%不等，二線城市漲幅較小，在3%~8%不等。一線城市普通住宅漲幅可能會略遜於豪宅，有望達到4%~15%之間，二線城市則與豪宅相似，在3%~8%之間。

一、二線城市仍然會成為地產商投資的熱點區域。在2014年，中國內地一、二線城市核心區域的土地將繼續由資金充裕的發展商奪得，這是因為它們在2013年從發行債券及住宅銷售中獲利不少，有能力持續投資。

購房思路調整

在2014年，購房者應該關注性價比更高的物業。總而言之，如何買到有升值潛力的房產，是購房者需要認真面對的一門“功課”。根據經驗，本刊認為以下幾種類型的物業，在2014年值得重點關注。

首先是緊跟規劃。此前不久上海自貿區內及周邊房價出現暴漲情形，再一次證明政府重大規劃對區域內樓市乃至整個城市房價的刺激作用是巨大的。地段價值的提升，與政府的投資有着極大的關係，而規劃的實施，實質上就是投資的過程，包括市政建設、配套設施、商務氛圍等多個方面，都會隨着投資的完成而得以改善。

其次是緊靠地鐵。地鐵對區域樓市的拉動作用不言而喻。類似於城市遠郊區域因為地鐵的貫通而得以實現“草雞變鳳凰”的華麗轉變，這樣的案例在各個城市都曾出現過。眼下各地城市軌道建設正處於高潮期，因此相信未來還會不停上演這樣的“變戲法”。

第三是名校周邊的房產。由於教育資源分配的不均衡，使得部分師資力量比較雄厚的學校受到追捧。但同時由於“就近入學”規定，使得學區房一直受到市場關注。因此，未來不管市場如何變化，名校周邊的房產都將屬於稀缺資源，因其高附加值而會長期成為熱點。

還有就是有新的配套設施進駐的區域。區域內如有新的生活配套設施進駐，比如大型超市、醫院，或者名校新開分校等，這些都會在一定程度上提升區域的地段價值，從而使得房價有了更強的支撐。

慎對商業房產

受電商影響，商業房產的風險在加大，投資商業房產應謹慎。

櫃面交易模式已經逐漸為網絡交易所取代。根據艾瑞諮詢提供的數據顯示，2013年中國網絡購物交易規模將達到18500億元，較2012年的13040億元上漲41.9%。該機構預測，中國網絡購物交易規模未來3年內，有望維持20%~30%的增長率，至2016年將達到36000億元。面對這樣的局面，商業房產投資需要更加講究技巧。

洲聯集團有關人士指出，未來部分傳統商業房產可能會受到電商的衝擊，比如社區商鋪、專業類商鋪等。因此投資這類商鋪，則需要面臨更長的養鋪時間，或者承受長期的低租金回報的壓力。

但這並非意味着商業房產已經失去了投資機會。洲聯集團有關人士指出，未來投資商業房產，如果做到與“網”俱進，則能找到新的投資方向。如何實現這樣的轉變？有以下幾種思路可供參考。

其一是未來尋找與網絡商店相結合的實體店鋪會增加，因此能夠滿足此類需求的商鋪有投資價值。很多網絡商店都會通過公佈具體店址的方式來增加其可信度，很多消費者會選擇在網上考察，而後進入實體店鋪購物，這類商鋪無疑能獲得更好的租金收益。

其二是展示體驗互動業態會符合未來發展趨勢。諸如化妝品、衣服等大多還是要依靠在實體店的親身體驗來推動銷售。另外，汽車、手機等，除了體驗需求之外，還有通過實體店進行品牌宣傳的需要。因此，這類商鋪將會與網絡銷售結合得更為密切，從而更有市場前景。