阿庫門資本將舊工廠改造為小型商業中心 - 彭博社

標準汽車產品大樓建於1919年，2008年被Acumen以超過4000萬美元的價格收購。布魯克林格蘭奇是一家城市農場，在40000平方英尺的屋頂上種植番茄、辣椒、茄子、香草和瑞士甜菜。內部還有其他小型企業，包括吉姆·漢森公司。攝影：亞歷克斯·S·麥克林/滑坡當家具設計師克里斯滕·温特切克將她的業務搬入位於紐約布魯克林的一家關閉的輝瑞工廠時，她自己更換了燈泡，並使用電動工具拆除了一個金屬藥櫃。天花板瓷磚缺失，走廊裏的燈閃爍。“就像搬進一個奇怪的舊圖書館，”她説。“洗手間很乾淨，但地方並不是特別精緻。”

温特切克的房東，Acumen Capital Partners，專注於為紐約市外區的舊而獨特的商業物業注入新生命。該公司由長期的皇后區房地產開發商傑弗裏·羅森布魯姆和他的商業夥伴阿希什·杜阿於2007年創立，他們在10年前管理房地產公司時間股權的投資時相識。

Acumen於2011年以2600萬美元收購了輝瑞工廠，該工廠曾用於生產偉哥和立普妥，收購前從私人投資者那裏籌集了1000萬美元。該公司通過對物業進行最小的改動來降低成本——以短期租約、低租金和允許租户隨意翻新空間來吸引像温特切克這樣的企業主；租户表示，從實驗室到清潔工的儲藏室都可以使用。幾家當地食品製造商已租用空間——被其貨運電梯和大型自助餐廚房所吸引。尋求工業背景的電影製片廠租用了建築的未出租部分，部分超凡蜘蛛俠2在這裏拍攝。結果是一個小公司的雜燴。在一個區域，釀造康普茶的氣味滲入走廊。在另一個區域，一組正統猶太人經營着一家消費電子業務。

Acumen的目標是在擁有至少五年的時間後，實現對輝瑞大樓的兩位數回報。羅斯布魯姆和杜阿，都是紐約本地人，正準備出售該公司的第一項重大投資。RXR Realty是一家在金融危機後積極收購紐約市辦公樓的買家，正在與Acumen簽訂合同，以1.1億美元收購位於長島市的前標準汽車產品製造設施，這個價格大約是該公司自2008年收購該物業以來支付和投資的兩倍。建於1919年的前工廠內有吉姆·漢森公司和由布魯克林農場運營的商業屋頂農場。布魯克林商會會長卡洛·西蘇拉表示：“Acumen所做的實際上是小型製造業的未來。”他在Acumen完成輝瑞交易時曾擔任布魯克林區區長的幕僚長。

“在某種程度上，這是一個很好的機會，但當建築本身的收益並不高時，這也是一個非常昂貴的情況。”——艾琳·齊默

羅斯布魯姆和杜阿表示，他們儘量保持現有結構的完整，因為這對鄰居和社區的干擾較小。例如，他們並沒有拆除舊建築來建造公寓。

一些現任和前任租户報告説，擁有Acumen作為房東既是福也是禍。根據Acumen的數據，輝瑞大樓的租金在2011年底起步約為每平方英尺15美元，現已上漲至超過20美元。一些租户表示，這一漲幅威脅到一些簽署短期租約的原租户的生存。其他人則對在裝修上進行大量投資感到擔憂，擔心如果被迫離開或被迫退出，他們的投資將會損失。

“你走進一個屬於你的空間，可以進行建設。在某種程度上，這是一個很好的機會，但當建築本身的收益並不高時，這也是一個非常昂貴的情況，”來自舊金山的在線本地食品配送服務Good Eggs的發言人Erin Zimmer説，該公司在Pfizer大樓設有紐約辦公室。該公司將很快搬入布魯克林Bushwick社區的一處倉庫，以適應增長。Zimmer表示，這個空間的租約更長，交易更划算。傢俱設計師Wentrcek也計劃很快搬出。她將Pfizer大樓形容為“一個跳板式的租賃空間。”Acumen表示，該大樓的平均短期租約為12個月；它提供的租約短至一個月。

根據沃頓商學院的房地產教授Sam Chandan的説法，小型企業的標準商業租約為五年。他表示，工業改造項目對房東來説也可能存在風險。Pfizer大樓的一些短期租約是高流動性的跡象——這是物業管理者通常希望避免的情況，他説。Acumen表示，Pfizer大樓的大多數租約為兩到五年。

在這種重新開發變得流行之前，Rosenblum花了10年時間為Schuman Properties進行空間改造，該公司曾是長島市最大的房地產擁有者之一。1992年，他將一個皇后區的雪佛蘭經銷商改造成一排商店和一個健身中心。2004年，他購買了一家位於長島市的絲綢工廠，並將其分割成單位，租給較小的商業租户。

Dua表示，最近紐約房價的上漲暫時結束了對其他外區物業的購物。該公司正在考慮芝加哥和費城的建築。“我們熱愛紐約。我們都是終身的紐約人，但我們只是兩個與最大的競爭者競爭的傢伙，”Dua説。“只有在其他人不那麼看好紐約的時候，我們才能在這裏生存。”