當“適度調整”空置物業出錯時 - 彭博社

西弗吉尼亞州克拉克斯堡的一處破舊房屋被標記為拆除。馬特·斯特勞德在五月底，奧巴馬政府召集的一個工作組建議底特律需要“調整”其住房存量。這是一個常用於描述經歷了幾十年人口下降的城市的短語；在底特律這個眾所周知的案例中，它是一個為超過180萬人建造的城市，現在的居民人數約為一半。該工作組建議該市應拆除40,000處在外遷中留下的空置房產。

從表面上看，這個建議似乎是顯而易見的。“破敗是一種癌症，”工作組的領導告訴紐約時報。“破敗吸走了任何靠近它的人的靈魂。”一個受到人口流失嚴重傷害的城市還有什麼其他辦法可以清除街道上的空置、被遺棄和潛在危險的建築呢？如果底特律的住房存量真的那麼糟糕，那麼在全市範圍內進行拆除行動又會有什麼問題呢？

彭博社城市實驗室官員稱休斯頓地區的火災是由SUV事故引起的加利福尼亞的反超速法案可能成為交通安全的突破休斯頓附近的管道火災迫使居民撤離倫敦市長計劃將繁忙的牛津街步行化後一個問題的答案可以在西弗吉尼亞州的克拉克斯堡找到。

一種創新的拆除方式

克拉克斯堡是一個小城市，位於匹茲堡和西弗吉尼亞州首府查爾斯頓之間230英里長的州際79號公路的中間。克拉克斯堡圍繞玻璃和煤炭製造業而建，人口在1950年左右達到了頂峯。當時有超過32,000人稱這座城市為家。如今，人口大約只有一半。像底特律一樣，克拉克斯堡的許多住宅區——一些被華麗的多單元殖民地物業所環繞——幾十年來一直被破舊的建築所侵擾。但克拉克斯堡並不需要總統的命令來開始拆除這些建築。相反，他們需要來自西弗吉尼亞州的幫助。而他們得到了一個名叫詹姆斯·C·亨特的人的幫助。

詹姆斯·C·亨特是克拉克斯堡創新且有爭議的拆除計劃背後的前市議員。馬特·斯特勞德儘管亨特在克拉克斯堡擔任市議員近30年，但他在1990年至2007年間的日常工作是管理西弗吉尼亞住房發展基金（WVHDF）的克拉克斯堡辦事處。該基金旨在“增加低收入和中等收入家庭的住宅供應。”但亨特和一些克拉克斯堡的市議員對該基金的使用有其他想法：他們想要拆除廢棄的物業。正如亨特在2011年告訴我的，當時我第一次為匹茲堡郵報撰寫關於該計劃的文章時，空置建築的問題並不是城市領導者不知道它們可能造成的問題。相反，問題在於拆除的費用。“在城市預算中，你幾乎從未能在大型拆除項目上獲得任何進展，”亨特在2011年告訴我。“每個人都在談論這個，每個人都知道空置物業是個問題，但拆除一棟建築並沒有持續的回報，因此很難獲得市議會的支持。”

亨特的回答？他簡單地繞過了城市的預算。他遊説州政府通過WVHDF創建一個住房拆除基金，尋求以克拉克斯堡作為試點。

“這是一種信念的飛躍，但想法是，如果城市有這些空置地塊”——而不是空置建築——“相鄰的房屋將升值，將有空間用於新住房，這些地方將重建和振興，”他説。

空置建築的問題並不是城市領導者不知道它們可能造成的問題。相反，問題在於支付拆除費用。因此，城市創建了一個優先列表：一個從最破舊到最好的數百個物業的目錄。然後，城市將通過WVHDF申請補助金——金額在150,000到400,000美元之間——然後從上到下拆除該列表上的房屋。亨特告訴我，從2000年到2010年，克拉克斯堡拆除了大約300處物業。（其他媒體報道的數字甚至更高，超過400，大多數拆除發生在2005年之後。）

總的來説，亨特説城市的空置率降低了3%——這是任何大規模拆除項目的主要目標之一。州的住房拆除基金成為一個常態。亨特被視為一個有遠見的人。他被邀請在全國各地進行演講，並升任全國城市聯盟的會長。一本雜誌將他評為“年度市政領袖，”他成為了一名作者和領導力顧問。克拉克斯堡——連同WVHDF——被視為一個小城市在抗擊住房廢棄方面如何邁出大步的典範。

然後，一個不同的故事出現了。

反抗

湯姆·哈克斯並不是百萬富翁。這位身材魁梧、面容黝黑的53歲男子一生都生活在克拉克斯堡或附近的費爾蒙特，西弗吉尼亞州。在費爾蒙特州立大學獲得廣播傳播的副學士學位後，他曾擔任一段時間的電台DJ，然後轉向其他職業。其中包括：物業管理和所有權。1991年，他得知克拉克斯堡有一處便宜的房產，並將其作為投資買下。他賺了一點錢，於是又買了一處房產。然後又是一處，又是一處。

湯姆·哈克斯舉起一張他曾擁有的房子的照片，該房子被克拉克斯堡市拆除。馬特·斯特勞德在他最雄心勃勃的時候，哈克斯在克拉克斯堡市擁有13個出租單元。但根據他在2012年5月最初對該市提起的訴訟，其代碼執行官員在2005年左右開始對他的房產產生特別的興趣。起初是過於熱心的檢查：他們會因未能維護房產而對他進行指控，而在他進行維修後的一個月內，他們會進行新的檢查。這雖然不方便，但並不嚴重。但很快，這些檢查升級了。

“他們就是直接來找我，”他説。

他舉了一個例子：在2008年春天，他接到一位租户的電話。這位女士需要重新點燃她的爐子點火器。哈克斯解釋説，他去了房子，查看後發現爐子的問題比點火器熄滅更嚴重。他無法自己修好；他需要打電話給專家。所以他告訴那位女士他會這樣做。與此同時，他建議：“如果太冷了，為什麼不去你女兒那兒住呢？”

在五天內，Jacquez 説，前門上貼出了拆遷通知。通知上寫着，建築需要騰空。他被要求在一個月後出席一個三人小組的聽證會。在那裏，他需要説明為什麼這棟建築不應該被拆除。他不明白：一個爐子的問題怎麼會這麼快變成拆遷的要求？更重要的是，他説，在等待聽證會期間，他不被允許對物業進行修理。他的租户已經離開；他沒有從物業中收取任何租金。他無能為力。

“這些並不是空置的物業。它們不是破舊的物業。它們有租户。”在聽證會上，他提出了一個修理計劃。但小組拒絕了。小組説，爐子並不是物業的唯一問題。因此，他們要求他在兩個月後帶着更好的計劃回來。他照做了。他們也拒絕了那個。就這樣，一切結束了。在三個月內，Jacquez 管理多年的一處出租物業從有人居住的出租物業變成了即將被拆除的空置建築。

Jacquez 的其他許多物業也成為了目標。正如他所解釋的，一個物業上的必要修理在全市範圍內演變成了房東的噩夢。到2012年，他的出租單元將全部消失——要麼被拆除，要麼被止贖。Jacquez 從一個多單元物業的擁有者變成了現在的樣子：從破產中恢復財務，並作為特殊需要人士的護理人員工作。

“這些並不是空置的物業，”他在七月中旬告訴我，指着一些曾經是他物業的空地。“它們不是破舊的物業。它們有租户。”他説，克拉克斯堡市對他懷有敵意。這個城市“騰空了這些物業；它們並不是空置的物業。”

其他人也參與其中

雅克茲並不是唯一抱怨的人。至少有兩起訴訟已針對克拉克斯堡市提起，指控類似行為，雅克茲表示還有更多訴訟正在進行中。克拉克斯堡市提供的發現文件顯示，總共超過145萬美元的WVHDF資金用於拆除數百處克拉克斯堡所謂的廢棄物業。但雅克茲和其他人表示，這些房屋並沒有被廢棄；它們是從產權人手中奪走並被拆除的。

一台推土機清理克拉克斯堡在城市激進拆除行動中被夷為平地的房屋殘骸。馬特·斯特勞德支持這些指控的是前克拉克斯堡市議員馬丁·謝弗的聲明，他在2007年至2011年期間擔任公職。離任後，他 告訴查爾斯頓公報，該市正在“濫用[其]拆除計劃來針對敵人並幫助朋友。”他繼續説道：“我們的代碼執行被用作我們行政部門的政治工具。”

雅克茲和其他對市政府提起訴訟的人目前很難證明這些最後的指控。但他們通過深入調查代碼檢查員的資格獲得了一些進展。今年6月，西弗吉尼亞州消防委員會對該市提出投訴，主要基於雅克茲和其他被市政府針對的房東提供的文件，指控其代碼執行官“虛假陳述資格以獲得建築代碼官員的認證”並“提交虛假和誤導性信息”，導致“違規通知、譴責和物業拆除……”。它還指控克拉克斯堡的代碼執行官利用“[該]辦公室的權力從拆除中獲得經濟利益。”

佈雷特·奧夫特，代表格雷格·霍爾的律師，霍爾是另一位聲稱自己被克拉克斯堡的拆遷計劃不公正針對的房東，告訴我關於北中西弗吉尼亞（NCWV）投資公司的事。這是一家由克拉克斯堡市經理馬丁·霍威和霍威的兄弟創辦的公司。

“當新物業作為出租物業建造時，建造者和業主顯然會從中獲利，”奧夫特告訴我。“這些物業是由NCWV在被城市拆除的房屋空置的地塊上建造的——這些房屋被城市宣佈為破舊和被徵收，隨後被拆除。現在，市經理和他的兄弟通過他們成立的公司，在這些地塊上建造新的出租物業。”

奧夫特告訴我，馬丁·霍威不再被列為該公司的主要負責人。但霍威的兄弟仍在其中。該公司仍被提及為克拉克斯堡市網站上的合作伙伴。

這些指控和其他指控足以使西弗吉尼亞州的檢察長也參與討論。7月1日，助理檢察長斯蒂芬·R·康諾利發出了一封停止和 desist 信函給克拉克斯堡市。“[檢察長辦公室]注意到克拉克斯堡的代理人一直在對物業所有者進行報復，撤銷已發放的建築許可證而沒有有效的停工令，並且普遍繼續進行違反州建築規範的行為。”它命令所有建築規範執行——包括拆遷計劃——立即停止。

現在怎麼辦？

負責拆遷計劃的遠見者亨特因其參與而被起訴，因此他拒絕詳細談論賈奎茲和其他人的指控。但他在七月中旬的一次市議會會議外告訴我，他與拆遷計劃的參與主要是在概念和資金方面，而不是執法方面。而且“如果有人在執法方面犯了錯誤”，“他們將不得不處理這個問題。”

“我支持這個計劃，”他告訴我。

看來克拉克斯堡市議會也在這樣做。在7月17日的市議會會議上，成員們一致認為需要採取措施來修正該計劃的某些方面——市議會需要對西弗吉尼亞州消防委員會的投訴和州檢察長的命令做出有意義的回應。但和亨特一樣，他們也仍然相信這個計劃。

“拆遷一般不應該是最終目標。拆遷應該是更大計劃的一部分。”“我們沒有做錯任何事，”市議員瑪格麗特·貝利説。

這還有待觀察。針對克拉克斯堡的訴訟和州官員採取的行動的解決方案還遙遙無期。

薩賓娜·德特里克，匹茲堡大學經濟與社區發展的副教授，以及該校城市與區域分析項目的共同主任，表示這裏有教訓可以給底特律和任何其他面臨大量衰敗的城市。

“你需要將空置物業視為大局的一部分，”她告訴我。“有預防、再利用、恢復和再開發。因此，拆除應該是最後的選擇。”

“如果你有一個正常運作的街區和一棟有問題的房子，它被止贖並且被遺棄，且逐漸惡化——而旁邊的房子可以從一個側面空地中受益——那麼，是的，這就是一個拆除可能是個好主意的案例，”她説。然而，問題出現的地方在於，拆除在一些城市被視為解決方案，而不是朝其他方向邁出的一步。

關於克拉克斯堡的拆除計劃，有一個問題是它所針對的房屋是否真的需要被拆除。馬特·斯特勞德“一般來説，拆除不應該是最終目標，”她説。“拆除應該是更大計劃的一部分。就像許多城市使用的土地銀行立法，拆除是重建和再利用戰略的一部分。但在很多城市，拆除就是一切：拆掉它，然後忘記它。”

“這不是最好的主意，”她説。“在某些地方，他們拆掉建築物，然後把它們送進垃圾填埋場。這不是處理遺棄的最佳方式。這不是你想要的。”

至於哈克斯，關於重建的問題是無關緊要的。他告訴我，克拉克斯堡的問題簡單得多。

“這就是腐敗，簡單明瞭，”他説。“這需要停止。”