美國密集城市的人口增長：短期修正還是長期趨勢？ - 彭博社

路透社住房泡沫和崩潰是否從根本上改變了美國人想要居住的地方？今天，密集城市的公寓建設正在蓬勃發展，超城市高層社區的房價增長和人口增長都很強勁。此外，最新的人口普查估計講述了一個引人注目的故事，顯示出對大城市的迴歸。

在2000年至2006年間失去人口後，布魯克林、舊金山、華盛頓特區和馬薩諸塞州的薩福克縣（波士頓）在2010年至2013年間都實現了增長，年增長速度快於1980年至2000年。乍一看，這些趨勢表明，住房泡沫和崩潰逆轉了幾十年來向郊區和陽光帶的轉變，預示着城市的復興。

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這些近期趨勢看起來是週期性的，而不一定是結構性的：也就是説，它們反映了住房復甦的當前階段，並代表了對住房泡沫的修正，而不是人口的更深層次的“結構性”轉變。最密集的縣——如上述提到的四個縣——在泡沫期間表現不佳，但在週期的最新階段受益，因為受到經濟衰退影響的年輕成年人開始找到工作，並從父母的家中搬入城市公寓。按密度對縣進行分組顯示了住房週期如何以不同方式影響不同類型的地方，泡沫（2000-2006年）偏向於低密度縣，而復甦（2010-2013年）則偏向於密集地區：

為了尋找人口增長模式中更持久、結構性變化的證據，通過觀察整個週期（2000-2013）來平均週期性趨勢，與之前的情況進行比較是有幫助的。事實證明，21世紀的人口增長模式在很大程度上是20世紀最後幾十年的延續。

在美國100個最大的都市區（包括根據2009年政府定義定義的都市區劃分）中，增長最快的都市區都位於（或位於邊緣）陽光帶：

#	都市區	2000-2013年年均人口增長
1	北卡羅來納州羅利	3.2%
2	德克薩斯州奧斯丁	3.1%
3	佛羅里達州開普科勒爾-邁爾斯堡	3.1%
4	內華達州拉斯維加斯	2.9%
5	北卡羅來納州-南卡羅來納州夏洛特	2.6%
6	佛羅里達州奧蘭多	2.4%
7	亞利桑那州鳳凰城	2.3%
8	德克薩斯州休斯頓	2.3%
9	加利福尼亞州河濱-聖貝納迪諾	2.3%
10	德克薩斯州聖安東尼奧	2.2%

… 這看起來與20世紀最後二十年中增長最快的城市列表非常相似：

#	城市	1980-2000年年均人口增長
1	拉斯維加斯，內華達州	5.6%
2	開普科勒爾-邁爾斯堡，佛羅里達州	3.9%
3	奧斯丁，德克薩斯州	3.9%
4	河濱-聖貝納迪諾，加利福尼亞州	3.8%
5	奧蘭多，佛羅里達州	3.6%
6	鳳凰城，亞利桑那州	3.6%
7	羅利，北卡羅來納州	3.5%
8	西棕櫚灘，佛羅里達州	3.4%
9	亞特蘭大，喬治亞州	3.1%
10	棕櫚灣-墨爾本-泰特斯維爾，佛羅里達州	2.8%

比較1980-2000年和2000-2013年的前十名城市，七個城市（加粗）出現在兩個列表中。變化是西棕櫚灘、亞特蘭大和棕櫚灣-墨爾本-泰特斯維爾被夏洛特、休斯頓和聖安東尼奧取代：這是三個中低密度的陽光帶城市與另外三個城市的交換。

人口增長模式的持續性超出了前十名城市。在100個最大城市中，2000-2013年與1980-2000年之間的城市級人口增長的相關性為0.87，散點圖顯示了這種關係的緊密程度：

從100個大城市轉向所有美國縣，以捕捉所有都市和非都市地區，連續性的故事依然存在。1980-2000年與2000-2013年之間所有美國縣（這次按人口加權）的增長相關性為0.83。此外，儘管經歷了住房泡沫和崩潰的動盪，人口增長模式的持續性隨着時間的推移而增強：1980-2000年與2000-2013年（按縣級）的人口增長相關性高於1960-1980年與1980-2000年之間的相關性，也高於1940-1960年與1960-1980年之間的相關性。

都市和縣級人口增長模式的持續性表明，向中等密度地區——郊區而非大城市或農村地區——以及向陽光帶的長期趨勢仍在繼續。確實如此。

根據密度（加權密度，詳見 這裏）將縣分為四分位數顯示，最高密度的縣是增長最慢的四分位數，無論是自2000年以來還是1980到2000年之間。儘管如上圖所示，最高密度的縣在2012-2013年間的增長速度快於第三四分位數（每平方英里500-1000户家庭的密度），並且僅比第二四分位數（每平方英里1000-2000户家庭的密度）慢一點，但這在很大程度上反映了住房復甦剛好達到年輕人開始從父母家搬入城市公寓的時點：換句話説，這是一個週期性的——而不一定是結構性的——趨勢。

下一個圖表顯示，基於一月平均最高氣温，温暖的縣在2000-2013年和1980-2000年之間的增長速度快於寒冷的縣。差距縮小了，但並沒有接近反轉，偏向寒冷的縣。

總體而言，最新的人口增長數據表明，住房泡沫、繁榮和復甦並沒有從根本上改變美國的人口增長模式。最近的年比年變化確實顯示，住房復甦目前在許多密集縣中有利於增長。但在2000-2013年的整個週期中平均來看，人口增長模式仍然偏向中等密度縣（郊區和小城市）和陽光帶，與上個世紀基本保持不變。

人口增長模式的持續性是一個警示故事，關於住房泡沫和崩潰是否從根本上改變了美國人想要或將要居住的地方。雖然毫無疑問公寓樓正在引領建設復甦，但房屋擁有率已降至近20年來的最低水平，許多大城市今天的增長速度快於泡沫時期，這些事實都反映了住房週期中的特定時刻，並在很大程度上是對泡沫和崩潰動態的反應。

如果美國人居住的方式和地點也發生了永久性、結構性的變化，那麼這些變化可能無法通過最近的趨勢來證明或反駁。21世紀極端的住房週期導致了房價、建設甚至人口的劇烈短期波動——足夠劇烈以掩蓋和模糊可能同時發生的潛在結構性變化。可能從根本上改變美國人居住方式和地點的人口、態度或公共政策的變化，可能會比住房週期的起伏演變得更慢。基於幾年數據的趨勢——尤其是來自最近住房週期的趨勢——應被視為週期性的，直到被證明是結構性的，而不是反過來。