房地產市場復甦停滯 - 彭博社

數據：全國房地產經紀人協會經過十年的繁榮-蕭條-繁榮，美國房地產市場正在下滑，正當許多經濟學家認為它將走向上升時。與去年同期相比，二手房銷售在三月份下降了7.5%，達到了20個月以來的最低水平，而新房購買則比二月份下降了14.5%。而購房的抵押貸款申請比去年同期下降了21%，這表明在通常是交易最繁忙的季節，需求正在減弱。

隨着美聯儲減少其購債計劃，抵押貸款利率正在從創紀錄的低點上升。對沖基金和其他大型投資者已減少了購買出租房屋的數量。“非常低的利率環境和高水平的投資活動確實掩蓋了房地產市場的疲弱，”CoreLogic的副首席經濟學家Sam Khater説。“一旦回到正常的自住購房市場，你就會真正意識到市場有多麼疲弱。”

房地產的困境正在減緩經濟復甦。根據Capital Economics在4月28日發佈的報告，住宅投資，包括單户和多户住宅的建設、住宅翻新和經紀人費用，佔第四季度國內生產總值的3.1%，不到2006年6.6%的峯值貢獻的一半。“房地產復甦的明顯崩潰，至少暫時地移除了對GDP增長的寶貴支持，”報告中提到。

在鳳凰城和拉斯維加斯，銷售正在下滑，傳統買家未能填補投資者留下的空白——投資者的活動推高了價格。在舊金山、丹佛和達拉斯，工作增長強勁，房源稀缺且對許多購房者來説價格過高。“我們經歷了繁榮，也經歷了蕭條——這些都是全國性的事件，”房利美應用經濟與住房研究副總裁馬克·帕林説。“現在全國性驅動因素對市場的影響減弱，你會看到地方經濟因素的重新出現。”

全國房地產經紀人協會的住房可負擔性指數比較家庭收入與房價和抵押貸款利率，在截至2月份的12個月內下降了16%，這是最新的數據。房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示，過去兩年價格上漲如此之快，以至於買家感到震驚。他預計今年銷售將下降2%。他説：“住房是其自身成功的受害者。問題在於快速的價格增長並不健康。”

買家在緊縮的信貸和疲弱的工資增長的情況下，感受到抵押貸款利率去年跳升對其購買力的打擊。根據房利美的數據，30年期固定利率抵押貸款的平均利率在四月底為4.33%，比去年五月的接近歷史低點上升了整整一個百分點。這使得20萬美元的抵押貸款成本上升了13%，每月還款從881美元增加到993美元。

黑石集團，美國租賃住房4租，以及其他投資者紛紛出手購買低價房屋以轉為出租，但隨着成本上升和市場上待售的困境房產減少，他們正在撤退。黑石的邀請住房部門在過去兩年中投資了超過80億美元於43,000套房屋，公司的全球房地產負責人喬納森·格雷表示，其購買速度已比去年減少了70%。

全國範圍內，投資者在3月份占房屋購買的17%，這是自2008年全國房地產經紀人協會開始追蹤這一數據以來該月份的最低比例。同時，美國人在第一季度的住房擁有率為64.8%，低於前三個月的65.2%，美國人口普查局在4月28日表示。該比例是自1995年第二季度以來的最低水平，當時為64.7%。

在亞利桑那州，投資者幫助推動了過去兩年半房價上漲44%，但“勢頭已經消失，”貝爾菲爾房地產諮詢公司的總裁吉姆·貝爾菲爾説。根據亞利桑那州立大學W.P.凱瑞商學院4月的一份報告，鳳凰城地區的銷售額比去年下降了26%，總房屋支出下降了16%。報告稱，投資者購買了20%的房屋，只有2012年7月的一半。“自去年6月以來，市場一直在惡化，”貝爾菲爾説。他補充説，抵押貸款利率的上升和房價的上漲，“讓一些買家感到震驚，並削弱了住房市場的一些勢頭。”

降温趨勢是在經歷了十年的市場動盪後出現的。由於寬鬆的次級貸款，價格在2004年至2006年間飆升。當泡沫破裂時，價格從2006年7月的高點下跌了35%，有500萬業主經歷了止贖，這使得他們中的許多人無法獲得抵押貸款。在2012年3月的低點反彈後，20個城市的標準普爾/凱斯-希勒房價指數回到了2004年的水平。

資本經濟學的住房經濟學家保羅·迪格爾表示，現在説市場復甦正在減弱還為時尚早。他説，惡劣天氣導致東北和中西部部分地區的銷售放緩。“我們持樂觀態度，認為隨着投資者需求開始下降，我們將看到有機需求的改善，”他説。“如果到年中我們沒有看到任何變化，我們將會改變我們的展望。”