為什麼美國中產階級住房緊縮將持續存在 - 彭博社

5月13日在路易斯維爾的一個住宅小區的住宅建築攝影：盧克·沙雷特/彭博社通常的春季購房季節已經到來，而對於美國的中產家庭來説，前景並不樂觀。

新的數據來自房地產網站Trulia，發現過去一年中，幾乎所有主要大都市地區的住房市場變得更加負擔不起。在52個居民超過一百萬的地區中，只有兩個——羅切斯特和哈特福德——的負擔能力壓力有所緩解。在至少有400萬居民的特大城市區域中，市場上超過一半的房屋對中產買家來説過於昂貴。

由Trulia首席經濟學家傑德·科爾科編制的負擔能力數據，在考慮到他對未來的展望時，更加令人感到沉重。沒有太多跡象表明大都市地區很快會變得更加負擔得起。

隨着房價上漲，當收入未能跟上並且利率上升時，負擔能力變得更糟。控制價格的最直接途徑是增加供應，但從經濟衰退中恢復過來的建築大多不在面臨最大壓力的地區。雖然一些高成本的大都市現在正在建造 比通常更多的住房，即便是那些地方的建設量也遠低於全國平均水平。例如，在紐約大都市區，2013年的建築許可證顯示，住房建設比平常多出約30%——僅約為全國平均水平的三分之二。

紐約的建築活動大約是奧斯丁這個蓬勃發展的中等價格城市的五分之一。這與科爾科發現的歷史模式相符。正如下方的圖表所示，最昂貴的城市——在圖表上更高的位置——被擠壓到左側，表明它們相對於其規模的新建築較少。

科爾科表示，這在一定程度上是因為高成本城市在可以建造更多住房的地理限制。“加州沿海、南佛羅里達和東北部的部分地區被海洋、山脈或兩者所限制，”他寫道。這意味着增加建築的主要方式是建造更密集的項目，建造更高的建築和更小的單元。

這樣做在政治上可能非常困難。正如科爾科在一次採訪中解釋的，建築的影響是“立竿見影”的，效果立即在每個街區通過施工的噪音和干擾以及對社區地方特色的變化而顯現。更高的可負擔性帶來的好處則更為分散，遍佈整個大都市區，通常對未來的居民提供最大的幫助。當然，現有的房主也從緊張供應帶來的價格上漲中受益。這導致這些地理受限的地區使得建築變得更加困難。

由於供應在可預見的未來受到限制，高成本地區是否會看到需求下降，從而抑制價格？國內遷移從主要大都市流向中等城市最近有所增加，這給奧斯丁和丹佛等中等城市帶來了壓力。但新移民對最大的都市區的流入則彌補了這種流出。在2013年，紐約大都市區淨流失了362,359名居民到其他地區，但它吸引了足夠的新移民，使人口達到了創紀錄的高位。

緩解可負擔性危機的最後一種方法是翻轉方程式，關注收入而不僅僅是住房成本。如果人們的收入更高，高住房價格就不那麼成問題。但是，低收入和中等收入家庭的 收入在多年裏基本停滯不前。例如，實際工資下降是導致今年早些時候，舊金山市場上沒有一處房屋對教師的薪水來説是可負擔的關鍵原因。

這個問題導致一些城市考慮提高最低工資，但這同樣可能是一場漫長且常常惡劣的政治鬥爭。即使在西雅圖，這裏提供了一個 商業與勞工之間出人意料的文明妥協以提高工資的典範，所有工人的最低工資也要到2019年才能達到每小時15美元。在住房成本沒有下降或收入沒有以有意義的方式上升的情況下，幾乎沒有緩解的跡象。