美國公共住房庫存的未來：因忽視而拆除 - 彭博社

Shutterstock.com如果有人想要消除美國的公共住房，現在就是時候了，華盛頓特區住房管理局的執行董事阿德里安娜·託德曼説。

不僅僅是自2000年以來，通常分配給地方住房機構的聯邦資金一直在穩步下降（雖然確實如此）。而且不僅僅是全國大多數公共住房庫存已經達到一定年齡，需要的維修遠遠超出表面的修飾（雖然這也是真的）。威脅美國城市公共住房未來的是這兩種趨勢與對可負擔住房的需求前所未有的結合。託德曼表示，這一切正在匯聚成“完美風暴”的問題。

彭博社城市實驗室官員稱休斯頓地區火災是由SUV事故引起的加利福尼亞州的反超速法案可能成為交通安全的突破休斯頓附近的管道火災迫使居民撤離倫敦市長計劃將繁忙的牛津街步行化“我們在華盛頓特區提供的住房是真正的資產，因為它惠及那些年收入為10,000、14,000、20,000美元的人，”她説。“在許多情況下，他們除了我們的單位外沒有其他地方可以居住。”

託德曼表示，用於翻新華盛頓特區現有公共住房庫存的資金變得稀缺，沒有這些資金，單位面臨永久無法居住的危險。很快，連鎖反應可能導致華盛頓特區整個住房項目的事實上的拆除。而華盛頓特區的情況反映了全國各地城市的情況。

“現在並不是一切都在崩潰，”託德曼説，“但有很多單位在10年內不會存在……而且對於下一代。”

國家公共住房的資金缺口到底有多大？

在華盛頓特區，13億美元是一個關鍵數字。這是住房管理局計算出需要的金額，以保留或重新開發其8300個現有的可負擔住房單位，這些單位分佈在城市的每個區。託德曼所説的“重新開發”，並不是頂級的改造，而是對她系統中的所有單位進行足夠的重新設計，以便在未來20年內可行。

然而，該管理局並不指望在短期內獲得接近13億美元的資金。

公共住房長期護理的資金大部分來自美國住房和城市發展部。華盛頓特區及其同行通過兩種方式獲得資金：通過HUD衍生的公式確定的運營補貼，以及國會設定的年度資本基金撥款的一部分。

託德曼説，這兩種資金在過去幾年中都“嚴重”不足——而且削減開支並沒有幫助。在運營補貼方面，DCHA本應通過公式獲得每1美元的補貼，但實際上只得到了82到85美分。

“即使那1美元也並不代表運營公共住房的真實成本，”她説。“這只是國會使用的公式；這並不是讓我們的公共住房看起來或感覺像我們認為的公共住房所需的費用，這才是我們的真正目標。”

在資本基金方面，華盛頓特區今年的撥款為1400萬美元。作為比較，在2000年代初，這個數字接近2500萬美元。因此，實際上，聯邦的份額僅為維持公共住房所需的資金的一半。

這種限制並不是華盛頓特區獨有的。 阿布特協會在2010年的一項研究發現全國公共住房的資本需求積壓大約為260億美元，這主要是由於資本基金撥款的減少。住房和城市發展部（HUD）2013年的撥款大約為19億美元，反映了 自1989年以來的最低金額。由於更換低質量單元的平均成本為135,000美元，處理一處失修單元往往在財務上比投入更多資金進行修復更有意義。因此，根據大型公共住房管理局的數據顯示，全國每年損失的公共住房單元在10,000到15,000之間。

全國各地的大型住房機構都面臨着資金不足的問題，這些資金用於進行公共住房的關鍵升級。紐約市的市長比爾·德布拉西奧表示，紐約有 60億美元的未滿足資本需求。芝加哥現在更專注於拆除公共住房，而不是建設公共住房，這在一定程度上是由於資金問題。2000年，該市的住房管理局提出了一項計劃，計劃建立一個較小的25,000單元公共住房系統，希望對其進行翻新。其餘的住房將被拆除。

是否有資金替代方案？州和地方政府能否彌補差額？

來自其他政府層級的支持可以稍微緩解衝擊。“我們正在使用工具箱中的所有工具，”Todman説。這意味着爭取額外的地方資金，並承擔越來越多的所謂替代資金項目。例如，DCHA最近完成的MetroTowns開發項目利用了地方、聯邦和私人資金的組合，總計約3400萬美元，用於替換42個可負擔住房單元，並且現在正在最後階段建設83個將出售給合格低收入買家的額外可負擔聯排別墅*。目前，華盛頓特區還有20個這樣的替代資金安排在進行中。

然而，Todman表示，這些努力只是對更大、更艱鉅的鬥爭造成了一點影響。她將資本資金短缺視為“新常態”，因為沒有預期聯邦撥款在不久的將來會回升。

另一個持久的挑戰是無法輕易地建造新的可負擔住房單元。在華盛頓，存在嚴重的物理和分區限制，包括長期以來對建築物的高度限制。

“這造成了容量問題，”Todman説，“不僅僅是低收入住房。這是一個整體的住房問題。”

華盛頓特區的公共住房狀況如何？

在華盛頓特區的8300個公共住房單元中，1800個最近進行了相對較新的修繕，目前還可以。剩下的6500個則是質量參差不齊的混合體。Todman表示，最古老的單元建於1930年代，而大部分單元自1960年代以來就一直存在。無論它們的年齡如何，所有單元都需要在不久的將來進行修繕以保持開放。根據住房機構的説法，很難概括這些單元何時進行了即使是小的改善，但在大多數情況下，已經過去了很多年，並且已經有一種非常真實的緊迫感。

巴里農場 是一個例子，説明一個物業已經變得如此破舊，以至於DCHA已停止在此填補單位。

“我們已經騰出了一些單位，因為我們認為家庭不應該再住在那裏，”她説。

在接下來的十年裏，除非資金模式發生重大變化，否則更多的公共住房將走上同樣的道路，不再適合申請者。

是否有可能負擔得起的住房需求很快會下降？

即使經濟顯示出改善的跡象，目前的需求仍處於創紀錄的高位。

華盛頓特區財政政策研究所的政策主任珍妮·裏德發現，在 她的研究中，國家首都的租金在過去十年中急劇上升，即使在經濟衰退期間。對於一間卧室的公寓（佔華盛頓特區租賃庫存最大份額的大小），中位數月租金從2000年的735美元飆升至2010年的1,100美元。隨着租金持續上漲，收入卻未能跟上。裏德表示，越來越多的華盛頓特區家庭——到2010年幾乎達到三分之二——將超過一半的收入用於住房成本。同時，低成本租賃單位的數量——定義為月租和公用事業費用在750美元或以下——在2000年至2010年間從70,600個減少到34,500個。

DCHA也在以戲劇性的方式看到這種需求的表現。目前，有72,000名華盛頓居民在等待負擔得起的住房。託德曼説，這是“我能記得的最高數字。”五年前，當該機構最後一次更新名單時，有58,000人。 從本週開始，工作人員將再次審查這72,000名註冊人員，以確定誰仍然需要低成本租賃，誰已經解決了。託德曼表示，積壓不僅代表了申請者的庇護需求，還表明住房管理局可以更好地表達對其真實資源的期望。

裏德希望看到的是，今後能夠更全面地努力保護可負擔住房。沒有人負責關注大局——可負擔住房單元之間的相對位置，何時需要系統性的維修——因此住房庫存只有在資金可用時才會進行修復。一個由政府官員和地方倡導者組成的工作組剛剛開始會議，考慮採取更整體的方法來關注低成本住房的保護。

“我們可以建造更多，但如果我們不維護現有的，那麼我們就無法解決可負擔住房的問題，”她説。

****更新：***本文已更新，增加了MetroTowns開發項目包括83個低收入聯排別墅的信息。

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