違約抵押貸款吸引尋求廉價房產的投資者 - 彭博社

隨着房價上漲，大型房地產投資者發現了另一種廉價物業的來源：不良抵押貸款。美國住房租賃公司是僅次於黑石集團的第二大單户房東，巴里·斯特恩利希特的星木道住宅信託，以及Altisource Residential正在加大對不良貸款（NPL）的收購，以擴大其作為租賃物業運營的房屋持有量。

對沖基金、私募股權公司和房地產投資信託已經籌集超過200億美元用於購買租賃房屋，正在購買抵押貸款，因為銀行面臨新的監管，這使得持有不良貸款的成本更高。住房和城市發展部也在拍賣貸款，以減少財政困難的聯邦住房管理局的損失。

轉向購買貸款是在止贖速度放緩和亞特蘭大、鳳凰城以及其他受影響市場的房價上漲之後發生的，投資者在這些市場進行了最多的購買。根據標準普爾/凱斯-希勒房價指數，自2011年9月觸底以來，鳳凰城的平均房價上漲了44%。亞特蘭大的房價自2012年3月以來上漲了37%。支付更多的房屋價格使得房東從租賃中獲利變得更加困難。“我們的NPL收購策略將繼續使我們能夠接觸到全國範圍內的物業和健康市場，”Altisource董事長威廉·厄爾比在2月20日與投資者的電話會議上表示。該公司去年購買了13,000筆逾期貸款。

大規模的貸款購買引發了住房倡導者的擔憂，他們認為居民可能會被迫搬離或轉變為自己曾經房屋的租户，加州再投資聯盟的副主任凱文·斯坦（Kevin Stein）表示，該聯盟是一個位於舊金山的租户和消費者倡導組織。“他們應該修改這些貸款以讓房主留在裏面，但這與他們的商業模式相悖，”斯坦説。“他們不應該從事購買不良貸款以便對人們進行止贖的業務。”

道格拉斯·布里恩（Douglas Brien），星木Waypoint的聯合首席執行官表示，他的公司計劃給拖欠的居民一個作為業主或租户留下來的機會。“我們的意圖是接觸一些看起來無法償還貸款的人，”他説。該公司可以“為他們提供留在自己家中並讓孩子繼續在同一所學校上學的機會。”

根據對投資者的1月份報告，星木Waypoint及其前身公司自2012年以來已支付2.2億美元購買1,736筆不良貸款。這大約是每筆不良貸款127,000美元，而每套出租房的價格為140,000美元。

布里恩估計，30%到50%的不良貸款最終將成為公司的租賃房。在其他情況下，借款人在修改後將恢復償還貸款，或者星木Waypoint將出售這些房屋，因為位置或質量不符合其投資標準。“我們總是會選擇最具經濟利益的結果，”他説。

去年售出了約347億美元的不良抵押貸款，較2012年的131億美元有所增加，使命資本的首席執行官威廉·大衞·託賓表示。Altisource首席執行官阿希什·潘迪預測，今年可能會售出超過400億美元。

通過不良貸款收購的房屋往往多年未進行維護，因為業主在償還債務方面苦苦掙扎，這增加了接手投資者的翻新成本。根據數據提供商Black Knight Financial Services的數據顯示，12月份面臨止贖申請的房屋貸款平均逾期920天，而2008年1月為255天。對於像Kondaur Capital的聯合創始人喬恩·道里奧這樣的投資者來説，這使得這些房產變得麻煩重重。道里奧在2011年離開Kondaur，他表示：“借款人越長時間處於不良貸款的房屋中，未維護的情況就會不斷增加。”他説：“對我來説，這太冒險了。”